Die Auswirkungen von Inflation, Zinsen und Kreditvergaberichtlinien (KIM-V) lassen sich in der Statistik der Einfamilienhauskäufe festmachen: Zuerst sind die Mengen stark zurückgegangen, danach haben die Preise nachgegeben: 2021 und 2022 wurden österreichweit noch 4.763 und 4.633 Einfamilienhäuser verbüchert, 2023 und 2024 jedoch nur mehr 3.890 bzw. 3.840.
Die „Österreich-Preise“ zum Halbjahr sind im Mittel von 347.313 Euro (2022) über 350.473 (2023) auf 329.829 Euro (2024) nach unten gegangen. Während also von 2019 bis 2022 die Mengen im Jahresvergleich um rund -4 % nachgegeben haben, war der Rückgang von 2022 auf 2023 das Vierfache, exakt -16,0 %.
Die Preise haben sich von 2019 bis 2022 im Schnitt jährlich um +10 % erhöht, um 2023 auf +0,9 % abzubremsen und 2024 um -5,9 % nachzugeben.
Traum vom Einfamilienhaus bleibt große Herausforderung
„Wie von uns prognostiziert, kam es im Jahresvergleich zu einem weiteren Rückgang bei den Einfamilienhauspreisen. Das Angebot ist weiter gut, wer kaufen möchte, hat eine deutlich größere Auswahl als noch vor ein, zwei Jahren. Die Zinssenkungen der letzten Monate, die rückläufige Inflation und die damit verbundene bessere Stimmung haben auch am Einfamilienhausmarkt zu einer verstärkten Nachfrage geführt. Der Zeitpunkt für einen Kauf ist jetzt ein guter“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von Remax Austria. „Der Traum vom Einfamilienhaus rückt aufgrund der aktuellen Entwicklungen wieder für mehr Menschen in greifbare Nähe. Trotzdem müssen die Kreditvergaberichtlinien angepasst werden. Die derzeitige Regelung stellt selbst Besserverdiener vor oft unüberwindbare Hürden, um sich in jungen Jahren Eigentum zu schaffen und verknappt damit unnötig den Markt in der leichter leistbaren unteren und mittleren Preiskategorie“, so Reikersdorfer weiter.
„Die Rechnung der Währungshüter, die Immobilienkonjunktur mit der KIM-Verordnung abzuwürgen, ist voll aufgegangen. Schon die Inflationsängste und die höheren Kreditzinsen hätten genug gebremst“, ergänzt Reikersdorfer. „Jetzt sind die Preise auf dem Niveau zwischen 2021 und 2022, aber die gehandelten Mengen knapp unter denen von vor elf Jahren. Dass dabei auch der Neubau stark eingebrochen ist, wird wirtschaftlich noch weiter negative Kreise ziehen und schlussendlich auch den Immobilienmarkt negativ beeinflussen. Denn wenn der Neubau fehlt, wird der Bestand wieder teurer. Aber genau das wollte man ja verhindern.“
Gesamtverkaufswert für Einfamilienhäuser schwächer gesunken
2024 war das bisher gerade noch das sechststärkste Jahr, denn neben 2023 wäre beinahe auch noch 2019 umsatzstärker als 2024 gewesen. 1.530 Mrd. Euro (2024) sind um -104 Mio. Euro weniger als 2023 (-6,4 %), von den -382 Mio. Euro zu 2022 (-20,0 %) ganz zu schweigen.
Überbordende Regulierung versus Markterfolg
Angesichts der Marktentwicklung ist die Kritik an der KIM-Verordnung in der bestehenden Form nicht neu und auch nicht unternehmensintern motiviert: „Wir haben im Remax-Netzwerk entgegen dem Markttrend im ersten Halbjahr 2024 um +20 % im Jahresvergleich bei den Einfamilienhausverkäufen zugelegt und begleiten mittlerweile jedes siebente Einfamilienhaus in Österreich auf dem Weg zu neuen Eigentümern. Wir kennen daher auch die Herausforderungen und Sorgen derer, die unter den aktuellen Kreditvergaberichtlinien leiden oder jener, die daran auch scheitern. Und von genau dieser Bevölkerungsgruppe, die erheblich in ihrer Zukunftsgestaltung behindert wird, hört man üblicherweise nichts, denn sie hat kein öffentliches Sprachrohr“, erläutert Reikersdorfer.
Inflation als Kaufhelfer
Wenn man die Inflation, die in Form von Lohn- und Gehaltsanpassungen großteils ausgeglichen wurde, miteinrechnet, sind die Zeiten für Einfamilienhauskäufer günstig: Im Vergleich zu 2023 sind die Preise um -31.157 Euro nach unten gegangen, im Vergleich zu 2022 sogar um -56.383 Euro. Aufgrund der Bauflaute gehen die Experten allerdings davon aus, dass es nicht lange so bleiben wird.
Einfamilienhaus-Angebot so groß wie schon lange nicht
Das Angebot an kaufbaren Einfamilienhäusern ist laut Imabis, der Webanalyse-Plattform der IMMOunited-Roland Schmid-Group, so groß wie schon lange nicht. Im September 2021 betrug die Auswahl an Einfamilienhäusern noch 3.100 Objekte, im September 2022 folgte ein Anstieg um +34 %. Noch ein Jahr später wuchs die Auswahl sogar um weitere +43 % und 2024 werden zusätzliche +10 % mehr Einfamilienhäuser online angeboten. Das Angebot hat sich also in den letzten drei Jahren mehr als verdoppelt. Davon sind 1.700 Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser alleine auf remax.at zu finden.
Sichere Zahlen aus dem Grundbuch
Die Grundlagen für die verlässlichsten verfügbaren Immobilien-Marktdaten in Österreich liefert das Grundbuch mit seinen öffentlich zugänglichen Kaufverträgen, die von der IMMOunited GmbH, den Experten für Immobiliendaten, in der Kaufvertrags-Sammlung vollständig erfasst und von Remax Austria kontinuierlich seit dem Jahr 2009 ausgewertet und analysiert werden.
„Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.
