Nur wenigen Modellen im Anlagebereich ist der Selbstläufer zum Ertrag mit in die Wiege gelegt worden – Besitzer von Knock-Out-Zertifikaten wissen da oft ein trauriges Lied zu singen. Ganz anders beim Bauherrenmodell – oder besser: den Bauherrenmodellen. Denn von dieser ertragreichen Idee gibt es gleich zwei – doch davon später.
Im Prinzip ist es ein Zusammenschluss von mehreren Investoren mit dem Ziel, eine bestandsfreie, sanierungsbedürftige Immobilie gemeinsam im persönlichen Besitz zu erwerben, dann umfassend zu sanieren oder gar neu zu errichten - was besonders in der aktuellen Situation einen ordentlichen Wertzuwachs bedeutet - und dann langfristig zu vermieten.
Man greift dabei gerne zu Objekten der Kategorie D, die dann mit baulichen Maßnahmen angehoben wird. Gerne zum Zuge kommen hier auch denkmalgeschützte Häuser. Erklärtes Ziel der Investoren ist – no na net - eine Einkunftsquelle zu erschließen, Eigennutzung gibt´s dabei keine.
Invented in Germany
Nicht immer kommt Gutes vom germanischen Brudervolk zu uns; das Bauherrenmodell gehört jedoch zweifellos dazu. Eigentlich heißt es „Kölner Modell“, weil es die schlauen Köpfe der Universität Köln entwickelt haben. Auf den Kern reduziert ist es nichts anderes als eine Form der Kapitalanlage im Wohnungsbau: Der Investor ist in diesem Modell nicht der Erwerber der Immobilie, sondern der Bauherr. In der Praxis wird das Bauherrenmodell meist von Bauherrengemeinschaften genutzt.
Quot licet Jovi
Das Bauherrenmodell ist nicht der Heilige Gral für all jene, die ihr Geld einfach nur gut unterbringen möchten. Vielmehr klappt es nur, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt werden: Im Idealfall leidet der Anleger mit seinem laufenden Einkommen unter der Knute des Fiskus mit einer 50prozentigen Steuerprogression, zumindest in der Investitionsphase von drei bis vier Jahren. Was sonst immer unmenschlich ist, ist hier ein klarer Vorteil, denn man kann die anfänglichen Verluste steuerlich entsprechend verwerten.
Weitere Voraussetzung: Der Investor sollte einen langfristigen Anlagehorizont und keinen Exit-Druck haben, denn der Verkauf der Miteigentumsanteile vor dem Totalgewinnüberschuss kann die Steuervorteile zunichte machen, sprich steuerlich schädlich sein.
Der Idealtypus für das Bauherrenmodell ist also ein Anleger, der langfristige, wertgesicherte Erträge, zum Beispiel als Altersvorsorge, sucht. „Durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital schont das Bauherrenmodell den Einsatz von Eigenkapital und durch die Unternehmer- eigenschaft der Investoren ist der Vorsteuerabzug gegeben. Die steuerlichen Vorteile sind außerdem gegenüber der Vorsorgewohnung höher“, sagt Robert Fotter, Geschäftsführer von wohninvest, wo man sich auf das Bauherrenmodell spezialisiert hat.
Von Bedeutung sind professionelle Projektabwicklung und anschließendes Immobilienmanagement – der Eigenaufwand soll ja so gering wie möglich sein – eine Risikostreuung durch einen Mietenpool und höchstmögliche Sicherheit durch eine persönliche Grundbucheintragung.
Zuckerl vom Land
Obendrauf gibt’s auch was Süßes in Form eines Zuschusses: Das Land Wien fördert rund 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten durch ein einprozentiges Fixzinsdarlehen bzw. durch laufende Zuschüsse. „Für Bau- und Planungskosten gilt eine verkürzte Abschreibung auf 15 Jahre, Finanzierungskosten und Nebenkosten können sofort abgeschrieben werden. Dazu kommt noch die mögliche Förderung durch den Wohnfonds Wien, die bei der Vorsorgewohnung entfällt“, ergänzt wohninvest Geschäftsführer Gerold Pinter.
Groß und klein
Das Bauherrenmodell ist in zwei Varianten gebräuchlich. Die eine nennt sich „Große Bauherreneigenschaft“: Die rechtliche und tatsächliche Beherrschung der Planung und der Bauführung erfolgt durch sämtliche Miteigentümer; der Baubeschluss erfolgt gemeinsam.
Die Bauleistung wird durch Bauunternehmen gegenüber dem Auftraggeber aufschlüsselt; bei einem Generalunternehmer erfolgt eine branchenübliche Aufschlüsselung. Gemeinsam trägt man das technische und wirtschaftliche Baurisiko; auch Auftragserteilung erfolgt gemeinsam.
Steuerschädlich sind ein fertiges Vertragsgeflecht und ein fehlendes Preisrisiko
Die so genannte „Kleine Bauherreneigenschaft“ ist die, die vor neun Jahren fast beide Modelle ausgelöscht hätte. Der Verwaltungsgerichtshof hatte moniert, dass zum Thema Werbungskosten aus dem Einkommenssteuergesetz sich eigentlich keine großen Unterschiede zwischen den beiden Modellen feststellen ließen. Doch statt den kleinen Bauherren die gleichen Vorteile wie den großen zu verschaffen, holte der Fiskus zum Kahlschlag aus und wollte die „Kleinen“ völlig ausmerzen.
Angebote gibt es nur wenige, einige bietet wohninvest, wo man sich auf historische Architektur in Wien spezialisiert hat. Aktuell bietet man die Residenz Montleart, eine denkmalgeschützte Liegenschaft im 14. Bezirk, einen klassischen Stilaltbau aus dem Jahr 1899 im 7. Bezirk in der Kaiserstraße 42 nahe der Mariahilfer Straße und einen kleineren Jahrhundertwendebau in der Bergsteiggasse 52 im 17. Bezirk an.
Grosses Bauherrenmodell
Kleines Bauherrenmodell
• "Investor trägt „Bauherrenrisiko“ • Mögliche Einflussnahme auf bauliche Gestaltung • Begünstigte Abschreibung der Sanierungskosten (1/15 AfA) möglich • Große Vermietung - Totalüberschuss innerhalb von 25 Jahren ab Erstvermietung (zzgl. max. 3 Jahre Bauzeit)"
• "Investor trägt „Bauherrenrisiko“ • Mögliche Einflussnahme auf bauliche Gestaltung • Begünstigte Abschreibung der Sanierungskosten (1/15 AfA) möglich • Große Vermietung - Totalüberschuss innerhalb von 25 Jahren ab Erstvermietung (zzgl. max. 3 Jahre Bauzeit)"
Vorteile
• Partizipation an Objektförderung (einkommensunabhängig) • Umfangreiche steuerliche Effekte (hauptsächlich in den Anfangsjahren) Professionelle Abwicklung • Einflussnahme auf Projektierung möglich • Optimale Vermietbarkeit, da Mietzinsbildung nach Wohnbauförderungsgesetz (WFG) • Wohnbeihilfenfähig"
• Partizipation an Förderung • Konstante steuerliche Effekte über 15 Jahre • Praktisch volle Abwicklung durch Bauträger • Optimale Vermietbarkeit, da Mietzinsbildung nach Wohnbauförderungsgesetz (WFG) • Wohnbeihilfenfähig"
Zielgruppe: Anleger
• mit hohem Einkommen (idR mind. EUR 50.000 im Grenzsteuersatz) • im Alter von 35 bis 55 Jahren mit unternehmerischem Denken • für die eine langfristige Vorsorge unter dem Gesichtspunkt der Steueroptimierung im Vordergrund steht"
• mit konstant sehr gutem Einkommen • im Alter von 35 bis 55 Jahren • mit dem Fokus auf langfristige Vorsorge mit dem Zusatzeffekt steuerlicher Vorteile"
TPA Steuertipps - Kleines bzw. Großes Bauherrenmodell
Einer der wesentlichen Unterschiede zwischen kleinem und großem Bauherrenmodell besteht in der grunderwerbsteuerlichen Behandlung der Anschaffungs- und Sanierungskosten. Ist beim großen Bauherrenmodell die Grunderwerbsteuer nur von den (Brutto-)Anschaffungskosten der Altsub-stanz zu bezahlen, unterliegen beim kleinen Bauherrenmodell auch die Sanierungs- und Baukosten der Grunderwerbsteuer. Die maßgeblichen Kriterien für die Unterscheidung hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung festgelegt. Ein großes Bauherrenmodell liegt demnach nur dann vor, wenn der Anleger das wirtschaftliche und finanzielle Risiko der Investition trägt, auf die Planung maßgeblichen Einfluss hat und gemeinsam mit den anderen Anlegern tätig wird. Für Zwecke der einkommensteuerlichen Unterscheidung sind die Bestimmungen der Bauherren-VO relevant. Um im Rahmen der Einkommensteuer noch als kleiner Bauherr zu gelten und damit – je nach Art des Bauherrenmodells – die Bau- bzw. Sanierungskosten beschleunigt auf 15 Jahre abschreiben zu können, ist es erforderlich, dass der Anleger eine nach Gewerken aufgeschlüsselte Schlussrechnung erhält, der Fixpreis in bestimmten Bandbreiten einer Schwankung unterliegen kann (z.B. bei behördlichen Auflagen) und der Baubeginn erst nach Beitritt aller Anleger erfolgt.
