Retailimmobilien Q3 2019

Entwicklung Einzelhandel

Die positive Umsatzentwicklung im österreichischen Einzelhandel setzt sich auch 2019 fort. Die Zahlen aus dem ersten Halbjahr weisen ein Plus von einem Prozent aus und vorläufige Ergebnisse aus dem dritten Quar­ tal lassen ein Anhalten dieser Tendenz erwarten.

Einer neuen Studie der KMU­Forschung Austria zufolge verzeichnet der Onlinehandel jedoch nach wie vor deutlich höhere Wachstumsraten als der stationäre Handel. Die Top­3­Warengruppen sind aktuell Bekleidung (EUR 1,9 Mrd. Umsatz), Elektrogeräte (EUR 1,2 Mrd. Umsatz) und Bücher (EUR 0,7 Mrd. Umsatz). Die stärks­ ten Zuwächse verzeichnen die Branchen Möbel/Deko (+18 Prozent), Kosmetik (+12 Prozent) und Schuhe/ Lederwaren (+9 Prozent). Rund EUR 4,5 Mrd. oder 57 Prozent der heimischen Onlineausgaben werden mittlerweile von ausländischen Anbietern lukriert.

Die stärker werdende Online­Konkurrenz ist auch ein Mitgrund für die jüngsten Insolvenzen im Textilhandel. So schlitterte Ende September der österreichische Modeanbieter JONES mit rund 40 Standorten und 16 Franchisenehmern in die nicht mehr vermeidbare Insolvenz. Auf internationaler Ebene ist der US­amerikani­ sche Einzelhändler FOREVER 21, der insgesamt 178 Filialen in den USA, Asien und Europa schließen musste, betroffen. In Wien hatte FOREVER 21 zwei Geschäfte in der Mariahilfer Straße und in der Kärntner Straße betrieben, die jedoch bereits vor einigen Monaten geschlossen wurden.

Die doch beachtlich hohe Zahl von Insolvenzen in den Jahren 2017 bis 2019 hat auch zunehmenden Einfluss auf das Verhältnis zwischen Flächenanbietern und Mietern: Bei Vermietungen wird nicht mehr ausschließlich der höchstmögliche Mietertrag angepeilt, sondern auch Sicherheitsaspekte wie Kaution und Bonität des Mieters spielen wieder eine sehr große Rolle. Auch auf Risikominimierung durch eine bessere Streuung der vermieteten Flächen auf unterschiedliche Branchen wird mehr geachtet.

Flächenentwicklung

Im dritten Quartal gab es zwar keine großen Neueröffnungen, aber doch durchaus spannende Neuigkeiten im Retail­Bereich. Einerseits wurden durch Vermittlung von EHL zwei große Retail­Liegenschaften in der Nähe der SCS verkauft und andererseits gab es Änderungen in den Eigentumsverhältnissen bei der Plus City und der Passage Linz in Oberösterreich.

Zuletzt ließ SIGNA noch mit der Vorstellung der detaillierten Pläne für ihr „KaDeWe“ aufhorchen. Im Leiner­ Haus auf der Mariahilfer Straße 18 in Wien wird künftig ein Kaufhaus mit einem Hotel mit rund 150 Zimmern kombiniert werden. Der Einzelhandelsbereich wird eine Verkaufs­/Nutzfläche von 25.000 m2 aufweisen und der Fokus des Warenangebots soll zukünftig auf Gütern des täglichen Bedarfs liegen. Fashion­Brands sind ebenfalls eingeplant. Die Eröffnung des „KaDeWe Wien“ ist für Herbst 2023 projektiert.

Mieterstruktur

Generell ist festzustellen, dass sich sowohl national als auch international expandierende Einzelhändler vorrangig auf die Top-Standorte in der Bundes- und den Landeshauptstädten fokussieren. Als Expansions- standort bleibt wenig überraschend Wien nach wie vor unangefochten die Nummer 1. Bemerkenswert ist jedoch die Tatsache, dass auch Linz mittlerweile bei vielen Einzelhändlern ganz weit oben auf der Liste steht. Ebenfalls nach wie vor sehr aktiv auf Flächensuche in Wien sind nationale/internationale Gastro- nomiekonzepte. Hier gibt es ungebrochen großes Interesse nach gut frequentierten Flächen.

Mietentwicklung

Im dritten Quartal 2019 zeigte sich, dass sich das Mietniveau in den wichtigsten Einkaufsstraßen gegenüber dem 1. Halbjahr 2019 nicht wesentlich verändert hat. Immer wieder werden zwar auf der Inneren Mariahilfer Straße und auf der Kärntner Straße deutlich aus dem Rahmen fallende Mieten verlangt, doch bleiben dies Ausnahmen, die nicht repräsentativ für den Markt sind. Wenn diese Mietforderungen dann in Einzelfällen durchgesetzt werden können, ist das dem Umstand geschuldet, dass derzeit wenig verfügbare Flächen für großflächige Konzepte oder Flagship-Stores in diesen beiden Top-Lagen vorhanden sind.

Ausblick

Der Einzelhandelsmarkt befindet sich im Umbruch und muss sich in Teilbereichen neu erfinden. Viel- diskutierte Aspekte wie die Zunahme des Onlineanteils in manchen Branchen, Ausdünnung der Filialnetze und Verkleinerung der einzelnen Filialen auf der einen Seite, aber auch der wieder erstarkte Trend hin zu Flagshipstores inkl. Themenwelten auf der anderen Seite, lassen die Komplexität der neuen Entwicklungen nur erahnen. Aber auch Nachhaltigkeit ist aktuell in aller Munde und wird nicht spurlos an den Einzelhändlern vorüber gehen können. Eine intensive Beschäftigung mit dieser Thematik – gerade in den Metropolen – wird daher für viele Einzelhändler essenziell für die Zukunft sein.

Bei Einkaufszentren bzw. Fachmarktzentren sind aktuell kaum Neuentwicklungen geplant. Aktuell liegt der Schwerpunkt eindeutig auf der Stärkung bestehender Standorte. Dazu gehören Maßnahmen zur langfristigen Bindung und Stärkung der Bestandsmieter, etwa durch Refurbishments/Modernisierungen älterer Shops, oder zur Optimierung des Mieter- und Branchenmix, auch mit dem Ziel, die Abhängigkeit von einzelnen Branchen zu verringern. Die einzige und auch durchaus bedeutende Ausnahme bildet die stark vom Einkaufs- tourismus und Zuzug aus der Slowakei profitierende Region rund um Parndorf, wo beispielsweise 2021 mit dem „Outdoor Center Parndorf“ ein neuartiges FMZ-Konzept auf den Markt kommen wird oder 2020 der

„Funpark Parndorf“ auf 23.000 m2 Retailfläche mit 22 Shops entsteht . Ebenfalls wird die Erweiterung des „FMZ Pado“ im Herbst 2020 fertiggestellt sein.

Nach wie vor stellt sich die Vermietung von B- und C-Lagen als sehr herausfordernd dar. Alternative Konzepte sind vorhanden, allerdings nicht in der Anzahl wie sie mancherorts notwendig wären. Hier bedarf es also zukünftig vermehrt kreativer Ansätze, um diese Flächen entsprechend zu etablieren bzw. zu positionieren.
So unterschiedlich die Lösungen abhängig vom konkreten Standort auch sein mögen, gemeinsam ist allen erfolgreichen Versuchen, dass die Konzepte dabei primär auf die in unmittelbarer Nähe lebenden Zielgruppen ausgerichtet sind. In schwächeren Lagen Einzelhändler anzusiedeln, die auf Kunden aus einem größeren Einzugsgebiet angewiesen sind, funktioniert nur in Ausnahmefällen, am ehesten mit stark spezialisierten Händlern, die nicht gegen Konkurrenz in A-Lagen bestehen müssen.

EHL Case Studies Q3 2019

EHL ist mit dem Center und Property Management sowie mit der Vermarktung des Einkaufszentrums Columbus Center in Wien-Favoriten exklusiv beauftragt und konnte im dritten Quartal bereits wesentliche Abschlüsse erzielen. So konnten beispielsweise die Mietverträge mit Merkur um zehn Jahre und mit Saturn um sieben Jahre verlängert werden. Mit Legend Nutrition konnte außerdem ein sehr interessanter neuer Mieter aus dem Sportnahrungssegment gewonnen werden. Weitere Abschlüsse mit zwei neuen Frequenzbringern, die den Stand- ort nachhaltig stärken werden, stehen kurz bevor.

EHL konnte eine 380 Quadratmeter große Geschäftsfläche in der Thalia- straße an das Selfstorage-Unternehmen Storebox vermitteln. Storebox betreibt bereits mehr als 30 Standorte in zentra- len Lagen in Wien. Selfstorage ist eine attraktive Alternativ- nutzung für Erdgeschoßflächen in B- und C-Lagen. Aufgrund der weiter sinkenden Wohnungsgrößen und der damit einher- gehenden Notwendigkeit persönlichen Besitz außerhalb der Wohnung unterzubringen, wird dieses Marktsegment in Zu- kunft weiter an Bedeutung gewinnen.