Die gestiegene Gästenachfrage treibt die Auslastung auf den Tourismus- und Hotelmärkten in Deutschland und Österreich an. Dennoch bleibt der Investmentmarkt auch in dieser Assetklasse nach wie vor noch deutlich hinter den Aktivitäten und Transaktionsvolumina vor der Coronapandemie zurück. Die Gründe sind unter anderem in der noch nicht abgeschlossenen Preisbildung zu finden. Gleichzeitig notiert die Performance der Hotellerie, insbesondere der Ferienhotellerie, hinter den Werten aus 2022. Das sind einige Ergebnisse einer Live-Diskussion von mrp hotels, bei der Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, und Maximilian Ludwig, Head of Asset Management Hotel, Living, Retail & Logistics der Real I.S. AG, die neuesten Entwicklungen erörterten.
Hotelmarkt: Performance der Ferienhotellerie bleibt noch hinter den Erwartungen
Martin Schaffer: „Die Umsätze entwickeln sich gut, auch inflationsbereinigt. Sie haben aber noch Luft nach oben, da vielerorts die Nachfrage noch nicht gänzlich auf Vor-Corona-Niveau zurück ist. Es wird erwartet, dass die operative Performance hinter den Werten von 2019 bleibt, da das erste Quartal noch etwas schwächer war. In der Ferienhotellerie kommt hinzu, dass die Nachholeffekte der letzten Jahre nachlassen und – gepaart mit der nach wie vor hohen Inflation und den ungünstigen konjunkturellen Aussichten – das Wachstumstempo bei den Neubuchungen leicht abnimmt. Für viele Hotels, insbesondere Ferienhotels, wird es eine Herausforderung, die Forecasts auf Basis der Erfahrungswerte aus 2022 zu erreichen.“
Erholung der Investmentmärkte lässt auf sich warten – Budget- und Ferienhotels bleiben aber attraktiv
Martin Schaffer kommentiert: „Vor dem Jahresende 2023 ist aus unserer Sicht auf den Investmentmärkten keine wesentliche Erholung in Sicht. Am ehesten wird der Hotelinvestmentmarkt Mitte 2024 wieder Fahrt aufnehmen, sobald sich das Investment- und Finanzierungsumfeld stabilisiert haben, Zinsen seitwärts bewegen und mehr Klarheit und Planbarkeit, auch was die Preisfindung angeht, herrschen wird. Vor allem institutionelle Anleger bleiben in ihren Investmententscheidungen sehr zurückhaltend. Sie scheiden derzeit als Käufer von Hotelimmobilien, sowohl von Projektentwicklungen als auch von Bestandobjekten, aus.“ Maximilian Ludwig ergänzt: „Wir sehen darüber hinaus, dass das Anlegerverhalten die Entwicklung des Investmentmarktes maßgeblich beeinflussen wird. Insgesamt sehen wir bei einigen Anlegern vor dem Hintergrund der sich veränderten Marktverhältnisse eine Überallokation an Immobilien. Ein kurzfristiger Abbau dieser Überallokation gestaltet sich allerdings als schwierig, da Immobilien ein illiquides und langfristiges Investment darstellen und kurzfristig notwendige Verkäufe meist einen erheblichen Preisabschlag erfordern.“
Als Kaufinteressenten würden aktuell vor allem High Net Worth Individuals (HNWI), Family Offices, Owner / Operator – Kombinationen oder All-Equity-Käufer in Frage kommen, also eigenkapitalstarke Investoren. Martin Schaffer: „Käufe kommen vor allem dann zustande, wenn keine Eigenkapitalrendite benötigt wird und ‚All Equity‘ gekauft werden kann. Gleichzeitig sollte der Wertzuwachs durch die Inflation als Teil der Rendite eingepreist sein.“
Allerdings findet auch das klassische Core-Produkt derzeit keine Käufer. Potenzielle Anleger warten ebenfalls eher ab. Auch Produkte in Randlagen sowie Immobilien mit auslaufender oder variabler Finanzierung stehen deshalb vor Herausforderungen. „Gefragt sind allerdings Budgethotels, Midscale-Hotellerie und Serviced Apartments. Sie haben die Möglichkeit, hohe Pachtzahlungen zu leisten“, so Schaffer. Und weiter: „Hinzu kommt, dass der Developmentmarkt beinahe zum Erliegen gekommen ist. Das heißt, dass auch das Produktangebot gerade in diesem Bereich sehr eingeschränkt ist. Dabei beobachten wir, dass vor allem Conversions, also Umnutzung oder Sanierungen, in diesem Bereich an der Tagesordnung sind. Neubauprojekte haben es aktuell dagegen sehr schwer.“ Ob es zu einer Abwertung von Immobilien kommen würde, wie von manchen Marktbeobachtern erwartet, sei noch nicht ausgemacht. Martin Schaffer: „Wer aktuell im Bestand kauft, kann den vollen Upswing in den nächsten Jahren mitnehmen. Durch die Inflation werden die Preise wieder und weiter steigen. Die zur Verfügung stehenden Mittel werden aktuell zurückgehalten und in den kommenden Jahren angelegt.“ Maximilian Ludwig ergänzt: „Trotz der leicht eingetrübten Aussichten glauben wir nach wie vor an die Stärke und Attraktivität gerade von Ferienhotels. Diese Assetklasse wird auf Basis eines nach wie vor hohen Gästeaufkommens weiter das Anlegerinteresse auf sich ziehen.“
