Europäische Wohnungspreise stabilisieren sich

Die Nachfrage nach Wohnraum in den europäischen Großstädten und Ballungsgebieten bleibt hoch und befeuert Mietsteigerungen. Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen ist nach dem Abschwung in den vergangenen Quartalen in einer Stabilisierungsphase. Die hohe Inflation belastet die Haushaltsnettoeinkommen und sorgt gemeinsam mit der Preisentwicklung der vergangenen Jahre und den gestiegenen Finanzierungskosten für deutliche Zurückhaltung bei privaten Käufern. Das sind die zentralen Ergebnisse des aktuellen Catella Residential Market Overview Q1/2024, in der die Wohnungsmärkte von 63 Städten in 20 europäischen Ländern analysiert werden.

Prof. Dr. Thomas Beyerle, Head of Catella Group Research, kommentiert: „Mit der Stabilisierung der Finanzierungskonditionen Ende 2023 nimmt auch die Nachfrage im Wohneigentumssegment wieder etwas zu. In der Folge scheinen die Preise für Eigentumswohnungen ihren Boden gefunden zu haben. Die geringe Bautätigkeit in ganz Europa wird dazu führen, dass sich dieser Trend voraussichtlich verstetigt. Die Spitzenrenditen haben in einigen Ländern wie Finnland und den Niederlanden ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht und werden in eine Seitwärtsbewegung übergehen.“

Dr. Lars Vandrei, Senior Research Manager bei Catella Residential Investment Management, ergänzt: „Es gibt nach wie vor einen deutlichen Mangel an Wohnungsneubau insbesondere in den europäischen Großstädten und Ballungsgebieten, und aktuelle Baugenehmigungszahlen lassen mittelfristig nicht auf eine Belebung der Baudynamik hoffen. Im Gegenteil, das Problem der Wohnungsknappheit dürfte sich zunächst noch verschärfen und Mieten weiter steigen lassen.“

Die Ergebnisse im Einzelnen: Mietmarkt:

• In 51 der 63 untersuchten Städte sind die Wohnungsmieten (alle Baujahre) im 1. Quartal 2024 gestiegen. Der ungewichtete Durchschnittswert liegt bei 18,46 €/m² pro Monat und damit 1,6 % höher als noch im 3. Quartal 2023.
• An der Spitze des Mietniveaus steht London mit 36,00 €/m² (+2,00 €/m² zum 3. Quartal 2023), gefolgt von Genf mit 32,00 €/m² (± 0 €/m²) und Luxemburg mit 30,75 €/m² (+0,25 €/m²).
• Die niedrigsten Mietpreise finden sich im belgischen Lüttich mit 10,40 €/m² (+0,40 €/m²) und in Graz mit 10,70 €/m² (+0,20 €/m²).
• Das stärkste Mietpreiswachstum verzeichnet Irland. In Cork ist die durchschnittliche Miete um 3,60 €/m² von 19,40 €/m² auf 23,00 €/m² gestiegen. Die zweitstärkte Dynamik zeigt Dublin mit einem Plus von 3,10 €/m² auf 30,00 €/m².

Eigentumsmarkt:

• Die Preise für den Erwerb einer Eigentumswohnung in Europa haben sich erneut sehr unterschiedlich entwickelt. In 34 der 63 untersuchten Städte haben sich die Kaufpreise im Vergleich zum 3. Quartal 2023 erhöht. Der (ungewichtete) Durchschnittswert (alle Baujahre) liegt bei 5.321 €/m² und damit 1 % höher als noch im 3. Quartal 2023.
• Das mit Abstand höchste Niveau ist nach wie vor im schweizerischen Genf mit einem Durchschnittspreis von 15.650 €/m² (± 0 €/m²) vorzufinden. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Zürich mit 13.500 €/m² (± 0 €/m²) und London mit 13.335 €/m² (+535 €/m²).
• Am wenigsten zahlt man im finnischen Lahti. Hier liegt der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung bei 1.560 €/m² (-170 €/m²).

Renditen:

• Die europäische Spitzenrendite (brutto) für Mehrfamilienhäuser beträgt im 1. Quartal 2024 im Durchschnitt 4,54 % und liegt damit um 18 Basispunkte höher als noch im 3. Quartal 2023. Lediglich in den spanischen Städten Madrid, Sevilla und Malaga sowie im estnischen Tallinn sind die Spitzenrenditen zurückgegangen.
• Die niedrigste Rendite aller europäischen Wohnungsmärkte ist in Stockholm mit 1,9 % (±0 Basispunkte) zu finden, gefolgt von Zürich und Genf mit jeweils 2,5 % (jeweils +30 Basispunkte).
• Die derzeit attraktivsten Spitzenrenditen bietet Cork in Irland sowie Krakau und Breslau in Polen mit 6,0 % (+50 Basispunkte), gefolgt von Lahti in Finnland mit 5,8 % (+40 Basispunkte).

Fokus Deutschland:

• Die Mieten sind in allen untersuchten deutschen Top-7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gestiegen.
• München weist mit 22,40 €/m² (+0,70 €/m) das mit Abstand höchste Mietniveau auf, gefolgt von Frankfurt a.M. mit 18,20 €/m² (+0,80 €/m²).
• In Düsseldorf sind die Mieten mit durchschnittlich 13,70 €/m² (0,80 €/m²) unter den betrachteten Städten am niedrigsten.
• Auch bei den Kaufpreisen liegt München an der Spitze der deutschen Städte. Eine Eigentumswohnung (alle Baujahre) kostete im 1. Quartal 2024 im Durchschnitt 9.620 €/m² (+250 €/m²). Dahinter folgt Frankfurt a.M. mit einem Durchschnittspreis von 6.870 €/m² (+200 €/m²).
• Mit 4,1 % (+30 Basispunkte) lässt sich die geringste Spitzenrendite in München erzielen. Die attraktivste Spitzenrendite weist Düsseldorf mit 4,9 % (+50 Basispunkte) auf.

Als Sonderthema greift Catella die kürzlich von der Europäischen Kommission veröffentlichte Analyse auf, die die Reparaturkosten am Gebäudebestand quantifiziert, die aufgewendet werden müssen, um die klimawandelbedingte Witterung am Gebäudebestand zu beheben. Im Business-as-usual-Szenario der Entwicklung von Treibhausgasemissionen bis zum Jahr 2100 (RCP8.5) würden in Summe der EU-Länder schätzungsweise rund 880 Milliarden Euro aufgewendet werden müssen. Am stärksten betroffen wird demnach Kroatien sein, mit jährlichen Aufwendungen von 0,87 % des Bruttoinlandsprodukts. Es folgen die Tschechische Republik mit 0,46 % und Polen mit 0,42 %. Am wenigsten betroffen sein werden Luxemburg (0,02 %), Irland (0,03 %) sowie Belgien und Deutschland (jeweils 0,04 %). Sollte es hingegen gelingen, die Treibhausgasemissionen auf ein stabilisierendes Niveau zu senken (RCP4.5), dürften die gesamten Reparaturkosten in der EU um mehr als 90% geringer ausfallen.