Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 1. Quartal 2020 im Vergleich zum Vorquartal um 2,9 Prozent und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,0 Prozent.
„Die mit unserem Index gemessene Wachstumsdynamik hat zu Beginn des ersten Quartals 2020 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes deutlich an Dynamik gewonnen, wobei die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen hier erwartungsgemäß die größten Beiträge lieferten“, erklärte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner.
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) und für Eigentumswohnungen (ETW) sind nach einem verhaltenen Jahr 2019 – mit einem Abstand von 3,2 bzw. 2,2 Prozentpunkten allein im 1. Quartal 2020 – wieder deutlich stärker als die Neuvertragsmieten gewachsen. Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von 2,8 % allein gegenüber dem Vorquartal Q4/2019. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise um 3,8 %, was die Attraktivität dieser Wohnform bei den Privathaushalten erkennen lässt, die sich – allen Unkenrufen und dem angeblichen Trend zum „Smart Living“ zum Trotz – offenbar ungebrochener Beliebtheit erfreut.
„Das erinnert uns an die polemische Debatte um die SUVs. Von den politisch-medialen Eliten verdammt – von den Leuten gerade in den besseren Vierteln trotzdem geliebt und gekauft“, bemerkte Leutner.
Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal Q1/2019 liegen die ETW mit 6,1 % knapp hinter den Eigenheimen mit 6,9 %. Beide Objektarten übertreffen damit den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 5,0 % und sind nach wie vor für die Gesamtperformance des Wohn-Index verantwortlich.
Nach einer 12-monatigen Stagnationsphase bewegen sich auch die Neuvertragsmieten im Vergleich der Quartale Q1/2020 zu Q4/2019 nominal um 0,6 % wieder leicht aufwärts. Auch im Jahresvergleich mit dem 1. Quartal 2019 steigen die Angebotsmieten wieder um 0,6 %.
Auch die Betrachtung der Top 50-Standorte in Deutschland mit dem höchsten Mietenniveau legt eine ähnliche Interpretation für eine anziehende Dynamik nahe. So sind im Vergleich zum Vorquartal nur noch in 13 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten gesunken (im Vergleich der Quartale Q4/2019 zu Q3/2019 betraf dies 23 Städte). Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2019 gab es reale Mietpreisrückgänge in acht der teuersten 50 Städte. Die Bestandsmieten verteuerten sich bundesweit nominal ganz leicht mit 0,3 % im Vergleich von Q1/2020 zum Vorquartal. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnete F+B noch einen Anstieg von 1,2 %. Der Verbraucherpreisindex stieg im Zeitraum von März 2019 bis März 2020 um 1,4 %. Die Entwicklung bei den Bestandsmieten bewegt sich also leicht unterhalb der Inflationsrate.
Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 0,6 % bzw. 1,2 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 5,0 %. Auch der relative Abstand der Mieten zum Gesamt-Index wächst wieder – ebenso wie die Schere zwischen Mieten und Wohnungspreisen.
Spätestens seit dem 15. März ist das Wirtschaftsleben in Deutschland durch die Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus massiv eingeschränkt. In der Immobilienwirtschaft sind heftige Diskussionen darüber entbrannt, ob und mit wie stark die Corona-Krise Wirkungen auf ihre Branche entfaltet. Die bisher vielfach ohne empirischen Bezug quasi „aus dem Bauch“ geäußerten Erwartungen unterscheiden sich nennenswert. Deshalb ist F+B dieser Frage im Rahmen der Arbeiten am Wohn-Index für das erste Quartal 2020 als Sonderthema der Veröffentlichung auf empirischer Basis nachgegangen. Betrachtet wurden dabei die Bundesländer, der sich daraus ergebende Bundesdurchschnitt sowie die TOP 7-Standorte. Untersuchungszeitraum ist die 10. bis zur 16. Kalenderwoche. In den Beginn der 12. Kalenderwoche fällt mit dem 16. März das offizielle Startdatum für den Shutdown in Deutschland. Deshalb ist die 12. KW das zeitliche Scharnier für die vorher-nachher-Betrachtung.
In Deutschland nahm die Anzahl der neu annoncierten Mietwohnungen von der 10. bis zur 15. KW deutlich um ca. 38 % ab. Die Entwicklung ist in ihrem Verlauf durch deutliche Schwankungen geprägt. In der 16. KW stabilisierte sich die Anzahl wieder leicht, dennoch mit einem 15 prozentigen negativen Delta im Vergleich zur KW 10.
In den sieben größten deutschen Städten zeigte sich ein ähnliches Bild, auch hier war die KW 15 der Zeitraum des größten Einbruchs bei den Mietannoncen: Rund 40 Prozentpunkte betrug das Delta zum Ausgangswert in KW 10. Aber schon eine Woche später wurden 28 Prozentpunkte aufgeholt.
„Wir beobachten, dass der Spielraum bei der Gestaltung von Miethöhen offenbar deutlich geringer ist als bei Preisen von Eigentumswohnungen. Anders ausgedrückt: Vermieter verzichten eher auf die sofortige Vermietung als unverzüglich einer kommenden negativen Wirtschaftsentwicklung vorauseilend, die Miethöhe zu reduzieren. Weder sind in hohem Maße Preisanpassungen nach oben zu beobachten, die sich durch partielle Verknappungstendenzen hätten ergeben können, noch sehen wir in breitem Rahmen eine ‚Discountmentalität‘ zur Vermarktung in diesem schwierigen Marktumfeld“, kommentierte Leutner.
