Welche Investments würden Sie als neutraler Berater für welchen Anlegertyp empfehlen? Punkto Risiko und mit welchem Volumen kann ich sinnhaft in Immobilien investieren?
Christian Tury: Die FINAD besteht seit 40 Jahren. Wir sind ein Multiple Family Office mit Büros in Zürich, Wien und Hamburg. Wir sind in der Vermögensverwaltung langfristig orientiert. Aus diesem Grund spielen sogenannte Real Assets wie Immobilien eine bedeutende Rolle. Immobilien sind ein wichtiger Baustein in der Vermögensverwaltung. Da Immobilien vor Inflation schützen, sollten sie in keinem Portfolio fehlen.
Wir empfehlen unseren Klienten einerseits Direktinvestments in Form von sogenannten Club Deals. Bei diesen Club Deals versuchen wir direkt, ein Projekt mit einem Immobilien- entwickler auf die Beine zu stellen. Hier sind die Renditeerwartungen am höchsten. Bei den Club Deals kann man ab einer Investitionssumme von 250.000 Euro einsteigen. Nach oben hin ist es unbegrenzt. Auf der anderen Seite stehen indirekte Investments, Investments in Immobilienaktien oder Immobilienfonds, die für uns natürlich auch in Frage kommen, dazu gehören auch die steuerbegünstigten, 90 Prozent ihrer Erträge ausschüttenden REITS in den USA.
Ganz allgemein denke ich, dass Immobilien für ein Family Office und eine seriöse Vermögensverwaltung enorm wichtig sind und ein Bestandteil sein sollten. Auf der anderen Seite muss man sich aber auch intensiv mit dem Risiko auseinandersetzen. Auch mit Immobilienpreisen, die in den letzten Jahren stark angezogen haben, insbesondere auch aufgrund der Tatsache, dass die Zinsen laufend gefallen sind. Hier ist die Möglichkeit der Finanzierung immer günstiger geworden. Das hat auch die Immobilienpreise weit nach oben gebracht und der Boom scheint weiterhin ungebrochen.
Das niedrige Zinsumfeld macht Investitionen mit Fremdkapital in Immobilien besonders attraktiv. Auf der anderen Seite bekommt man kaum Zinsen für sein eingesetztes Kapital. Ist das Glas halb leer oder halb voll?
Aufgrund der historisch tiefen Zinsen sind die Bewertungen in den anderen Assetklassen wie Aktien oder Anleihen relativ hoch. Der Diskontierungsfaktor, mit dem man die Cashflows abzinst, die man in Zukunft zu erwarten hat, wird immer niedriger und damit wird die Attraktivität dieser Assetklassen auch höher. Auf der anderen Seite werden die Cashflows, die man aus Aktien oder Anleihen, aber auch aus Immobilien erwirtschaften kann, in Zukunft zurückgehen. Das ist eine sehr gefährliche Situation. Auf der einen Seite haben wir sehr tiefe Zinsen, auf der anderen Seite haben wir Cashflows, die zurückkommen. Die Gefahr ist, wenn es zu einer Stabilisierung bei den Zinsen kommt, dass dieses Bewertungsgefüge ins Wanken gerät und es zu Gewinnmitnahmen kommt. Aktien, Anleihen, aber auch Immobilien könnten unter Druck geraten. Immobilien haben eine lange Laufzeit - dadurch ist das Risiko auch relativ hoch. Wenn es zu Zinsänderungen kommt, dann kommt es zu großen Schwankungen in der Bewertung und bei den Preisen dieser Assetklassen.
Institutionelle Investoren versuchen, ihr Geld zusehens international zu diversifizieren. Das beeinflusst natürlich auch die Preise für Immobilien. So sind zum Beispiel Staatsfonds langfristige Investoren, deren Fokus eindeutig auf Core-Lagen liegt. Da wird dann das Angebot knapp. Mittlerweile gibt es auch alternative Immobilienveranlagungen – wie zum Beispiel Serverparks, Lagerhäuser, Gaspipelines – auch dazu gibt es mittlerweile Fonds, die sich nur auf diese Klasse innerhalb der Immobilien konzentrieren.
REITS sind in Österreich ein stiefmütterliches Thema?
REITS sind eine Möglichkeit der Investition in Immobilien. Bei den REITS ist es so, dass die Renditen etwas geringer sind, wie auch bei Immobilienaktien. Daneben gibt es eben aktiv gemanagte Fonds, geschlossene Immobilienfonds, die in der Renditeerwartung dazwischenliegen.
Kurz gesagt: Sie investieren, um zu bleiben.
So ist es. Ich denke, es ist auch insgesamt für Investments wichtig. Das eine ist die spekulative Seite, die auch wichtig ist, weil sie Liquidität in den Markt bringt. Wenn man aber in Vermögenswerte investieren möchte, ist ein langfristiger Approach sinnvoll.
Zu welcher Immobilienquote raten Sie Ihren Klienten?
Wir empfehlen um 10 Prozent. Auch längerfristig. Wir sehen auch aufgrund der Immobilienpreisentwicklung nicht wirklich die Veranlassung, das aus heutiger Sicht zu erhöhen. Ich denke, dass es, wenn die Zinsen nur leicht steigen, zu Korrekturen an den Kapitalmärkten kommen wird. Das würde auch die Immobilien miteinschließen. 10 Prozent sind derzeit eine gute Quote.
Was sind die Favoriten bei direkten Investments. Wohnen, Office, Einkaufscenter, Fachmarktzentren, Hotels?
Wir versuchen, unsere Direktinvestments zu streuen. Ich glaube, dass ist auch jedem Anleger zu empfehlen. Wir investieren international und global, weil unsere Klientel auch international ist – und diese will auch international veranlagt sein. Es kann durchaus Sinn machen, in Schweizer Büroimmobilien zu investieren oder in Wohnimmobilien in Frankfurt. Das ist immer abhängig vom Projekt und auch von den Managern und Teams, denen man das Geld überlässt. Um diese Durchmischung zu erreichen, investieren wir auch in Fonds oder Gesellschaften, die auf bestimmte Immobilien-kategorien spezialisiert sind und schon eine Diversifikation in ihrem Portfolio haben.
Man kauft sich Expertise durch eine Gesellschaft?
Ja, absolut. Wir können ja selber nicht als Bauherren auftreten. Wir suchen unsere Partner gewissenhaft aus. Da gibt es genug Vorschriften von der Finanzmarktaufsicht (FMA) und anderen Aufsichtsbehörden. Wenn man einem Immobilienmanager Geld gibt, muss man sich darüber erkundigt haben, wie professionell er ist. Die Verantwortung fällt immer auf einen selbst zurück. Hier muss man Sorgfalt walten lassen. Aber das sollte selbstverständlich sein.
Wenn wir in Immobilien investieren, bedienen wir uns der Expertise von externen Fachleuten. Wir müssen auch gute Kenntnis haben, wie Immobilieninvestments funktionieren, aber wir können nicht direkt die Immobilien managen.
Rechnen Sie mit einer kurzfristigen Änderung der Zinslandschaft?
Ja, definitiv. Negative Zinsen waren in der Vergangenheit ein Instrument, kurzfristig eine Volkswirtschaft zum Laufen zu bringen. Aktuell kann niemand sagen, wie lange diese Situation anhält. Analysten und Ökonomieprofessoren haben Probleme damit, das in einen langfristigen Kontext zu stellen, was das bedeutet. Wenn man sich mit Volkswirten unterhält, bekommt man keine Antworten auf die Fragen, wie man mit Negativzinsen über einen längeren Zeitraum umzugehen hat bzw. was man zu erwarten hat.
Der Markt wird langsam leer. Bald hat die EZB nichts mehr zu kaufen.
Das ist vor allem Thema, ganz sicher. Mittlerweile spricht man sogar davon, dass bereits Privatplatzierungen gekauft werden. Wie werden sich die Leitzinsen bei der EZB entwickeln? Keiner weiß es. Der Einlagenzins ist bei minus 0,4 Prozent, minus 0,5 Prozent sind nicht undenkbar. Wir wissen es nicht. Ich glaube, dass das Vertrauen der Anleger und Bürger in ihre Notenbanken zunehmend schwindet.
Ich rechne in nicht allzu ferner Zukunft mit einer Zinserhöhung in den USA. Das hat natürlich auch Auswirkungen auf andere Notenbanken. Man wird dann sehen, wenn die US-amerikanischen Zinsen nicht weiter fallen, dass sie auch im Rest der Welt nicht weiter fallen werden.
Was raten Sie Ihren Klienten in dem Zinsumfeld?
Investieren in Substanzwerte, die über verschiedene Assetklassen zu finden sind. Immobilien gehören definitiv dazu - egal, ob man in die Immobilienentwicklung geht oder längerfristig ein Portfolio zusammenstellt. Auf jeden Fall diversifizieren. Diversifikation ist wichtig, nicht nur, was die unterschiedlichen Assetklassen und -kategorien betrifft, auch innerhalb von Immobilien. Es macht auch durchaus Sinn, in der Bandbreite zwischen Immobilienentwicklung und aktiven gemanagten Immobilienfonds von allem etwas zu haben. In einer unterschiedlichen Gewichtung, aber doch. Weil die Renditen derartig unterschiedlich sind und das Risiko auch unterschiedlich zu bewerten ist.
Wie prall gefüllt muss mein Koffer sein, um Ihre Dienstleistungen in Anspruch nehmen zu können?
Das ist abhängig davon, wie wir zum Kunden passen. Das fängt bei kleinen Beträgen an. Wenn wir die Möglichkeit sehen, dass wir, wenn wir einen guten Job machen, auch bei der Verwaltung größerer Volumina berücksichtig werden. Da gibt es keine Untergrenze, wenn man so will. Uns ist jeder Kunde willkommen, wir legen uns nicht auf eine absolute Größe fest.
