Wie werden wir 2030 leben beziehungsweise wohnen?
Michael Pisecky: Ich glaube, dass wir noch stärker in Ballungsgebieten wohnen und dass wir einen viel höheren Anteil an kleineren Wohneinheiten haben werden. Aufgrund der Bevölkerungsentwicklung bzw. gesellschaftlichen Entwicklung werden weniger Personen in einem Haushalt leben. Kurzum: mehr im Ballungsraum, kleinere Einheiten, hochgradig vernetzt.
Was passiert dann am Land? Werden Dörfer zugesperrt?
Es gibt ja Studien darüber, dass die ökologischere Wohnweise in der Stadt liegt und nicht am Land. Der Energieverbrauch ist am Land höher und die Versorgungsdienste sind teurer. Ja, ich glaube, dass es zu einer Ausdünnung kommen wird. Es wird sich auf die Bezirkshauptstädte konzentrieren. Da wird es mehr Jobs geben und die Infrastrukturkosten sind besser. Es wird auch am Land eine Konzentration stattfinden müssen. Es gibt ja auch Arbeitnehmer, die nicht jeden Tag in der Stadt sein müssen. Oder Unternehmen gehen hinaus, weil sie andere Umfeldbedingungen wie beispielsweise geringere Mieten haben.
Österreich ist sehr zersiedelt. Man fährt keinen Kilometer, ohne dass man an einem Haus vorbeikommt. In Deutschland etwa ist der Ort aus und dann ist mal sieben Kilometer einfach nichts. Die Orte sind größer, aber kompakter.
Wie ist der Unterschied zwischen Österreich und Deutschland entstanden?
Warum es in Deutschland so ist, traue ich mich nicht zu sagen. Aber wahrscheinlich haben sie sich gründlicher überlegt, wo sie wohnen und wo sie ackern und haben das nicht ständig vermischt. Bei uns wollte man es jedem recht machen und die Leute durften sich irgendwo ansiedeln und wieder neu bauen. Ich glaube schon, dass es Sinn macht, wenn man das zurücknimmt. Positiv wäre, die Zersiedelung in Österreich Schritt für Schritt zu reduzieren. Wichtig wäre, die Orte zu flächenmäßig zu verkleinern und die Kerne der Orte wiederzubeleben. Was man am Land unbedingt braucht, ist Diversifikation. Nicht nur Einfamilienhäuser und Bauernhöfe, sondern auch wirklich kleine und mittlere Wohnungen. Das ist für die Ortskerne eine Chance. Dort stehen oft größere Häuser, ehemalige Gasthäuser und Wirtschaftshäuser, die man weiterentwickeln könnte. Ein Potenzial sehe ich dort auf jeden Fall, aber immer verbunden mit einer guten öffentlichen Verkehrsanbindung.
Da müssen dann die Bürgermeister auch mitspielen, in vielen Fällen tun sie das aber nicht. Sie fürchten bei einem Wachsen die hohen Infrastrukturkosten.
Dieses Nicht-wachsen-Wollen erleben wir in vielen Regionen. Viele scheuen die damit verbundenen Infrastrukturkosten oder haben mit den bestehenden Bewohnern schon genug zu tun. Sie wollen keine Neuen, die noch mehr Unruhe bringen. Diesen Willen zu Veränderung und Neuem könnten wir Österreicher schon noch verbessern.
Ist die Baubehörde erster Instanz beim Bürgermeister gut aufgehoben?
Ich glaube, dass wir hier großflächiger denken müssen. Flächen, die wir bewohnbar machen oder sogar wieder in Acker oder Wald zurückverwandeln wollen – das kann man nur überregional schaffen. Da ist mir das Bundesland noch zu wenig. Wien und Niederösterreich werden viele Dinge gemeinsam lösen müssen und es gibt auch in vielen anderen Bundesländern Überschneidungen. Ich glaube, dass wir hier um einen Generalplan für Österreich nicht herumkommen werden. Und auch über die Grenze werden wir hier unsere Aufmerksamkeit lenken müssen, wie z.B. nach Bratislava.
Ist es vielleicht die historische Belastung, wieso man die Partnerschaft Wien-Niederösterreich nicht will?
Ich glaube nicht, dass das eine historische Belastung ist, sondern, dass man hier Einfluss- und Machtbereiche erhalten möchte. Wenn das eine Bundesland von der einen Partei geprägt ist und das andere von der anderen Partei, dann ist jede Partei darauf erpicht, die Grenzen hochzuhalten und das Eigene zu betonen. Ich würde diese Kraft, die dort hineingeht, lieber in gemeinsame Lösungen investiert wissen wollen. Egal wo das gerade ist, es geht um die Bewohner der Region.
In jeder Regierungserklärung findet sich die Zeile „Umfassende Reform des Mietrechts“. Glauben Sie, dass dieser Regierung der große Wurf gelingen wird?
Er wäre dringend notwendig. Es ist nicht einfach, wenngleich diese Regierung bessere Voraussetzungen hat, weil sie in der Diskussion schneller die ideologische Sicht des Problems überwinden kann. Wenn in Österreich Reformen dauernd nur verschoben werden, dann ist das aber nicht immer nur die Schuld der Regierung, sondern es ist schon so, dass wir so sind. Das meine ich jetzt wirklich so, obwohl ich Pauschalaussagen normalerweise nicht so gut finde und vermeide: Wir sind so. Wir sind veränderungsunwillig. Jeder, der irgendwie in eine verantwortungsvolle Position in diesem Land gelangt und wirklich etwas ändern möchte, dem kaufen wir schnell den Schneid ab. Egal, ob das ein Minister oder ein Parteichef ist. In welcher Partei haben Quereinsteiger auch nur irgendwie überlebt?
Ein politisch viel diskutiertes Thema ist auch das Potenzial, das in den Gemeindewohnungen und im Genossenschaftsbau schlummert. Auch der Vorwurf, dass in diesem Bereich viel zu wenig für zusätzlichen Wohnraum gesorgt wird, ist omnipräsent. Zwei Prozent der Genossenschaftswohnungen und geförderten Mietwohnungen werden im Schnitt pro Jahr frei. Das bedeutet, dass sie durchschnittlich 50 Jahre lang vermietet sind. Das deutet schon darauf hin, dass nicht immer der, der sie gemietet hat, auch darin wohnt. Da wird aufgehoben, weitergegeben, weil es ja so günstig ist. Da liegt schon ein gehöriges Potenzial. Das ist im Gemeindebau nicht viel anders. Da sind viele Wohnungen, die nicht im Sinne des ursprünglichen Wohnbedürfnisses verwendet werden – sicher 25 bis 30 Prozent in bereits jahrzehtnelang vermieteten Bereich.
Es ist unangenehm, aber das muss man angehen. Man darf niemandem etwas wegnehmen, das er braucht und nutzt. Aber ich bin schon der Meinung, dass im geförderten Bereich nur diejenigen eine Wohnung bekommen sollten, die sie auch unmittelbar als Hauptwohnsitz benötigen.
Ein Ansatz ist, wirklich zu einem exakten Meldewesen zurückzukehren. Da muss es einen Hauptwohnsitz geben und ich muss nachschauen können, wie viele Wohnsitze eingetragen sind. Wenn es sich um eine geförderte Wohnung handelt, dann muss sie der Hauptwohnsitz sein. Es kann nicht sein, dass man ein Haus am Land hat, wo man wohnt, und nur hin und wieder ins Theater fährt und in der Gemeindewohnung übernachtet oder wer anderer die Wohnung nutzt.
Hat die Idee, dass Besserverdienende auch höhere Mieten zahlen, Zukunft? Ist eine solche Forderung durchsetzbar?
Gemeindewohnungen oder Genossenschaftswohnungen sollte man unter dem Marktpreis vermieten, aber nicht um zwei oder drei Euro, sondern um fünf bis sieben. Und wenn sich jemand auch das nicht leisten kann, soll er ansuchen und dementsprechend eine Unterstützung bekommen. Der Besserverdienende lebt relativ günstig, aber aufgrund sozialer Durchmischung auch im geförderten Wohnbau. Derjenige, der ganz arm ist, bekommt trotzdem seine Unterstützung. Ich muss nicht immer pauschal ganze Bereiche Preisregeln. Das Gießkannen-Prinzip quer drüber ist nicht nachvollziehbar. Man muss ein vernünftiges Niveau zulassen. Es bedarf einer Mischung aus Objekt- und Subjektförderung.
Eine Mietpreisdeckelung ist der falsche Weg. Eine Mietpreisdeckelung führt nur dazu, dass Gutverdiener, die jetzt teurer wohnen, versuchen werden in günstigere Wohnungen zu wechseln. Das sage ich auch immer wieder unseren Freunden, die das Universalmietrecht verfechten: Es gibt vorübergehend günstigere Wohnungen, solange es überhaupt welche gibt. Und die kriegen dann wieder die Gutverdiener.
Ist das Richtwertsystem zeitgemäß?
Ich glaube, dass man mit dem Richtwertsystem Mitte der 90er Jahre ein wirklich gutes Modell geschaffen hat, dass man nur leider die Richtwertbrechnung in Wien und NÖ betreffend dann wieder torpediert hat und gesagt hat, man rechnet es künstlich runter. Dadurch ist das gute System, das viel abdecken würde, geschädigt worden.
Es gibt heute in Wien zwei Dinge: Das eine ist die Gründerzeitviertel-Definition, die darauf fußt, dass für die Definition als Gründerzeitviertel die Ausstattung zum Zeitpunkt des Errichtungszeitpunkt ausschlaggebend ist. Und das zweite ist, dass der Richtwert in Wien und Niederösterreich viel zu niedrig ist. Hätten wir einen Richtwert von 7 - 8 Euro und keine Gründerzeitviertel, würde das System durchaus funktionieren. Es wäre damit ein Teil des Marktes sinnvoll geregelt und es gibt daneben auch den nicht preisgeregelten Mietmartk.
Der Gesetzgeber war hier schon in der Lage, ein gutes System zu finden, aber man muss es auch passieren lassen. Wir werden den Altbestand in Zukinft näher an den das Marktniveau heranführen müssen. Sonst bekommen wir die ungenutzten Wohnungen, die wir brauchen, nicht zurück. Wir haben genug billige Wohnungen, aber die sind im Bestand und wir suchen sie immer im Neubau.
Stichwort Neubau: Wenn man den sozialen Wohnbau anschaut – sind die Qualitäten zu hoch?
Die energetischen Anforderungen sind überzogen, weil sie auch unwirtschaftlich sind und das Verhalten der Bewohner nicht zu den Einsparungen an Energie fürht. Die Förderungsrichtlinien sind hier überschießend. Wir haben aufgrund der Entwicklung der letzten zehn Jahre hohe Grundpreise. Wenn wir die öffentlichen Flächen auf den Markt bringen und die Nachverdichtung wirklich ernst nehmen, entstehen dadurch auch Baugründe – auch durch Umwidmung in höhere Bauklassen und Änderung in den Bauordnungen. Wir können mehr als die Hälfte der neuen Wohneinheiten in Bestand bauen, da ist die Infrastruktur schon vorhanden. Dann schaffen wir es, den Preisdruck zu dämpfen. Die Grundkosten könnten vernünftig bleiben.
Immer wieder wird der Vorwurf laut, Private würden exzessives Landbanking betreiben. Es gebe genügend als Bauland gewidmete Liegenschaften, nur werde eben nicht gebaut?
Ich traue mich folgende Aussage zu machen, auch wenn viele keine Freude damit haben werden: Ich bin der Überzeugung, dass es legitim und gut ist, dass es privates Eigentum gibt. Man muss mit seinem Eigentum, speziell wenn es gebraucht wird, wirtschaften und damit auch wirtschaftlichen Erfolg erzielen. Aber es besteht auch eine Verpflichtung Flächen die gebraucht werden der Nutzung zuzuführen. Das betrifft Eigentümer, Nachbarn, Bewohner, wer auch immer aus Eigeninteresse Projekte blockiert. In vielen kleineren und größeren Städten gibt es genug Liegenschaften, die man für die Stadtentwicklung braucht. Strafen sind der falsche Weg. Ich würde länger darüber nachdenken, ob es nicht Belohnungstatbestände gibt. Vor allem aber: Wir müssen an der Haltung und Einstellung arbeiten. Mit Strafen allein erreicht man nichts. Es gibt aber noch genug Potenzial, das gehoben werden könnte. Eine Studie der Arbeiterkammer – und die ist diesen Fällen wohl unbedenklich – kommt zum Ergebnis, dass allein durch Nachverdichtung im Gemeindewohnbaubestand in Wien etwa 130.000 Wohneinheiten geschaffen werden könnten. Dies vor allem durch Aufstockungen und Blockverbauungen.
Wenn man kritisch zuhört, denkt man, Sie sind ein Befürworter der Leerstandsabgabe.
So wie ich vorher ausführte, ist nicht die Strafe die Lösung, sondern wenn es ein gewidmeter Baugrund ist und er wird benötigt, dann soll dort gebaut werden. Es gibt Maßnahmen, die geeignet sind, das zu erreichen. Die Strafe ist ein schlechter Weg. Die Belohnung ist der bessere.
Die Pläne für Nachverdichtungen stoßen oft auf Widerstände seitens der Anrainer, aber auch häufig auf wenig Gegenliebe bei Miteigentümern, die diese Projekte verhindern können. Muss man an den für derartige Projekte erforderlichen Mehrheiten schrauben?
Ich glaube nicht, dass man beim Gesetz beginnen sollte. Man muss Projekte starten, wo die Bezirkspolitik, der Entwickler und Interessensvertretungen gemeinsam arbeiten und mit der Bevölkerung eine Lösung anstreben. So ein Pilotprojekt, unter Einbeziehung der Bevölkerung, die man Beteiligt und mitgestalten läßt wäre ein Weg für viele Bauvorhaben. Man muss begeistern und die Vorteile aufzeigen. Aufklärung und die Menschen miteinzubeziehen, bevor man etwas startet, ist wichtig. Da gibt es auch schon Beispiele. Da versammelt man Betroffene und macht sie zu Beteiligten.
Wenn ich von der Wohnung zum Makler schwenke: Ist der auch veränderungsunwillig? Stichwort MLS (Multiple Listing Service)?
Die Immobilienwirtschaft und die Treuhänder sowie im Speziellen die Makler sind sicher eine sehr österreichische Gruppe. Die hätten gerne, dass es weiter so bleibt, wie es immer schon war. Innovation ist Chefsache und nicht delegierbar. Es gibt sie aber schon, solche die erkennen, dass wir uns weiterentwickeln müssen.
Wenn man sich die Digitalisierung ansieht, auf der einen Seite kostet sie eine Menge Geld, aber auf der anderen Seite bringt sie viel. Gerade kleine Unternehmen könnten vielleicht besonders davon profitieren, haben aber nicht das Geld dafür. Wird es zu einer Konsolidierung kommen?
Wir haben ja zwei Dinge, das ist die Digitalisierung und MLS. Die Digitalisierung ist unbedingt erforderlich, um einerseits mit dem Kunden omni-channel-mäßig zu kommunizieren. Zweitens ist es notwendig, weil wir im Vermittlungsgeschäft immer mehr Aufwand haben und daher effizienter arbeiten müssen. Diese Digitalisierung ist für Klein und Groß im Wettbewerb absolut erforderlich und in der Kundenkommunikation in Richtung Omni-Channel auch unbedingt erforderlich. MLS ist vom Grundgedanken her absolut notwendig und richtig. Dem Abgeber zu sagen, dass man alles tut, um die Immobilie zu vermitteln, da müssen meine Mitbewerber eben auch diese Immobilie anbieten. MLS ist in Amerika vor der Digitalisierung entstanden. Heute kann man nicht daran vorbei.
Einer der Hauptdiskussionspunkte ist der Einbringungszwang?
Der Einbringungszwang ist immer wieder Diskussionsthema. Jetzt bin ich ja nicht der, der die Konsumentenschutzseite vertritt, aber ich möchte es gesagt haben: Ob dieses Monopol nicht auch ein Streitpunkt ist? Wenn MLS funktioniert muss der Abgeber dorthin gehen, ich muss als Interessent dorthin gehen. Ich weiß nicht, ob das extreme Sogsystem – um das Wort Zwangssystem zu vermeiden – in unsere jetzige Welt von Transparenz und Konsumentschutz so hineinpasst. Auf Österreich bezogen arbeite ich mit meinem Team und meinen Funktionärskollegen in der Wirtschaftskammer vor allem daran, eine softwareübergreifende Zusammenarbeit in Österreich zu ermöglichen. Damit wollen wir die Basis schaffen, dass die, die zusammenarbeiten wollen, auch zusammenarbeiten können. Aber zum Thema Einbringungszwang bin ich ganz klar der Meinung, dass es nicht unsere Aufgabe als Interessensvertretung ist zu sagen, dass das jetzt jeder nutzen muss. Ich bin für die freie Entscheidung. Ich bin kein Verfechter des Einbringungszwanges.
Von Befürwortern des MLS wird häufig ins Treffen geführt, dass in Kanada 80 oder 85 Prozent aller Transaktionen über Makler laufen, in Österreich hingegen ungefähr 45 Prozent. MLS sei daher das bessere System für den Makler, weil es mehr Geschäft generiere?
Ich würde die Befürworter vor allem auch große Franchiseketten, die dies vertreten generell einladen, dass sie den Austausch untereinander schaffen und eien Vorreiterolle einnehmen. Sie sollen beweisen, dass das funktioniert. Ja, sie sagen, dass sie mehr interne Gemeinschaftsgeschäfte haben. Und ja, es wird immer Kanada zitiert. Ich bin lieber als Unternehmer in einem Markt tätig, wo ich eine größere unternehmerische Freiheit habe, als in Toronto. Man könnte zwar sagen, die haben dort 85 Prozent Marktanteil, aber wenn es viermal so viele Teilnehmer sind im Markt, dann hat der einzelne auch nicht mehr davon. Da bin ich lieber in Österreich, wo ich mir die Art und Weise, wie ich makle, aussuchen kann. Wo ich mir aussuchen kann, mit wem ich zusammenarbeite. Das ist mir näher als Toronto, wo die Zwang und Marktdominanz so gravierend ist.
Ein weiterer Diskussionspunkt sind die Doppelmakler?
Ich bin für den Doppelmakler. Ich glaube, dass wir das können, beide Seiten zu vertreten. Solange ich um einen Vermittlungsauftrag werbe, bin ich voll auf der Seite des Vermieters oder Verkäufers. Sobald ich den Kaufinteressenten oder den Mietinteressenten treffe, bin ich voll auf der Seite des Mieters und Käufers. Am Ende vertrete ich beide Seiten, damit sie zusammenkommen. Ob das so viel besser ist, wenn jeder seinen eigenen Vertreter hat, möge man sich anschauen, anschauen hinsichtlich Effizienz. In der Rechtsprechung geht man immer öfet den Weg der oder Mediation bzw. Schlichtung. Ich bin bei diesen Dingen für die Vermittlung, bei großen Dealsn gibt es oft jeweils einen Vertreter, aber in der Menge glaube ich, dass wir viele Jahrzehnte bewiesen haben, dass wir beide Seiten so vertreten können, dass es zu guten Geschäften und zufriedenen Kunden kommt.
Auch die Untersuchung der Wirtschaftskammer im vorigen Jahr kam zu diesem Ergebnis. Über 40 Prozent der Leute meinten, dass ihre Interessen überwiegend vertreten wurden, und 40 weitere Prozent fühlten sich ausreichend vertreten. Ich halte das für ein Modell, das weiter durchführbar ist. Ich bin wieder für die freie Wahlmöglichkeit , ein guter Makler sein.
Wie sehen Sie die kolportierten Pläne, aus SIGNA, Immofinanz, CA Immo und S Immo einen Big Player zu formen? Kommt es dadurch nicht zu einer Marktkonzentration? Nicht nur für die, die Büroflächen brauchen, sondern auch bei den Maklern? Was würde ein Zusammenschluss für die S Real bedeuten? Oder generell für die Makler?
Es ist natürlich schon länger so, dass eine starke Konzentration stattfindet. Daher haben die Immobiliendienstleister mit institutionellem Hintergrund klare Vorteile und dominieren immer mehr den Markt. Wenn man schaut, wer die großen Immobiliendienstleister im Großraum Wien sind, dann sieht man schon, dass einerseits die Franchise-Ketten dominieren, die in Summe auch wieder groß sind, und andererseits diejenigen, die Institutionen nahestehen hohe Martanteile erreicht haben. Für die kleinteilige Branche, die wir eigentlich sind, ist das keine positive Entwicklung. Man kommt zu den Auftraggebern kaum mehr hin. Damit geht für viele Unternehmen schon einiges an Marktpotenzial verloren.
Was wäre eine Gegenstrategie, damit der Makler überlebt?
Die Konzentration von Immobilienvermögen kann der Makler nicht beeinflussen. Man muss schauen, dass man einen Institutionellen als Partner hat oder Nischen suchen. Konzentration bis zu einem gewissen Umfang ist immer gegeben und Teil des wirtschaftlichen Bereichs. Wenn es zu wenige werden, wird es in keiner Branche gut, auch nicht in der Immobilienwirtschaft. Wenn der Einfluss eines internationalen Investors zu groß ist, finde ich es – unabhängig von der Berufsgruppe der Makler – gerade im Wohnimmobilienbereich nicht erstrebenswert. Es wird Wertschöpfung weitergeleitet und der Gestaltungsspielraum für die regionalen Stakeholder sinkt. Alle Entscheidungen nach wirtschaftlichen Maßstaben zu treffen wird für die Region nicht vorteilhaft sein. Interessen der Region und der Bevölkerung haben in einem diversifizierten Markt sicher mehr Gewicht.
