Ferienwohnungen sind in Berlin politisch unter Druck geraten. Die Gründe dafür sind vielschichtig. Sie liegen im knappen Angebot an bezahlbaren Mietwohnraum, der Sichtbarkeit einiger weniger Vermietungsplattformen sowie in veränderten Ansprüchen der Bewohner an ihre Stadt.
„Es gibt eine zunehmende Sensibilisierung gegenüber Freizeitlärm und die betrifft eben auch feiernde Touristen in Szenekiezen“, sagt Stephan la Barré, stellvertretender Vorsitzender der ApartmentAllianz Berlin. „Hinzu kommt die Verknappung von Wohnraum. Wir erleben, dass die Verteilungskämpfe zu Intoleranzen und zu Fehlwahrnehmungen führen.“
„Die Diskussion um Ferienwohnungen in Berlin wird von einigen populären Irrtümern geprägt. „Im Folgenden wollen wir die gängigsten Irrtümer richtigstellen“, sagt Romana Wolfram, Vorsitzende der ApartmentAllianz Berlin.
Irrtum 1: Es gibt zehntausende Ferienwohnungen in Berlin
Um eventuelle Unschärfen auszuschließen, empfiehlt sich zunächst eine Definition des Begriffs. In Abgrenzung zu anderen beliebten Unterkunftsformen ist eine Ferienwohnung eine abgeschlossene Einheit, die weniger als 90 Tage am Stück vermietet wird. Einzelne Zimmer innerhalb einer Wohnung und die temporäre Vermietung der Hauptwohnung beispielsweise während eines Urlaubs, sind in diesem Zusammenhang nicht relevant, weil dadurch keine Wohnung dem Markt entzogen wird. Ebenso gilt das für Ferienwohnungsangebote, die sich in Gewerbeflächen befinden.
Zudem ist eine Ferienwohnung eine Wohnung, die für Gäste angeboten wird. Daher erübrigen sich Diskussionen über eventuelle Dunkelziffern. Es mag sein, dass sich hinter einigen Angeboten mehrere Wohnungen verbergen. Diese Wohnungen dürften sich jedoch kaum zu einem marktrelevanten Angebot addieren. So ergibt eine Auswertung der Ist-Daten von Inside Airbnb zum Stichtag 23. September 2025 in Berlin 6.089 feststellbare Ferienwohnungen. Ähnliche Zahlen liefern auch die Analyse-Plattform AirDNA (5.043 ganze Wohnungen) sowie der der Deutsche Ferienhausverband (6.356 private Ferienunterkünfte).
Irrtum 2: Die meisten Ferienwohnungen in Berlin sind illegal
Von diesen rund 6.000 Wohnungen haben etwa 0,5 Prozent keine Lizenzangaben wie eine Registriernummer. Das heißt: 99,5 Prozent der angebotenen Ferienwohnungen sind bei den zuständigen Bezirken angemeldet und somit legal. Für die Behauptung von tausenden illegalen Ferienwohnungen in Berlin gibt es keinen Beleg.
Irrtum 3: Ferienwohnungen können leicht in normale Wohnungen umgewandelt und an Berliner vermietet werden
Von den ca. 6.000 in Berlin feststellbaren Ferienwohnungen befindet sich ein maßgeblicher Teil in Gebäuden bzw. Gebäudeteilen, die baurechtlich Gewerbeflächen sind. Die dort bestehenden Ferienwohnungen sind somit kein Wohnraum, auch weil teilweise bestimmte Voraussetzungen wie beispielsweise Schallschutzvorgaben nicht erreicht werden. „Mit Blick auf die bei der ApartmentAllianz vertretenen Bestände gehen wir von einem signifikanten Ferienwohnungsangebot auf gewerblichen Flächen aus, das nicht für klassische Wohnnutzung verfügbar gemacht werden kann“, sagt Stephan la Barré. „Bei einer differenzierten Erfassung würden wir gern unterstützen.“
Irrtum 4: Ferienwohnungen schaden den Kiezen
Die Fehlwahrnehmung, dass Ferienwohnungen den Kiezen schaden würden, geht auf die Boomjahre des Berliner Tourismus vor 2019 zurück. Kritisch gesehen werden auch größere Boarding Houses oder Konzentrationen von Hotels, die zu konformistischen Angeboten in Einzelhandel und Gastronomie führen. Das Gros der Berliner Ferienwohnungen richtet sich jedoch an Individualreisende mit einem expliziten Interesse an den besonderen kulturellen und gastronomischen Angeboten Berlins. Aktuell spürt die Branche den Rückgang des Tourismus insbesondere bei dieser anspruchsvollen Besuchergruppe. Bars, Kneipen und Restaurants bleiben leer, Spezialgeschäfte klagen über weniger Kundschaft und die einst berühmte Clubszene gerät ins Straucheln.
Irrtum 5: Die Vermieter zahlen keine Steuern
Ferienwohnungen sind ein Wirtschaftsfaktor in Berlin. Sie schaffen Arbeitsplätze. 2025 erwirtschafteten die Ferienwohnungsanbieter einen Umsatz von 141 Mio. Euro. Die direkte und indirekte Wertschöpfung wird vom Deutschen Ferienhausverband e.V. mit 438 Mio. Euro beziffert. Direkt und indirekt beschäftigt sind diesem Bereich des Tourismus 6.373 Menschen. Sie zahlten 51 Mio. Euro Lohnsteuer. Das vom Ferienhausverband errechnete Mehrwertsteueraufkommen liegt bei 72 Mio. Euro. Hinzu kommt die Berliner City Tax von aktuell 7,5 Prozent auf den Übernachtungspreis.
