Studierende sind zum einen wichtiger Bestandteil vieler lokaler Wohnungsmärkte, zum anderen aber auch eine Nachfragegruppe mit besonderen Ansprüchen. Ihre geringe Haushaltsgröße sowie das geringe Einkommen begrenzen das in Frage kommende Wohnangebot in erster Linie auf kleine und kostengünstige, aber auch auf für Wohngemeinschaften geeignete Wohnungen. Damit konkurrieren Studierende jedoch mit weiteren Nachfragegruppen, wie etwa Auszubildenden, Berufspendlern oder Personen in zeitlich befristeten Arbeitsverhältnissen.
Insbesondere auf den angespannten Wohnungsmärkten Europas, auf denen kleinteiliger Wohnraum per se knapp ist, entstehen Wohnraumengpässe, die Studierenden die Versorgung mit Wohnraum deutlich erschweren. Alternativen zum freien Wohnungsmarkt bilden hauptsächlich das Wohnen im elterlichen Haushalt, sofern das Studium im Heimatort aufgenommen wird, oder ein Zimmer in einem Studentenwohnheim. Letztere sind seit jeher auf die Bedürfnisse der Studierenden ausgerichtet, aber nicht in allen Ländern und an allen Hochschulorten gleich präsent am Markt.
Welche Wohnformen von den Studierenden letztendlich gewählt werden können, hängt in erster Linie von den nationalen und regionalen Gegebenheiten der Wohnungsmärkte ab.
Die Universitäten haben einen hohen Anspruch und ziehen nicht nur heimische, sondern auch Studierende aus anderen Ländern an. Das sorgt für eine studentische Wohnraumknappheit. Aufgrund steigender Nachfrage bei geringem Wohnraumangebot entstand in Österreich diese immer deutlichere Versorgungslücke. „Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, um in Studentenwohnheim-Projekte zu investieren“, ist Thomas Landschreiber, Co-Founder und Chief Investment Officer, CORESTATE Capital AG, überzeugt. „Allgemein lässt sich sagen, dass diese risikoarme und interessante Assetklasse ,Studentisches Wohnen‘ in Österreich sich immer weiter entwickeln wird. Sie ist weniger zyklisch, in schwierigen Zeiten beständig und die Renditen sind sicherlich attraktiv.“ „Die Assetklasse ist definitiv europaweit angekommen“, so Andreas Köttl, value one holding Vorstand. Mit MILESTONE gehört die value one holding zu einem der Premiumanbieter für studentisches Wohnen in Österreich.
Wie groß der österreichische Markt ist, lässt sich nur schwer abschätzen. Validierte Zahlen liegen nicht vor. Kommt die Assetklasse ,Studentisches Wohnen‘ in Österreich erst langsam in Schwung, hat sie in Deutschland schon deutlich Fahrt aufgenommen. Dort beginnen sich auch große Fonds für diese Assetklasse zu interessieren. „Das sich seit etwa fünf Jahren rasant entwickelnde Angebot weckt zunehmend auch das Interesse neuer Akteure am Investmentmarkt“, stellt Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills, fest.
„Im letzten Jahr wurde mit mehr als 200 Millionen Euro nicht nur das bisher mit Abstand höchste Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Studentenwohnanlagen registriert, es traten auch erstmals Pensionskassen und Versicherungen als Käufer in Erscheinung.“ Durch die gut gefüllte Projektpipeline wird sich der investierbare Bestand deutlich erhöhen, wodurch langfristig mit wesentlich höheren Transaktionsvolumina zu rechnen ist.
Obwohl sich das noch junge Anlageprodukt ,Studentenwohnen‘ durch seine Spezialisierung auf eine Nachfragegruppe konzentriert, ist das Rendite/Risikoverhältnis mit „normalen“ Wohnimmobilien vergleichbar – und das bei in der Regel 100 bis 150 Basispunkten höheren Renditen“, so Xavier Jongen, Fund Director Bouwfonds European Residential Funds. Frankreich und Großbritannien sind allein aufgrund ihrer Größe neben Deutschland sehr interessant. Nicht nur weil sie weltweit zu den beliebtesten Zielländern internationaler Studierender gehören, sondern auch, weil Großbritannien der am weitesten fortgeschrittene Studentenwohnungsmarkt in Europa ist.
Bislang beschränken sich die privaten Betreiber von Studentenwohnanlagen zumeist auf das Premium-Segment. So wird in Deutschland das obere Preissegment (mehr als 450 Euro All-In-Miete je Wohnplatz) fast ausschließlich von privaten Trägern besetzt, wohingegen die Studentenwerke fast nur im unteren Preissegment aktiv sind. Hier sieht man deutlich die Parallelen zum österreichischen Markt. Sowohl bei MILESTONE als auch bei CORESTATE liegen die Preise deutlich u?ber 450 Euro. Bei MILESTONE kommt ein Platz auf 599 Euro (Mindestaufenthaltsdauer: 01.10. bis 30.09. des Folgejahres), bei „Linked Living“ von CORESTATE auf 540 Euro.
Dabei dürfte es nicht bleiben, denn im mittleren Preissegment verbirgt sich gewaltiges Wachstumspotenzial. Dasselbe gilt für nicht-studentische Zielgruppen und so könnte aus ‚Studentenwohnen‘ ‚Mikrowohnen‘ werden. Studierende sind nämlich nicht die einzigen, Nachfrager für kleine Wohnungen. So ist die Anzahl der Einpersonenhaushalte in Österreich in den vergangenen 25 Jahren um etwa 850.000 Haushalte gestiegen, ihr Anteil an allen Haushalten ist im gleichen Zeitraum von etwa 27,9 Prozent auf 39,4 Prozent gewachsen – Tendenz weiter steigend.
Auch diese Haushalte sind mit demselben Problem konfrontiert wie die Studierenden: Es gibt zu wenig kleine Wohnungen und angesichts stark gestiegener Mieten ist es zumindest für die Einkommensschwächeren unter ihnen schwieriger, erschwingliche Wohnungen zu finden. Aber auch unter jenen, die sich eine größere Wohnung leisten können, dürfte es ein nennenswertes Nachfragepotenzial für Klein- und Kleinstwohnungen geben.
Hierzu zählen vor allem temporär Beschäftigte, beispielsweise Projektmitarbeiter, Gastdozenten oder Expatriates, sowie generell Wochenendpendler. Gelingt es den Akteuren, aus der bisherigen Nische des ‚Premium-Studentenwohnens‘ auszubrechen und sich mit innovativen Ansätzen weitere Zielgruppen zu erschließen, dann kann das Marktsegment ,Studenten-/Mikrowohnen‘ schnell an Größe gewinnen.
