Der Vermieter war berechtigt den Mietzins aufgrund einer vereinbarten Wertsicherung anzupassen. Statt den neuen Mietzins jedoch exakt zu errechnen, machte er dem Mieter ein Pauschalangebot über einen neuen Mietzins und der Mieter nahm dieses Angebot an.
Wurde dadurch die vertragliche Wertsicherung gefährdet?
Rechtliche Beurteilung
Sofern ein Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vorsieht, ist der Vermieter vertraglich berechtigt den Mietzins gemäß den Bestimmungen der Wertsicherungsvereinbarung einseitig anzupassen. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, einseitig den Mietzins pauschal zu erhöhen ohne sich exakt an das Prozedere der Wertsicherungsvereinbarung zu halten. Für diesen Fall braucht er die Zustimmung des Mieters. Es kommt durch den Mieter gegebenenfalls also zu einer Annahme des Angebots des Vermieters und dadurch zu einer neuen Einigung über die Höhe des Mietzinses.
Die Auslegung eines Angebots hat sich vorrangig am Wortlaut zu orientieren und der Empfänger des Angebots muss sich selbst nicht nach einem nicht erkennbaren Parteiwillen fragen. Wesentlich ist also die Verständnismöglichkeit des Empfängers.
Es war von den Gerichten also zu beantworten, ob durch die Einigung von Vermieter und Mieter auf einen neuen Mietzins im Zuge einer pauschalen Mietzinserhöhung zu einem gewissen Stichtag, ohne sonstige Veränderungen in der Vertragsbeziehung, eine bis dahin vertraglich geschuldete Wertsicherung komplett abgedeckt wurde oder nicht.
Der OGH vertrat die Auffassung, dass mit dem neu vereinbarten Mietzins zu einem gewissen Stichtag die komplette bis zu diesem Stichtag angelaufene Wertsicherung mitabgegolten war und jede weitere Erhöhung des (pauschal erhöhten) Mietzinses erst möglich sei, wenn der zuletzt verlautbarte Indexwert (hier Dezember 2017) die nächste in der Wertsicherungsklausel vereinbarte Schwelle überschritten hatte.
Nicht klar auseinandergesetzt hat sich der OGH mit der Frage, ob die Vereinbarung eines neuen Mietzinses durch eine Pauschalerhöhung, welche von der bisher vereinbarten Wertsicherungsklausel abweicht, diese früher vereinbarte Wertsicherungsklausel insgesamt gefährdet.
Hier ist uE immer Vorsicht geboten. Im vorliegenden Fall und dem gegebenen Sachverhalt hat der OGH die zukünftige Möglichkeit der Wertsicherung nicht weiter hinterfragt oder angezweifelt.
Je nach Art des Angebots des Vermieters, dessen Wortlauts und der redlichen Verkehrsübung unter Heranziehung des Parteienverhaltens, sind aber sehr wohl Konstellationen denkbar, in denen eine Vereinbarung über einen neuen Mietzins, welche von der ursprünglichen Wertsicherungsklausel (und somit dem vertraglich zugesicherten einseitigen Recht) abweicht, zur Konsequenz hat, dass für die Zukunft lediglich die neue Mietzinsvereinbarung (welche keine klare Aussage zu einer Wertzinsregelung umfasst) gilt; dem Vermieter wäre somit die Möglichkeit genommen, sich auf die ursprünglich getroffene Wertsicherungsvereinbarung zu berufen.
Schlussfolgerung
Bei Abweichen von einem vertraglich abgesicherten einseitigen Recht auf Wertsicherung des Mietzinses durch eine pauschale Erhöhung des Mietzinses, kommt es de facto zu einer neuen Vereinbarung des Mietzinses zwischen Vermieter und Mieter.
