Der Run auf die Assetklasse Hotel hält in Europa weiter an. Nachdem bereits 2015 ein Rekordvolumen an Deals abgeschlossen wurde, fiel auch das erste Quartal des laufenden Jahres stark aus: Laut CBRE wurden zwischen Jänner und März rund 3,7 Milliarden Euro in europäische Hotels investiert. Dabei handele es sich im Übrigen um das zweithöchste Transaktionsvolumen, das in den vergangenen zehn Jahren in einem ersten Quartal verzeichnet wurde, so die Experten des Immobilienberatungsunternehmens.
Alleine in Österreich wurden im ersten Halbjahr Hoteltransaktionen im Gesamtvolumen von knapp 440 Millionen Euro verzeichnet. Damit wurde bereits im Juni das Volumen des gesamten letzten Jahres deutlich übertroffen. Grund dafür sind einige große Trophy-Transaktionen, wie zum Beispiel der Verkauf des Hotel Imperial oder des Hilton Vienna, welches gleichzeitig den größten Hoteldeal in der Geschichte Österreichs darstellt.
„In West- und Zentraleuropa hat es noch nie so viele Deals gegeben“, sagt Martin Schaffer, Managing Partner beim Hotelimmobilienexperten MRP Hotels. Das starke Investoreninteresse führt er auf eine Reihe von Faktoren zurück – allen voran die starke Entwicklung des weltweiten Tourismus. In den vergangenen Jahren seien jährliche Steigerungsraten von rund 6 Prozent verzeichnet worden. „Investoren können also in eine wachsende Branche investieren“, bringt es der Experte auf den Punkt.
Aber auch die Entwicklung neuer Investmentprodukte habe das Interesse der Anleger – das seien übrigens überwiegend Banken, Stiftungen, Versicherungen und Private Equity-Fonds, die sowohl aus dem deutschsprachigen Raum als auch aus Übersee kommen – beflügelt, so Schaffer. So wären Pachtverträge mittlerweile auch in Europa zu einem handelbaren Gut geworden. „Dabei verpflichtet sich der Hotelbetreiber zur Zahlung eines monatlichen Zinses und übernimmt die operative Verantwortung sowie die damit verbundenen Kosten“, erklärt Felix Neuwirther, Real Estate Counsel bei Freshfields Bruckhaus Deringer.
Neben der prall gefüllten Development-Pipeline macht vor allem ein weiterer Faktor die Attraktivität von Hotelinvestments aus: Die Tatsache, dass die Renditen höher sind als in vielen anderen Assetklassen. Bei fertigen Produkten mit lang laufenden Pachtverträgen (rund 20 Jahre) sind für Investoren 5 bis 6 Prozent drinnen. Höhere Renditen können mit Objekten mit Refurbishment-Bedarf sowie mit hybriden Vertragsarten erzielt werden. Deutlich höhere Renditen sind wiederum mit der Entwicklung und dem anschließenden Verkauf von Hotels verbunden.
Den höheren Renditeaussichten stehen nach einhelligen Expertenmeinungen jedenfalls vergleichsweise überschaubare Risiken gegenüber – vorausgesetzt, es liegen marktfähige, lang laufende Pachtverträge vor und die Objekte werden von bonitätsstarken und kompetenten Betreibern gemanagt. Dann könne etwa in einem konjunkturell schwachen Umfeld über flexible Preisnachlässe für eine Basisauslastung gesorgt werden. Wichtig sei es auch, den Betrieb auf mehrere Standbeine zu stellen – sprich: Fokus sowohl auf Touristen als auch auf Geschäfts- und Konferenzreisende.
Einige Risiken können dennoch nicht von der Hand gewiesen werden. Laut Schaffer seien viele Investoren bzw. Eigentümer mit nicht finanzierbaren Wünschen der Betreiber – was die Zimmerflächen und sonstigen Flächen betrifft – konfrontiert. Auf der anderen Seite würden viele Pachtverträge zu teuer eingekauft, was die Folge habe, dass von den Pächtern bzw. Betreibern zu hohe Margen verlangt würden, die aus dem laufenden Hotelbetrieb nicht finanziert werden könnten.
Einiges an Bewegung war zuletzt auch am österreichischen Hotelinvestmentmarkt auszumachen. Dabei war das Segment vor allem durch zwei große Deals geprägt: den Verkauf des Hotel Imperial von der Starwood-Gruppe an die Al Habtoor Group aus den Vereinigten Arabischen Emiraten für 78,8 Millionen Euro sowie jener des Hilton am Stadtpark von der RZB an die Eigentümer des Shoppingcenters Parndorf, Erwin Krause und Franz Kollitsch, um 200 Millionen Euro. Erst kürzlich wechselte zudem das renommierte Hotel Goldener Hirsch in der Salzburger Getreidegasse seinen Eigentümer. „Auch 2017 werden wir in Österreich den einen oder anderen Deal sehen“, so Neuwirther. Der Verkauf des Sofitel-Towers sei bereits angelaufen. Das Hotel Meliá im DC Tower könnte in naher Zukunft ebenfalls zum Verkauf stehen.
Das Luxushotelsegment in Wien hält Neuwirther jedenfalls für gesättigt. Bei MRP Hotels sieht man Wachstumspotenzial im Budgetbereich – und zwar nicht nur am Wiener Markt, sondern auch bei Ferienhotels in den Bundesländern. Konzepte wie das Adeo Alpin – von den Ex-Skirennläufern Herrmann Maier und Rainer Schönfelder – würden sich durchsetzen. „Die Investoren haben in diesem Bereich überwiegend einen regionalen Bezug – wer Erfolg hatte in einer Region, wird weiterhin in diese investieren“, erklärt Schaffer.
