Das geplante Reformpaket Mietrecht II der Bundesregierung könnte weitreichende Folgen für Vermieter, Investoren, Projektentwickler und Mieter haben. In einem Webinar von RUECKERCONSULT diskutierten Steuerberater Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon Group, Sascha Nöske, CEO der Strategis AG, Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien, sowie Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann::Khorrami, die zentralen Elemente der geplanten Neuregulierung. Im Mittelpunkt standen die strengeren Vorgaben für möbliertes Wohnen, die Begrenzung von Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten, neue Regeln für Kurzzeitmietverträge, ein erweiterter Kündigungsschutz bei Mietrückständen sowie Anpassungen bei Modernisierungsmieterhöhungen.
Ulrich Creydt ordnete das Reformpaket als zweiten und umfassenderen Schritt der neuen Bundesregierung nach der Verlängerung der Mietpreisbremse ein: „Im Reformpaket Mietrecht II soll es darum gehen, das Mietniveau in Deutschland zu stabilisieren und mögliche Umgehungstatbestände der Mietpreisbremse zu vermeiden.“ Zugleich wies er darauf hin, dass insbesondere die Begrenzung von Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten problematisch wirken könne: „Wenn ich eine solche Regelung einfüge, sorge ich in diesen angespannten Wohnungsmärkten eher dafür, dass weniger und nicht mehr gebaut wird.“
Ein zentraler Punkt der Reform betrifft das möblierte Wohnen. Dabei muss zwischen Wohnraum von gewerblichen Anbietern (z.B. Boardinghouses) und Privatanbietern unterschieden werden: Während viele professionelle Anbieter von Boardinghouses oder Serviced-Apartment-Konzepten mit speziellen Vertragsgestaltungen in Objekten operieren, die baurechtlich als Gewerbeflächen gelten, bieten viele Privatvermieter möblierte Räume in Objekten an, die baurechtlich als Wohnraum eingeordnet sind. Letztere Gruppe ist Ziel der Neuregulierung.
Künftig soll der Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert ausgewiesen und stärker begrenzt werden. Sascha Nöske relativierte die Marktbedeutung möblierter Angebote, warnte aber vor Fehlsteuerungen: „Der Anteil ist kleiner, als es in manchen Portalen den Anschein erweckt. Man sieht nur mehr Anzeigen, weil die Neuvermietungsfrequenz deutlich höher ist.“ Gerade für Menschen, die wegen eines neuen Arbeitsplatzes in eine neue Stadt ziehen, erfülle möbliertes Wohnen eine wichtige Übergangsfunktion. „Wenn das nicht da ist, wird es auch schwieriger, Talente für den Arbeitsmarkt zu bekommen“, sagte Nöske.
Arnaud Ahlborn beobachtet, dass einzelne Projektentwickler am Markt möblierte Konzepte als Reaktion auf gesunkene Ankaufsfaktoren nutzten. „Wenn man sich in einem 15-Euro-Markt befindet und plötzlich 26 oder 28 Euro aufgerufen werden, stellt man fest: Das ist, weil die Wohnung plötzlich möbliert ist“, sagte Ahlborn. Solche Ansätze seien aus seiner Sicht nicht nachhaltig: „Ich kann die Miete nicht verdoppeln, nur weil ich so tue, als sei das jetzt plötzlich ein anderes Produkt.“
Rechtsanwalt Uwe Bottermann nimmt eine wichtige Einordnung vor: Er stellt klar, dass möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietung rechtlich getrennt zu betrachten sind. „Es gibt möblierte Vermietung, ohne dass es Kurzzeitvermietung ist“, so Bottermann. Bei Kurzzeitvermietungen sei eine vollständige Ausstattung dagegen regelmäßig ein wichtiges Indiz dafür, dass die Wohnung nur vorübergehend genutzt werde. Mit Blick auf die geplante Regulierung des Möblierungszuschlags erklärt er: „Die Neuregelung bringt Transparenz, indem man vorschreibt, was im Mietvertrag zu regeln ist. Sie kann aber auch zu geringerem Mieteinkommen führen.“
Regulierung von Indexmieten schwächt einen der zentralen Vorteile des Wohnimmobilieninvestments
Besonders kritisch bewerteten die Experten die geplante Deckelung von Indexmieten. Nach den Plänen der Bundesregierung sollen Mieten in angespannten Wohnungsmärkten nur noch bis zu einem Anstieg des Verbraucherpreisindex von drei Prozent vollständig angepasst werden können. Darüber hinausgehende Inflationsraten sollen nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden. Ahlborn sagte: „Aus Sicht institutioneller Investoren schwächt diese Regelung ein zentrales Argument für das Wohninvestment – nämlich den vollumfänglichen Inflationsschutz.“ Gerade im Neubau seien Indexmietverträge ein wichtiges Instrument, weil in den ersten Jahren nach Fertigstellung keine größeren Modernisierungen anstünden. Nöske warnte vor der kumulativen Wirkung einzelner Eingriffe: „Jede einzelne Regulierung ist noch nicht der Weltuntergang. Aber es sind viele kleine Nadelstiche.“ Aus seiner Sicht könne dies Investitionen in Wohnraum weiter erschweren: „Es muss auch noch einen Grund geben, in Wohnraum zu investieren. Der Markt ist nach wie vor attraktiv, aber man sollte ihn nicht künstlich verschlechtern.“
Auch die geplanten Änderungen bei Kurzzeitmietverträgen wurden diskutiert. Uwe Bottermann dazu: „Bisher hatte sich am Markt und in der Rechtspraxis eine Laufzeit von bis zu zwölf Monaten als Rahmen für Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch etabliert. Künftig soll die Grenze grundsätzlich bei sechs Monaten liegen; eine Verlängerung auf acht Monate soll nur bei unvorhergesehenem Bedarf möglich sein.“
Creydt verwies zudem auf steuerliche Folgefragen bei sehr kurzen Mietverhältnissen: „Wenn ich temporär vermiete, also im Rahmen von sechs Monaten bleibe, ist das Ganze umsatzsteuerpflichtig.“ Für private Vermieter könne dies zusätzlichen Aufwand bedeuten, etwa durch Umsatzsteuervoranmeldungen. „Das ist ein zusätzliches Bürokratie-Hemmnis“, sagte Creydt.
Vereinfachung bei Modernisierungsmieterhöhungen wird nur leicht positiv gesehen
Die geplante Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung wurde von den Praktikern nur eingeschränkt positiv bewertet. Ahlborn sagte: „Bei einer 75-Quadratmeter-Wohnung bin ich bei rund 260 Euro pro Quadratmeter. Da kommt man heute nicht mehr weit.“ Für professionelle Bestandshalter sei das vereinfachte Verfahren daher nur begrenzt relevant, weil größere Sanierungsmaßnahmen ohnehin differenziert nach Instandhaltung und Modernisierung abgerechnet würden.
Insgesamt fiel die Bewertung der Experten gemischt aus. Die geplanten Regelungen könnten zwar einzelne Umgehungstatbestände begrenzen und mehr Transparenz schaffen. Gleichzeitig bestehe die Gefahr, dass zusätzliche Regulierung die Investitionsbereitschaft in angespannten Wohnungsmärkten weiter schwächt. Damit könnte das Reformpaket aus Sicht der Teilnehmer gerade dort kontraproduktiv wirken, wo zusätzlicher Wohnraum besonders dringend benötigt wird.
