Wohneigentum in Österreich ist auch im ersten Halbjahr billiger geworden, allerdings vollziehen sich die Preisrückgänge weiterhin nur im „Schritttempo“, wie aus einer aktuellen Studie von Raiffeisen Research hervorgeht. Seit Mitte 2022 beläuft sich das Minus damit lediglich auf 5 %. Das ist wahrlich nicht viel angesichts deutlich gestiegener Zinsen. Inflationsbereinigt sind die Preise hingegen um satte 15 % zurückgegangen, in Wien sind gebrauchte Wohnungen real um 20 % billiger geworden. Auf dem österreichischen Immobilienmarkt hat also in den letzten zwei Jahren eine „geräuschlose“ Korrektur stattgefunden. Zwar liegt der Großteil der Wegstrecke bereits hinter uns, am Ziel sind wir jedoch noch nicht.
Immobilienpreise im ersten Halbjahr: Weiterhin nur Korrektur im „Schritttempo“
Zwei Jahre Zinswende samt regulatorischer Zeitenwende (KIM-V) haben vielen Bereichen ihren Stempel aufgedrückt. Ob Baugenehmigungen (-41 % Q1 24 ggü. H1 22), Immobilientransaktionen (-49 % Q1 24 ggü. H1 22) oder Neukreditvergabe (-66 % Jän.-Mai 24 ggü. Jän.-Jul. 22) – die Auswirkungen des „doppelten Gegenwinds“ sind mitunter beträchtlich. Allein, die Wohnimmobilienpreise sind in den letzten zwei Jahren nur leicht zurückgegangen. Eine Entwicklung, die sich im ersten Halbjahr 2024 fortgesetzt hat. Denn wie aus den kürzlich veröffentlichten Daten zum OeNB-Immobilienpreisindex (Transaktionspreise) hervorgeht, waren Wohnimmobilien österreichweit im zweiten Quartal um 0,8 % billiger zu haben als Ende 2023. Der Preisrückgang hält also an, vollzieht sich aber weiterhin nur im „Schritttempo“. Das gilt insbesondere für das zweite Quartal, in dem die Preise von Haus & Wohnung de-facto stagniert haben (-0,1 % p.q.; Q1: -0,6 % p.q.).
Sind alle Immobilienpreise nur moderat gesunken?
Nein. Immobilien sind nicht gleich Immobilien. Seit spätestens Ende 2022 ist der österreichische Wohnimmobilienmarkt „zweigeteilt“ – und das in zweifacher Hinsicht. Das erste Halbjahr hat daran nichts geändert. Erstens: Auch im bisherigen Jahresverlauf machte dem Wiener Wohnimmobilienmarkt der Gegenwind stärker zu schaffen als dem Rest Österreichs. Wohneigentum verbilligte sich in der Bundeshauptstadt in der ersten Jahreshälfte um 1,0 % (Q2 24 ggü. Q4 23), im übrigen Bundesgebiet fiel das Minus nur halb so groß aus (-0,5 %). Zweitens: Neubauwohnungen bleiben teuer. Sowohl in Wien als auch abseits davon sind die Preise neuer Wohnungen nicht bzw. kaum gesunken (W: -0,4 % ggü. Q4 23; Ö exkl. W.: +0,2 %). Seit Mitte 2022 sind Neubauwohnungen außerhalb Wiens sogar teurer geworden (+2,9 %, Wien: -0,1 %).
Deutlichere Preisrückgänge waren dagegen abermals auf dem gebrauchten Wohnungsmarkt zu beobachten (W & Ö exkl. W. jeweils -1,1 % ggü. Q4 23). Damit summiert sich das preisliche Minus seit Mitte 2022 bei Gebrauchtwohnungen immerhin auf 9,3 (Wien) bzw. 6,5 % (Ö exkl. Wien). Dass sich beim Blick auf den gesamten Immobilienmarkt bisher nur eine sehr moderate Korrektur zeigt, ist somit auch der sehr speziellen Preisentwicklung von Neubauwohnungen geschuldet. Die hohen Baukosten sind dafür hauptverantwortlich – und nicht gesteigertes Käuferinteresse (die Zahl der Transaktionen im Neubau war 2023 um 60 % niedriger als Mitte 2022, verglichen mit -30 % im Gebrauchtsegment). Kurz- und mittelfristig zeichnet sich keine Entspannung ab – ganz im Gegenteil. Die Baukosten sind seit Ende letzten Jahres (bis Jul.) um 4 % gestiegen und liegen damit auch um 2 % über dem im Mai 2022 verzeichneten Hoch (Stichwort Materialknappheit & Lieferengpässe). Denn den dynamischen Lohnanstiegen stehen nun nicht mehr (leicht) rückläufige Materialkosten gegenüber. Vielmehr sind Ziegel, Zement & Co im bisherigen Jahresverlauf etwas teurer geworden (Juli: +1,7 % p.a.). Neubauwohnungen sollten also auch in Zukunft nicht billiger werden.
Warum ist der Preisrückgang bisher vergleichsweise gering ausgefallen?
Private Immobilienbesitzer (Haushalte), die insbesondere den Einfamilienhäusermarkt dominieren, sind deutlich zurückhaltender als institutionelle Investoren, ihre Immobilie zu veräußern. Einerseits weil die Preisvorstellungen privater Immobilienbesitzer häufig noch die preisliche Realität des Jahres 2021 oder der ersten Jahreshälfte 2022 widerspiegeln, aber nicht die „Zeitenwende“ auf dem Immobilienmarkt. In einem solchen Fall werden dann – sofern keine wirtschaftlichen Notwendigkeiten bestehen – die Verkaufsabsichten einfach aufgeschoben, in der Hoffnung, dass sich die Marktpreise früher oder später (wieder) den eigenen Preisvorstellungen annähern. Andererseits aber auch, weil gar keine Verkaufsabsicht besteht, da die besessene Immobilie selbst bewohnt wird. Vergleichsweise wenige Immobilien wechseln daher den Besitzer, der Rückgang der Immobilientransaktionen von 49 % (Q1 24 ggü. H1 22) sticht auch im Europavergleich klar heraus.
Ist die notwendige Korrektur bereits vorbei?
Wohneigentum ist seit dem Erreichen des Preisgipfels im dritten Quartal 2022 österreichweit nur um 5 % billiger geworden. Das ist wahrlich nicht viel angesichts deutlich gestiegener Zinsen und eingebrochener Neukreditvergabe.
Was jedoch oftmals übersehen wird: In realer Rechnung, sprich inflationsbereinigt sind die Immobilienpreise bereits um satte 15 % zurückgegangen, womit die seit Pandemiebeginn gesehenen realen Zugewinne zur Gänze wieder abgegeben worden sind. In Wien ist Wohneigentum real um 17 % billiger geworden, gebrauchte Wohnungen in der Bundeshauptstadt sogar um knapp 20 %, gebrauchte Wohnungen im Rest Österreichs immerhin um 17 %. In geringerem Ausmaß haben neue Wohnungen an realem Wert verloren (W: -11 %, Ö exkl. W.: -7 %). Auf dem österreichischen Immobilienmarkt hat also in den letzten zwei Jahren eine „geräuschlose“ Korrektur stattgefunden.
Die Erfahrung, dass Immobilienpreise keine Einbahnstraße sind, sondern auch fallen können, wird natürlich nicht zum ersten Mal in Österreich gemacht. In den letzten Jahrzehnten gab es global betrachtet eine Vielzahl an Immobilienzyklen, die ein – mitunter jähes – Ende genommen haben. Bereits vor gut einem Jahr haben wir gezeigt (siehe hier), dass mit der österreichischen Situation vergleichbare Immobilienzyklen (nicht gänzlich, aber weitestgehend frei von strukturellen Fehlentwicklungen) in der Regel nicht mit einem großen Knall, sondern geräuschlos zu Ende gegangen und einfach „ausgelaufen“ sind. Die Erfahrungen der letzten zwei Jahre legen in der Tat nahe, dass die Korrektur am österreichischen Immobilienmarkt dem Muster ähnlich gelagerter Fälle folgt. Im Durchschnitt verbilligte sich dort Wohneigentum nach dem Erreichen des Preisgipfels real um etwa 20 %. Wenn für den österreichischen Markt diese 20 % als Zielmarke herangezogen werden, dann heißt das: Die reale Korrektur ist zwar noch nicht vorbei, der Großteil der notwendigen Anpassungen liegt jedoch bereits hinter uns. Gebrauchte Wohneinheiten dürften diese Zielmarke etwas schneller erreichen als der Neubau, da in diesem Fall nicht nur der Hauptteil, sondern die gesamte Anpassungslast auf der Inflation bzw. den Einkommensanstiegen liegt. In diesem Segment wird es also am längsten dauern, bis nominale Preise wieder zu den Einkommen passen.
In den letzten Wochen gab es vermehrt Berichte, wonach Wohneigentum in Deutschland im zweiten Quartal wieder teurer geworden ist (GREIX). Das Wort der „Trendwende“ machte vor diesem Hintergrund die Runde. Zwar handelt es sich dabei durchaus um belastbare (Transaktions-)Daten und nicht Angebotspreise, die vielfach eher Wunsch als Wirklichkeit widerspiegeln. Dennoch macht eine Schwalbe noch keinen Sommer. Ob der deutsche Wohnimmobilienmarkt bereits zwischen April und Juni eine Trendwende gesehen hat, wird sich in den nächsten Quartalen zeigen. Mit Blick auf den österreichischen Markt viel entscheidender ist jedoch die Feststellung, dass die nominale (-5 % in Ö vs. -14 % in DE) und reale (-15 % vs. -22 %) Korrektur in Deutschland weiter vorangeschritten ist und – anders als in Österreich – als weitestgehend abgeschlossen angesehen werden kann. Zudem begannen die realen Immobilienpreise in Deutschland bereits ein halbes Jahr früher (Q1 22 ggü. Q3 22) zu sinken als hierzulande. Es ist gewissermaßen wie bei einem Autorennen. Wer nur Schritttempo fährt (=Österreich), erreicht zwar auch das Ziel, braucht aber eben länger als der schneller fahrende Mitbewerber (=Deutschland), der zudem früher gestartet ist.
Wann steigen die Preise wieder?
Nimmt man die besagten 20 % realer Preisrückgang als Orientierungspunkt, dann gilt: Zwar liegt der Großteil der Wegstrecke bereits hinter uns, am Ziel sind wir jedoch noch nicht. In einem Umfeld auch in Österreich wieder spürbar niedrigerer Inflation und nur leichter nominaler Preisrückgänge dürfte die reale Preiskorrektur erst im Verlauf des Jahres 2025 abgeschlossen sein. Wir rechnen folglich für die zweite Jahreshälfte mit einer Fortsetzung der nominalen Korrektur „im Schritttempo“, gefolgt von in etwa stagnierenden nominalen Immobilienpreisen in weiten Teilen des Jahres 2025. 2026 dürfte Wohneigentum (österreichweit) auf Gesamtjahressicht nominal dann wieder teurer werden. Das Ende der Preisrückgänge bedeutet also nicht automatisch den Beginn neuerlicher (nachhaltiger) Preisanstiege. Gleichwohl könnten Wohnimmobilien in der Bundeshauptstadt sowie gebrauchte Wohneinheiten schneller wieder in eine Phase (moderat) steigender Preise übergehen.
Gegen eine schnelle Trendwende spricht auch, dass für die Leistbarkeit von Wohneigentum die Inflation nur indirekt eine Rolle spielt. Entscheidend sind letztendlich die Einkommensanstiege – und die laufen der Inflation hinterher. Das heißt: Während die Teuerungswelle wieder großteils abgeebbt ist, spiegeln die Nominallöhne selbige noch nicht vollumfänglich wider. Die Tariflöhne steigen heuer mehr als doppelt so schnell wie die Inflation und auch im kommenden Jahr dürften die Löhne der allgemeinen Teuerung noch vorauseilen. Verglichen mit 2023 hat sich die Leistbarkeit wieder verbessert, akzeptable Leistbarkeitsniveaus werden jedoch frühestens im kommenden Jahr erreicht. Bei gebrauchten Immobilien etwas früher, im Neubau etwas später.
Alles in allem gilt jedoch: Es sind die Einkommensanstiege bzw. die Inflation (und weniger sinkende Preise & Zinsen), die den Großteil der Anpassungslast tragen und damit den Immobilienmarkt wieder ins Gleichgewicht bringen werden. Zwischen 2023 und 2026 dürften die Netto-Haushaltseinkommen um in Summe über 20 % ansteigen. Auch 2025 und 2026 werden die Kreditzinsen noch deutlich höher sein als vor der Zinswende. Aufgrund zwischenzeitlicher Einkommensanstiege sind diese für Haushalte dann aber leichter zu schultern. Die hohe Inflation war somit gestern eine Belastung für die Haushalte, verbessert aber heute, morgen und übermorgen aufgrund steigender Löhne die Leistbarkeit von Wohneigentum.
Bringen die EZB-Zinssenkungen den Markt wieder in Schwung?
Große Hoffnungen ruhen derzeit auf der EZB. Zinswende & KIM-V haben die Neukreditvergabe (Hypothekarkredite an private Haushalte) um über 60 % einbrechen lassen, auch wenn zuletzt zaghafte Belebungstendenzen zu beobachten waren. Die Erwartung sinkender (Leit-)Zinsen gilt vielen als zentrales Argument für eine bevorstehende Trendwende auf dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt. Allerdings besteht hier ein gewisses Enttäuschungspotenzial. Denn auf die schnellen und kraftvollen Zinserhöhungen werden keine ebenso schnellen und kraftvollen Zinssenkungen folgen, das verdeutlicht insbesondere die sehr hartnäckige Dienstleistungsinflation in der Eurozone. Nach vielen Jahren der Null- und Negativzinsen als scheinbar neuer Normalität dürften viele Haushalte jedoch genau darauf spekulieren. Zwar erwartete im zweiten Quartal eine Mehrheit befragten Banken (OeNB/EZB Bank Lending Survey) für das dritte Quartal einen Nachfrageanstieg nach Hypothekarkrediten. Allerdings haben sich gerade seit Mitte 2022 die in der Umfrage enthaltenen Erwartungen für das Folgequartal allzu oft nicht bewahrheitet. Sinkende Zinsen werden dazu beitragen, den Wohnimmobilienmarkt wieder ins Gleichgewicht zu bringen. Die Hauptrolle spielen aber zweifelsohne die Einkommensanstiege (siehe oben).
Was ist mit der sich abzeichnenden Wohnraumknappheit?
Das Umfeld bleibt also zumindest heuer noch herausfordernd. Gleichzeitig sind die mittel- bis langfristigen Perspektiven (d.h. nach der notwendigen Anpassungsphase) für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt günstig. Und das liegt nicht zuletzt am Zusammenspiel von fundamentalem Angebot und fundamentaler Nachfrage. Der demografische Rückenwind für den Immobilienmarkt lässt zwar nach, ist aber weiterhin vorhanden. Gleichzeitig stehen wir vor Jahren mit deutlich niedrigeren Fertigstellungszahlen. Bereits 2022 ist die Zahl der genehmigten Bauvorhaben deutlich zurückgegangen, im Jahr 2023 kam es dann zur abrupten Vollbremsung, wie die Ende April veröffentlichten Zahlen der Statistik Austria gezeigt haben. Immerhin sanken die Baugenehmigungen für Wohneinheiten auf ein historisches Tief von 46.600, was einen Einbruch von 27 % gegenüber 2022 und 46 % gegenüber dem im Jahr 2017 verzeichneten Allzeithoch bedeutet. Dieser prononcierte Rückgang ist der stärkste seit Beginn der Datenerhebung.
Österreich: Baugenehmigungen & Fertigstellungen (Prognose)
Die Baugenehmigungen von heute sind die Fertigstellungen von morgen: Die deutlich gesunkenen Baugenehmigungen werden sich in vollem Umfang erst heuer und in den Folgejahren in den Fertigstellungszahlen widerspiegeln. Wir stehen somit vor Jahren, in denen dem Markt spürbar weniger neuer Wohnraum zugeführt wird.
Ist die Wohnraumknappheit in Österreich damit vorprogrammiert? Jein. Im gesamtösterreichischen Durchschnitt wird es auch in den nächsten Jahren ausreichend Wohnraum geben. Österreichweit droht also keine Wohnraumknappheit. Fundamentale Nachfrage (demografische Entwicklung) und fundamentales Angebot (Fertigstellungen abzüglich Gebäudeverschleiß) sind seit 2021 in etwa im Gleichgewicht – und dürften dies mit Blick auf den gesamtösterreichischen Markt auch in den nächsten Jahren sein.
Aber: Das regionale Gefälle ist beträchtlich – und wird weiter zunehmen. Schon jetzt ist in den Landeshauptstädten samt Umland Wohnraum vielfach ein knappes Gut. Einbrechende Baugenehmigungen und wachsende Bevölkerung in den regionalen Ballungszentren werden diese Knappheit in den nächsten Jahren weiter verschärfen. Ganz anders hingegen die Situation in vielen peripheren Regionen, wo der Einwohnerschwund noch zunehmen wird. Von Wohnraumknappheit kann hier keine Rede sein – ganz im Gegenteil. Die Wohneinheiten, die beispielsweise in Murau – dem österreichweit am schnellsten schrumpfenden Bezirk (prognostiziertes Bevölkerungswachstum 2024-2030: -0,6 % p.a.) – auf den Markt kommen, sind kaum interessant für Personen die in Wien, Innsbruck oder Bregenz Wohnraum suchen. In vielen Ballungszentren, allen voran in Wien wird die jetzt schon bestehende Wohnraumknappheit somit in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Bereits heute fehlen in der Bundeshauptstadt etwa 50.000 Wohneinheiten – Tendenz steigend.
Wohnraumknappheit und Wohnraumüberschuss liegen in vielen Bundesländern nur wenige Kilometer auseinander. Ein Umstand, der mittel- bis langfristig auch die regionale Immobilienpreisentwicklung maßgeblich prägen dürfte. Nach Jahren, in denen die Preisunterschiede innerhalb der Bundesländer tendenziell geringer geworden sind (erst Homeoffice-Effekt, dann Leistbarkeit), dürfte das Preisgefälle perspektivisch wieder größer werden.
