Gesetz soll Wohnungen schützen – und trifft leere Büros

Die Stadt will Wohnraum schützen, die geplante Änderung der Bauordnung trifft aber leere Büros, Geschäftslokale und gemischt genutzte Altbauten. Davor warnt der Verband der Apartmentvermieter (VDAV): Die neuen Regeln bringen kaum eine Wohnung auf den Mietmarkt zurück. Beschlossen werden sollen sie am Dienstag, 20. Oktober, per Initiativantrag: ohne Begutachtung, mit Ausschuss und Landtag am selben Tag.

Leere Büros und Geschäftslokale bleiben leer

Laut dem Initiativantrag muss künftig jede neue Gästeunterkunft aus mindestens drei getrennten Einheiten bestehen. Sind im Haus auch Wohnungen, braucht sie zusätzlich einen eigenen Eingang von der Straße. Für ein Büro im ersten Stock eines Gründerzeithauses ist das baulich kaum machbar. Ein leeres Gassenlokal hat zwar einen eigenen Eingang, scheitert aber oft schon an den drei Einheiten. Einen anderen Weg gibt es nicht: Eine Ausnahmebewilligung kann laut Baubehörde nur für Wohnungen erteilt werden. Die Stadt verhindert damit die Nutzung von Flächen, die keine Wohnungen sind.

„Bei einer Arztpraxis kommt dank Arztschaltung untertags oft jeder ins Haus, der läutet, und niemand verlangt einen eigenen Eingang. Apartmentgäste müssen nach dem Meldegesetz namentlich gemeldet werden und haben in der Regel einen persönlichen Zugang, der mit der Abreise erlischt. Für sie schreibt das Gesetz den eigenen Eingang trotzdem vor“, so Marcus Kriebel, im Vorstand des VDAV zuständig für Strategie.

Gemischte Häuser werden praktisch unmöglich

Dieselben Regeln treffen Altbauten, in denen einzelne Apartments die Sanierung des restlichen Hauses mitfinanzieren. Die übrigen Wohnungen bleiben dabei Wohnungen. Das Gesetz lässt solche Häuser zu, solange in den Obergeschoßen mindestens 80 Prozent Wohnraum bleiben. Doch drei Einheiten mit eigenem Straßeneingang sind in einem Zinshaus mit nur einem Stiegenhaus kaum herstellbar. Die neuen Regeln verhindern damit sogar, was sie selbst zulassen.

„Dieses Gesetz schießt weit übers Ziel hinaus. Hürden für Apartments machen keine Sanierung billiger, nur seltener. Wer Wohnraum erhalten will, muss Sanierung leichter machen“, so Felix Gradinaru, im Vorstand des VDAV zuständig für politische Arbeit und Regulatorik.

Keine Zahlen, keine Welle

Wie viele Wohnungen die neuen Regeln schützen sollen, sagt die Stadt nicht. Sie zählt zwar Bauansuchen für Gästeunterkünfte, vom Hotelneubau bis zum umgebauten Geschäftslokal. Was vorher in den Flächen war, etwa eine Wohnung, ein Büro oder ein Geschäft, wird dabei aber nicht erfasst. Das hat die Baupolizei dem VDAV auf eine Anfrage nach dem Informationsfreiheitsgesetz schriftlich bestätigt. Auch auf Airbnb zeigt sich keine Welle: Selbst die Zahl der Inserate, die das Phänomen eher überzeichnet, ist seit 2020 praktisch gleich geblieben (März 2020: 13.224, Juni 2026: 13.306, Inside Airbnb). Dennoch sollen die neuen Regeln schon für alle Verfahren gelten, die am 10. Oktober noch nicht anhängig waren, also noch vor dem Beschluss.

„Laut Inside Airbnb werden in ganz Wien nur rund 3.800 ganze Einheiten häufig kurzfristig gebucht. Gemessen am gesamten Wohnungsbestand ist das ein Randphänomen. Trotzdem wird eine Verschärfung nach der anderen beschlossen, und die Stadt weiß nicht einmal, was sie damit trifft“, so Marcel Wegscheider, Sprecher des VDAV.

Der VDAV fordert den Landtag auf:

1.    Die Verschärfungen der Bauordnung nicht zu beschließen.

2.    Die Mindestzahl von drei Einheiten zu streichen.

3.    Den verpflichtenden eigenen Eingang von der Straße zu streichen.