Hat man ein gewisses Eigenkapital und strebt eine langfristige und sichere Geldanlage an, so sind Vorsorgewohnung durchaus eine Option. Markus Ritter, Vorstandsvorsitzender der C&P Immobilen AG, erklärt: „Wer sein Vermögen sicher anlegen und bleibende Werte schaffen möchte, kann eine Investition in eine Vorsorge-wohnung anstreben. Eine Immobilie ist mittlerweile auch ohne hohen Eigenkapitalanteil zu einer guten Alternative zu anderen Altersvorsorgemodellen geworden.“ Laut Nicole Wallmann, PREMIUM Immobilien, würden auch viele im Hinblick auf die Vorsorge der Kinder in eine Vorsorgewohnung investieren: „Die Leute wollen ihren Kindern, wenn sie groß sind, ein gewisses Startkapital oder einfach die erste Wohnung zur Verfügung stellen.“
Möchte man das Vorhaben, in eine Vorsorgewohnung zu investieren, umsetzen, sollte man einige Faktoren nicht außer Acht lassen. Lage und Infrastruktur sind wichtige Eckpunkte für eine Wohnung. Ebenso lohnt es sich, Angebote zu vergleichen – der Einkaufspreis ist oft Grundlage einer Entscheidung. Georg Aichelburg-Rumerskirch von der Wiener Privatbank betont: „Wichtig ist, sich den Anbieter anzuschauen und inwieweit das Konzept und das Objekt geeignet sind. Auch entscheidend sind die Dienstleistungen, die vom Anbieter übernommen werden. Wenn einer eine Wohnung kauft und dann muss er sich zuhause mit Steuern, Mietzins und Betriebskosten alleine herumschlagen, kann er nur Fehler machen.“
Vorteilhaft ist der Kauf einer Neubauwohnung, da diese bei der Mietzinsbildung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Sandra Bauernfeind, EHL-Geschäftsführerin und Vorsorgewohnungs-Spezialistin konkretisiert: „Das heißt: Hier kommt die Marktmiete zur Anwendung. Bei neuen Projekten kann man ebenfalls noch optimieren, indem man in das Projekt rasch - am besten vor Fertigstellung - einsteigt. Damit beginnen im Falle einer Fremdfinanzierung bereits die Annuitäten zu laufen, dem gegenüber stehen aber noch keine Einnahmen - eine steuerlich interessante Option.“ Hier ist aber darauf zu achten, dass in 20 Jahren die Summe aller Mieterträge höher ist als die Summe der geltend gemachten Aufwendungen, da es sich ansonsten um Liebhaberei handelt.
Bei den zu erwartenden Mieten sollte man am Boden bleiben. Diese wachsen nicht ständig in den Himmel, wenn auch so manche Anbieter dies in ihren Prospekten zu vermitteln versuchen. „Bis 12 Euro pro Quadratmeter lassen sich die Wohnungen rasch vermieten – darüber wird es schwer“, berichtet Real Invest CEO Peter Czapek aus der Praxis. Die Bandbreite des „Sich-leisten-Könnens“ ist dehnbar. „Der eine kann sich 7 Euro pro Quadratmeter, der andere 12 Euro pro Quadratmeter locker leisten. Wenn ich freifinanziert unterwegs bin, liegen die Mieten zwischen 9,50 Euro pro Quadratmeter und 12 Euro pro Quadratmeter. Alles, was darüber liegt, ist in der Vermietung schwierig. Grundsätzlich sind es Familien, die günstigen Wohnraum suchen, und das geht sich finanziell meist nicht aus.“ Aus diesem Grund werden auch vermehrt kleinere Einheiten gesucht. „Es geht in die Richtung 45 bis 65 Quadratmeter“, so der Immobilienprofi. Bei der Ausstattung würde sich Marcus Berger von PlanetHome nach der Masse richten. „Eine extravagante Küche einzubauen, weil sie mir gefällt, würde ich nicht empfehlen. Aber was sich schon immer zeigt, insbesondere in Krisen: Qualität setzt sich durch.“ Die ideale Ausstattung hänge aber stark von der Lage ab. „Was an einem Ort als Luxus gilt, wird anderorts als Standard vorausgesetzt.“ Wallmann stößt in ein ähnliches Horn: „Es gibt kaum Wohnungen, die nicht nachgefragt sind, die Interessen und Wünsche der Leute gehen da stark auseinander. Die Masse interessiert sich jedoch nach wie vor für die 50-Quadratmeter-Wohnung mit zwei Zimmern, wo auch Küche und Bad schon drinnen sind.“ Die perfekte Vorsorgewohnung soll gut ausgestattet sein und optisch ansprechend, aber praktisch, sodass man mit der Miete auch eine Rendite erzielen kann. Auf Luxus, der sich in der Miete nicht widerspiegelt, sollte verzichtet werden.
Dazu Wiener Privatbank Vorstand Helmut Hardt: „Die demografischen Trends sind langfristig intakt und Investitionen in Wiener Wohnimmobilien bleiben attraktiv.“ Für Substanzinvestoren seien hochwertige Wohnungen in guten Lagen – im Neu- wie im Altbau – nach wie vor erste Wahl: „Hier empfehlen wir Toplagen der Bezirke 13, 18 und 19.“ Für Potenzialinvestoren, die Wert auf eine höhere Rendite legen, empfiehlt Hardt gebrauchte Wohnungen in interessanten Mikrolagen: „Insbesondere in einzelnen Grätzeln des 10., 16., 17. und 20. Bezirks orten wir gute Investitionsmöglichkeiten.“ Auch sei die gewünschte Lage davon abhängig, wo die Investoren herkommen. Sie tendieren dazu, in der Nähe zum eigenen Wohnort zu investieren. Investoren mit mehr Erfahrung bevorzugen eher Bezirke mit mehr Potenzial, beispielsweise den zehnten oder elften Wiener Gemeindebezirk.
Auch regionale Unterschiede gibt es große. Wenn man sich die Preisentwicklung der vergangenen 15 Jahre im Detail ansieht, zeigt sich: In Wien haben sich im Neubau die Wohnungspreise laut Wirtschaftskammer Österreich um ca. 80 Prozent erhöht, im Bestand um ca. 70 Prozent. Die Mieten sind hingegen nur um 35 Prozent gestiegen. Wenn das Nutzungsentgelt so stark vom Entgelt des Erwerbs abweicht, deutet das darauf hin, dass der Erwerb unwirtschaftlich wird. Wohnungen sind mittlerweile sehr teuer. Ob zu teuer, wird die Zukunft zeigen. In Linz hingegen sind die Wohnungsmieten um 42 Prozent und die Neubaupreise um 46 Prozent gestiegen. Hier besteht eine gesunde Korrelation.
Der Wiener Wohnungsmarkt präsentierte sich im ersten Halbjahr 2016 anhaltend stark. Mieten und Kaufpreise haben – wenn auch in unterschiedlicher Intensität – weiterhin zugelegt. In Teilmärkten, in denen Anstiege zu verzeichnen waren (wie z.B. in neuen aufstrebenden Stadtentwicklungsgebieten wie Hauptbahnhof, Floridsdorf und Donaustadt), lagen diese in etwa doppelt so hoch wie die Inflationsrate von knapp 1 Prozent, also bei rund 2 Prozent. 2016 zählt man im freifinanzierten Eigentumswohnungssegment, laut einer Marktstudie von Standort + Markt und bulwiengesa, 21.507 Wohnungen in 394 Neubauprojekten in Wien. Nicht genug, um die gestiegene Nachfrage zu decken. Vor allem diese Objekte, die neu auf den Markt kommen, sind stark nachgefragt und in der Regel bei der Fertigstellung weitestgehend verkauft bzw. vermietet. Mittlere oder bereits entwickelte Lagen hingegen konnten noch ein Wachstum knapp über der Inflationsrate verzeichnen. Auch das hochpreisige Segment kommt nicht zu kurz – wenn hier Objekte auf den Markt kommen, die keine Wünsche offen lassen, sind die Kunden auch bereit, tief in die Tasche zu greifen.
