Mit einem Immobilienvermögen von rund 2,2 Milliarden Euro ist die S Immo aktuell – nach Immofinanz, Buwog und CA Immo – die Nummer vier unter den Wiener Immobilienaktiengesellschaften. Was die Qualität des Portfolios, in dem sich Wohn- (Anteil nach Buchwert: 19,3 Prozent), Büro- (45,4 Prozent), Geschäftsflächen (24,8 Prozent) und Hotels (10,5 Prozent) in Österreich, Deutschland und 6 CEE-Ländern befinden, betrifft ebenso wie den Vermietungsgrad (94,5 Prozent) und die Gesamt-Mietrendite (6 Prozent), braucht sie den Vergleich mit den Mitbewerbern jedoch keineswegs zu scheuen.
Ein Baustein der S Immo-Strategie ist es, wertschaffende Ankäufe von Immobilien zu tätigen. Angesichts des aktuell hohen Preisniveaus in vielen Märkten war das allerdings schon mal einfacher. Nichtsdestotrotz hat das Unternehmen im ersten Halbjahr in Deutschland mehr als zehn Objekte mit einem Transaktionsvolumen von rund 30 Millionen Euro gekauft. Dabei habe man sich auf große Städte wie etwa Leipzig oder Kiel konzentriert, wo das Preisniveau noch günstig und die demographische Entwicklung vielversprechend sei, so das Management in einem aktuellen Bericht.
Das hohe Preisniveau wurde zuletzt aber auch dazu genutzt – wie im Übrigen bereits 2016 – einige größere Objekte zu verkaufen. Opportunistische, strategische sowie zyklusorientierte Verkäufe sind schließlich ebenfalls eine wichtige Säule der Strategie. Im zweiten Quartal wurden etwa die Verträge über den Verkauf des Serdika Centers und der dazugehörigen Büroflächen in Sofia unterschrieben, was auch den Rückzug der S Immo aus Bulgarien besiegelt. Käufer New Europe Property Investments war das Objekt 80 Millionen Euro wert. Mitte Juli wurden zudem zwei Büroobjekte im Wiener Viertel Zwei für 75 Millionen Euro an Deka Immobilien verkauft.
Auf der anderen Seite ist mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als 600 Millionen Euro derzeit auch die Projektpipeline der S Immo gut gefüllt. Konkret werden in Bukarest (Projekt „The Mark“) und Bratislava („Einsteinova“) Büroentwicklungen, die 2018 fertig werden sollen, realisiert. In Wien wird an einer Wohn- und Büroimmobilie in der Siebenbrunnengasse gearbeitet, für die der Baustart 2018 angesetzt ist. Gleich mehrere Projekte werden in Berlin vorangetrieben – vor allem im Bereich Neugestaltung und Sanierung bestehender Immobilien.
Anleger hatten mit der Aktie der S Immo in der jüngeren Vergangenheit viel Freude. Auf Dreijahressicht verzeichnete das Papier einen Kursanstieg von nicht weniger als 137 Prozent, während die Performanceausbeute über die vergangenen zwölf Monate bei 53 Prozent liegt. Auch das Plus von rund 40 Prozent, das seit Jahresbeginn zu Buche steht, ist für die Aktionäre nicht wirklich ein Grund zu meckern, vor allem wenn man Analysten glaubt, die der Aktie durchaus noch ein bisschen Potenzial zusprechen. Dafür spricht auch der Abschlag des Aktienkurses zum EPRA NAV.
Auffallend ist jedenfalls der positive Ergebnistrend der S Immo. Wie 2015 war auch 2016 ein Rekordjahr für den Immobilienkonzern. Und es sieht so aus, als ob auch das laufende Geschäftsjahr in dieser Hinsicht keine Ausnahme darstellen wird. Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, gerät über die Performance im ersten Halbjahr regelrecht ins Schwärmen. „Die Zahlen waren exzellent – vor allem auf Basis der Mieteinnahmen und der Cash-getriebenen Kennzahlen FFO und EBITDA“, meint er. Tatsächlich konnte der FFO 1 um 40,5 Prozent auf 19 Millionen gesteigert werden, während das operative Ergebnis mit 43,8 Millionen Euro leicht über dem sehr hohen Vorjahresniveau lag.
„Es zeigt sich das Bild einer Gesellschaft, die zyklusorientiert im richtigen Moment das Richtige tut und die sehr niedrigen Yields zu sehr lukrativen Verkäufen im Sinne der Aktionäre zu nutzen weiß“, so Scharff. Im Juni und Juli seien mit den Verkäufen der Serdika Shopping- und Büroflächen in Sofia sowie mit den an die OMV vermieteten Büroobjekten in Wien wichtige Meilensteine erreicht worden. Trotz der zuletzt zahlreichen Verkäufe schätzt Scharff die Mieteinnahmen von 58,5 Millionen Euro als „absolut stabil“ ein. Der hohe Vermietungsgrad (94,5 Prozent) spreche wiederum für die Qualität der Objekte.
Weit über den Erwartungen von Scharff lag mit 69 Millionen Euro das Bewertungsergebnis – „und auch deutlich über unserer viel zu konservativen Prognose für das Gesamtjahr 2017 (43 Millionen Euro)“, sagt er. Ein „weiteres Highlight“ waren für den Analysten die Finanzaufwendungen, die im Halbjahr mit 32 Prozent deutlich reduziert werden konnten.
„Wir werden uns über dieses Investment noch sehr freuen“, so CEO Ernst Vejdovszky bei der Hauptversammlung im Juni. Damit ist allerdings nicht ein Immobiliendeal gemeint. Vielmehr hat die S Immo in den vergangenen Monaten begonnen, Aktien der Mitbewerber Immofinanz und CA Immo zu kaufen. „Wir können ganz gut einschätzen, wie sie aufgestellt sind“, so Vejdovszky, der auch betont, dass man lediglich als Finanzinvestor auftrete. Wie Mitte August mitgeteilt wurde, wurde bei der Immofinanz kürzlich die meldepflichtige Schwelle von 4 Prozent überschritten. An der CA Immo wird weniger als 4 Prozent gehalten. Eines scheint klar: Auch wenn die Fusion zwischen beiden Konzernen nicht über die Bühne geht, der Wert des Aktienpakets sollte steigen.
