Was ist passiert?
Im gegenständlichen Fall mietete der Antragsteller von einer gemeinnützigen Bauvereinigung gleichzeitig eine Wohnung und zwei Stellplätze an, jedoch mit drei separaten Nutzungsverträgen. Die gemeinnützige Bauvereinigung legte dem Antragsteller für die Wohnung und einen Stellplatz ein Fixpreisanbot, die Legung eines Anbotes über den zweiten Stellplatz lehnte sie ab.
Der Antragsteller begehrte die Festsetzung eines Fixpreises für den nicht angebotenen KFZ Stellplatz mit der Begründung der gemeinsamen Anmietung des Stellplatzes mit der Wohnung.
Im gegenständlichen Verfahren stellte sich daher die Frage, ob die gemeinnützige Bauvereinigung verpflichtet ist, auch einen angemieteten Stellplatz zur nachträglichen Übertragung ins Wohnungseigentum anzubieten.
Wie ist die Rechtslage?
Grundsätzlich kann eine Bauvereinigung ihre Baulichkeiten, Wohnungen und Geschäftsräume gem. § 15b WGG nachträglich ins Wohnungseigentum übertragen. Nach der Rechtsprechung gilt dies auch für Garagen und Abstellplätze, auch wenn diese nicht ausdrücklich in § 15b WGG erwähnt sind (vgl. 5 Ob 54/16a). Somit hat die Bauvereinigung das Recht, auch KFZ-Abstellplätze zur nachträglichen Übertragung ins Wohnungseigentum anzubieten. Ob Mieter einen Rechtsanspruch auf eine solche Übertragung der gemieteten KFZ-Stellplätze haben, wurde in der zuvor genannten Entscheidung jedoch nicht beantwortet.
In § 15c Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) wird der Anspruch des Mieters oder sonstigen Nutzungsberechtigten auf Übertragung des Mietgegenstandes ins Wohnungseigentum normiert, wobei hier nur auf Wohnungen und Geschäftslokale Bezug genommen wird.
In den die nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum regelnden Bestimmungen des WGG werden grundsätzlich nur entweder allgemeine Baulichkeiten oder Wohnungen und Geschäftsräume angeführt. Abstellplätze für KFZ sind darin jedoch nicht genannt.
Da es bis zum gegenständlichen Fall keine Rechtsprechung zu diesem Thema gab und in der Lehre unterschiedliche Meinungen vertreten wurden, stellte der OGH im abgeführten Rechtsstreit zu GZ 5 Ob 50/23y klar, dass aufgrund des eindeutigen Wortlautes des Gesetzes und der vom Gesetzgeber bewussten Nichterwähnung von KFZ Stellplätzen, keine zu schließende Gesetzeslücke vorliegt, zumal bei der Novellierung des WGG keine Erweiterung des Anwendungsbereiches des § 15c WGG auf Stellplätze erfolgte, obwohl das Gesetz an anderer Stelle auf diese ebenfalls Wohnungseigentumstauglichen Objekte ausdrücklich Bezug nimmt. Daher kann nach der Ansicht des OGH keine analoge Anwendung des § 15c WGG auf nicht mit der Wohnung oder einem Geschäftsraum mitvermietete Abstellplätze erfolgen. Ein Rechtsanspruch des Mieters auf nachträgliche Übertragung eines mit der Wohnung oder einem Geschäftsraum nicht mitvermieteten KFZ Stellplatzes besteht daher nicht.
Offen blieb jedoch die Frage, ob die Mieter einen Rechtsanspruch auf mit der Wohnung mitgemietete Stellplätze (ein Miet- bzw. Nutzungsvertrag) haben. In der Literatur wird die Ansicht vertreten, dass im Fall der Mitvermietung eines KFZ-Abstellplatzes dieser das Schicksal der Wohnung bzw. des Geschäftsraumes teilt, somit gemeinsam mit ihr der Bestimmung des § 15c WGG unterliegt (vgl. Molnar, immo aktuell 2021, 63).
Der Mieter kann bei einem gegebenen Anspruch oder einem freiwilligen Anbot der gemeinnützigen Bauvereinigung aufgrund der vorliegenden gesetzlichen Bestimmungen jedenfalls nicht gezwungen werden, mehr als seine Wohnung bzw. Geschäftsräumlichkeit zu kaufen.
Schlussfolgerung /Fazit
Eine gemeinnützige Bauvereinigung hat das Recht, bei der Anbotslegung gem. § 15c WGG auch den angemieteten KFZ Stellplatz mitanzubieten; ein Anspruch des Mieters auf nachträgliche Übertragung des KFZ Abstellplatzes ins Wohnungseigentum besteht bei gesondert abgeschlossenen Bestandverträgen aber nicht.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011509
