Was ist passiert?
Die Kläger kauften vom Beklagten eine Wohnung. Hierbei handelte es sich um einen „Privatkauf“. Das Exposé des Maklers wies auf den „sehr guten Zustand“ der Wohnung hin.
Der Wohnungskaufvertrag enthielt nachfolgende Klausel:
„Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes [...] oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
Nachträglich mussten die Käufer feststellen, dass es auf Grund einer Wärmebrücke zu einem massiven Schimmelbefall im Schrankraum hinter einem Kleiderkasten kam.
Die Kläger nahmen den Beklagten auf Gewährleistung und Schadenersatz in Anspruch. Der Beklagte berief sich auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss.
Wie ist die Rechtslage?
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hielt fest, dass die Vereinbarungen betreffend die Beschränkung der Haftung nach der Parteienabsicht und der Übung des redlichen Verkehrs auszulegen sind.
In diesem Zusammenhang hatte sich der OGH bereits mit folgenden Klauseln befasst:
• „[...] die Kaufliegenschaft ist den Käufern auf Grund eigener eingehender Besichtigung bekannt, diese werde daher so verkauft und übergeben, wie sie liege und stehe, ohne dass die beklagte Partei für einen bestimmten Zustand oder eine besondere Beschaffenheit [...] oder eine besondere Eigenschaft haftet“ (3 Ob 542/87).
• „Den Käufern ist der Zustand der Liegenschaft bekannt und sie hatten auch die Gelegenheit, sich über den tatsächlichen Zustand der Liegenschaft, sowohl in sachlicher wie auch in öffentlich-rechtlicher Hinsicht zu informieren. Die Verkäufer haften demnach für keine bestimmte Beschaffenheit des Vertragsgegenstands [...]“ (9 Ob 50/10h).
• „Der Käufer hat das Objekt besichtigt und kennt daher dessen Zustand. Für eine besondere Beschaffenheit, Flächenmaß und Bauzustand des Kaufobjekts wird keine Haftung übernommen“ (2 Ob 176/10m).
• „Der kaufenden Partei sind das Kaufobjekt und die Grundstücksgrenzen in der Natur durch mehrmalige Besichtigungen und eine Begehung durch einen von ihr gewählten Sachverständigen nach Lage und Beschaffenheit bekannt und sie [hat] keine weiteren sichtbaren Baumängel [...] festgestellt; die kaufende Partei verzichtet daher auf eine Gewährleistung, insbesondere für einen bestimmten Bauzustand oder allfällige Sachmängel jeglicher Art der zum Liegenschaftsvermögen gehörenden Gebäude“ (8 Ob 9/19k).
Der OGH erkannte, dass die Klausel lediglich die Gewährleistung für Mängel ausschließt, die für den Käufer „bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen wären“ und gelangte zum Ergebnis, dass der Mangel für die Kläger nicht erkennbar gewesen wäre. Aus diesem Grunde bestätigte der OGH die Haftung des Beklagten.
Schlussfolgerung
Allgemeine vertragliche Haftungsausschlüsse, wie der gegenständlich vom OGH behandelte, bewahren per se nicht vor einer etwaigen Anspruchserhebung des Vertragspartners. Der Haftungsausschluss greift im gegenständlichen Fall lediglich, wenn die Mängel „bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen wären“. Gerade beim Verkauf von sanierungsbedürftigen Objekten ist daher besonderes Augenmerk auf die Gestaltung von Haftungsausschlüssen zu legen, so dass diese zugunsten den Verkäufers auch durchsetzbar sind.
