Wie sind Sie in die Immobilienwirtschaft eingestiegen?
Ich habe in Graz Jus und in Frankfurt Immobilienökonomie studiert. Von dort bin ich dann direkt zur Constantia Privatbank gekommen, wo ich sowohl für Michael Mitterdorfer als auch für Karl Petrikovic gearbeitet habe. Mit einigen der „Immobilien-Urgesteine“ von damals bin ich noch heute in Kontakt. Die meisten von ihnen sind der Immobilien Branche treu geblieben und äußerst erfolgreich.
Meine Jahre bei der Constantia waren sehr intensiv. Ich habe eigentlich nur gearbeitet, gegessen und geschlafen. Das Schönste für mich als Steirer war damals die Triester Straße. Wenn ich die Straße stadtauswärts gefahren bin, habe ich gewusst, es geht Richtung Heimat. Ich habe von meinem ersten Job sehr profitiert. Es wurden mir sehr viel Vertrauen geschenkt und verantwortungsvolle Projekte übertragen.
Klingt nach einem Job mit viel Freiraum und Gestaltungsmöglichkeit?
Ich habe relativ viel Freiraum gehabt. Ich kann mich da konkret an zwei Schlüsselerlebnisse erinnern. Nachdem ich gerade einmal eine Woche im Unternehmen war, hieß es in einem Meeting: „Jelitzka, schreiben Sie bitte den Geschäftsbericht vom letzten Jahr.“ Auf meinen Einwurf, dass ich zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht im Unternehmen gewesen sei, meinte ein Vorstand nur kurz: „Das ist gut, dann wissen Sie, was letztes Jahr passiert ist“. Als dann der Börsengang vorbereitet wurde, wollte man, dass ich mich um den Druck der Immofinanz-Aktie kümmere. Auf meine Frage hin, wie so etwas ginge, meinte Petrikovic nur kurz: „Das weiß ich nicht, deshalb haben wir ja Sie“. So lief die Kommunikation ab, was aber letztendlich dazu führte, dass man gelernt hat, sich selbst zu organisieren.
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(c) cityfoto[/caption] Wie sind Sie auf den Gedanken gekommen, gerade bei der Immofinanz anzuheuern? Ich hatte in Graz Jus studiert und dort auch meine Doktorarbeit geschrieben. Während des Schreibens der Doktorarbeit habe ich nach einer Zusatzausbildung gesucht und ein guter Freund wies mich auf ein Post-Graduate der Immobilienökonomie in Frankfurt hin.
Zu diesem Zeitpunkt hatte ich noch keine Affinität zu Immobilien. Mein Ziel war es eigentlich, einen klassischen juristischen Beruf zu ergreifen. Nach kurzer Zeit in Frankfurt merkte ich, wie spannend Immobilien sind. Man ist nahe bei den Menschen, braucht kaufmännisches und juristisches Wissen, aber auch kreative und soziale Fähigkeiten. Es ist ein interdisziplinäres Feld, auf dem einem nie langweilig wird.
Während meines Studiums in Frankfurt stieß ich zufällig in einer Wirtschaftszeitung auf eine Liste der österreichischen Top-Immobilienfonds. Ich wählte das kleinste Unternehmen mit der besten Performance. Das war damals die Immofinanz. Meine Überlegung war, dass ich in einem dynamischen, relativ kleinen Unternehmen vielseitig eingesetzt werde und daher am meisten lernen könnte.
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(c) cityfoto[/caption] Ich habe dann einfach direkt bei der damaligen Vorstandssekretärin von Petrikovic – Elfriede Sladek – angerufen, und das immer wieder. Ich kann mich noch erinnern, dass Frau Sladek mir mitteilte, dass sie derzeit niemanden brauchen oder suchen. Woraufhin ich meinte: „ Das können Sie gar nicht wissen, ob Sie mich brauchen, da Sie mich ja noch gar nicht kennen.“ Jedenfalls blieb ich hartnäckig und rief immer wieder an und habe dadurch wohl eine „persönliche Beziehung“ zu Frau Sladek aufgebaut.
Eines Tages kam plötzlich ein Anruf: „Herr Jelitzka, der Vorstand hätte heute Vormittag für Sie Zeit. Sie sollten daher in einer Stunde fünfzehn bei uns in Wien im Büro sein.“ Ich dachte nur: „Das wird knapp.“ Ich habe mich gleich in meinen alten Polo gesetzt, mich während der Autofahrt umgezogen und bin nach Wien gerast. Ich wusste nur, dass die Adresse Opernring 17 lautete und habe mir deshalb gedacht, das muss irgendwo bei der Oper sein, was übrigens das einzige war, das ich damals als „Ur-Steirer“ in Wien ohne Karte gefunden habe. Ich habe mein Auto dann direkt vor der Oper abgestellt und bin den Opernring sprichwörtlich abgelaufen, bis ich dann vor Nummer 17 stand. Fünf Minuten zu spät war ich dann übrigens im Büro des Vorstands. Nach einem zehn minütigen Gespräch mit ihm und Michi Mitterdorfer hatte ich meinen Job. Das war übrigens mein erstes und letztes Angestelltenverhältnis, denn danach bin ich direkt in die Selbständigkeit gegangen.
Können Sie sich noch erinnern, wie oft Sie angerufen haben? Das waren sicherlich zehn bis fünfzehn Anrufe – ohne jetzt zu übertreiben. Im Nachhinein gesehen war es eigentlich fast schon an der Grenze zum Erträglichen.
… und als Sie sich dann selbständig gemacht haben, haben Sie Elfriede Sladek gleich als Dankeschön für den Berufseinstieg mitgenommen?
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(c) cityfoto[/caption] Das stimmt. Nach zwei Jahren habe ich mich selbständig gemacht. Und weil ich gelernt hatte, wie wichtig eine funktionierende Bürostruktur und gute Kontakte sind, habe ich mit Frau Sladek als Vorstandssekretärin nicht nur eine perfekte Organisatorin, sondern auch die Kenntnis um das „Who is Who“ der Immobilienbranche mitgenommen - und das hat dann sogar wirklich gut funktioniert.
Ihr Verhältnis zu Karl Petrikovic war schlussendlich dann aber getrübt? Petrikovic hat dann die klare Devise ausgegeben: „Keine Geschäfte mit Jelitzka.“ Das hat sich überraschenderweise nach immerhin fünf Jahren erledigt und wir sind dann über verschiedene Tochtergesellschaften wieder in Geschäftsbeziehungen eingetreten.
Ich treffe ihn auch jetzt ab und zu zufällig, da er, glaube ich, eine Ferienwohnung am Wörthersee hat. Er wirkt jetzt sehr entspannt. Ich habe den Eindruck, dass alles, was in der Zwischenzeit passiert ist, ihn im positiven Sinne menschlich sehr geerdet hat.
Selbstständig zu werden war immer ein Thema? Ich wollte möglichst früh selbstständig sein, da ich Ideen hatte und nur mir selbst Rechenschaft ablegen wollte. Das Schöne an der Selbstständigkeit ist, dass man zwar manchmal mehr oder weniger gut schläft, aber ich mich jeden Tag aufs Neue selbst entlassen und wieder einstellen kann. Das ist ein Riesenvorteil. Ich bin mein eigener Herr und kann gestalten.
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(c) cityfoto[/caption] … und wie hat die Familie auf Ihre Entscheidung reagiert? Geschockt. Bei meinem Ausscheiden aus der Constantia Privatbank war ich 24 Jahre alt. Für meine Mutter ist eine Welt zusammengebrochen. Junger, promovierter Jurist kündigt bei einer Privatbank. Ich habe damals meinen Eltern erklärt, was ich machen werde. Meine Mutter war verzweifelt und hat geweint, mein Vater hat gesagt: „Du, ich kann dir nicht helfen, ich kenne mich da nicht aus. Aber du weißt, es gibt bei uns immer einen Platz, wo du schlafen und essen kannst“. Das war die einzige Unterstützung, die mir mein Vater gegeben hat und geben konnte. Die war für mich emotional aber sehr wichtig.
Wie haben Sie Ihren Partner kennen gelernt? Ein lieber Freund von mir, der wie ich in Graz studierte, hat mir meinen Partner, der mit vollem Namen Mohammad Reza Akhavan Aghdam heißt, vorgestellt. Die meisten kennen ihn aber unter seinem Spitznamen Mamali. Er hatte gerade in der Schottenfeldgasse ein Lokal aufgemacht. Er war davor schon lange als Makler tätig gewesen, hat sich dann aber in die Tochter seines Chefs verliebt. Er war sogar verlobt, es kam jedoch nie zur Hochzeit. Stattdessen beschloss er, vorübergehend etwas ganz anderes zu machen, und eröffnete so das Lokal.
Wir waren einander auf Anhieb sympathisch und ich erinnere mich noch, dass er am ersten Abend mit einer Schürze hinter der Bierzapfsäule stand und mich fragte, was ich beruflich mache. Nachdem er mir fünf Minuten zugehört hatte, fragte er mich mit ernster Miene: „Willst du für mich arbeiten?“. Diese Frage war der Beginn unserer Partnerschaft. Mamali ist ein echter Self-Made Immobilienprofi.
Wir haben bei Null angefangen, alles gemeinschaftlich aufgebaut. Das war und ist sicher entscheidend für unseren Erfolg. Wir entwickeln heute noch die gleiche Leidenschaft für unsere Arbeit, wie wir sie am ersten Tag hatten.
Was war Ihr erstes gemeinsames Projekt? Das erste Projekt waren drei Eigentumswohnungen, die wir gemeinsam gekauft haben. Auf einer Serviette haben wir vereinbart, dass wir uns gegenseitig verpflichten, eine Firma zu gründen, wenn wir ein bestimmtes positives Ergebnis erzielen. Das gelang und so gründeten wir unsere Firma. Die Serviette hat Mamali heute noch.
Ich werde nie vergessen, wie wir einen Namen für unsere zu gründende Firma suchten. Mein Partner wollte, dass wir meinen Doktor in den Firmenwortlaut aufnehmen, damit alles seriöser klingt - wir waren damals ja beide noch sehr jung - wollte aber auch verständlicher Weise seinen Namen im Firmenwortlaut. Ich aber gab zu Bedenken, dass, wenn wir uns „Dr. Jelitzka und Mohammad Reza Akhavan Aghdam“ nennen würden, viele glauben könnten, wir seien ein persisches Kreditvermittlungsbüro. Schlussendlich haben wir uns dann auf „Dr. Jelitzka + Partner Immobilien“ geeinigt, woraus später die „JP Immobilien Gruppe“ hervorgegangen ist.
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(c) cityfoto[/caption] Wie haben Sie Ihre ersten Projekte finanziert? Wir hatten kein Geld, aber gute Kontakte und viele Ideen. Mein Vorteil war, dass mich die Leute als verlässlichen und immobilienkundigen Constantia Privatbank Mitarbeiter kannten. Aufgrund meiner Tätigkeit bei der Constantia hatte ich Zugang zu Banken und so bekamen wir unseren ersten Kredit.
Nach dem Verkauf der drei Wohnungen machten wir dann unser erstes größeres Projekt, mit dem wir zu einem Architekten gegangen sind. Als er uns fragte, was er dort planen solle, lautete unsere Antwort denkbar kurz: „Wohnungen“. Das ist so, als ob ich im Wirtshaus zum Kellner sagte: „Bitte bringen sie mir etwas zu essen“.
Doch wir haben jeden Tag dazu gelernt. Ich war es gewohnt, Tag und Nacht zu arbeiten - aber am Anfang hatten wir nur ein Projekt. Als der Architekt meinte, er brauche drei bis vier Wochen für einen Vorentwurf, wussten wir nicht, was wir inzwischen mit unserer Zeit anfangen sollten. Daher fuhren Mamali und ich kurzerhand gemeinsam zwei Wochen auf Urlaub. Nachdem wir jedoch, wie gesagt, kein Geld hatten, musste das eingezahlte Stammkapital unserer Gesellschaft dran glauben. Bei unserem ersten All-Inclusive Urlaub in der Türkei erörterten wir alle Einzelheiten des Projekts, das wir dann auch genauso durchgezogen haben, wie im Urlaub besprochen.
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(c) cityfoto[/caption] Klingt nach blindem Vertrauen? Definitiv. Unser Geheimnis ist aber nicht nur der tiefe Respekt für einander, sondern auch die echte Freundschaft und die gegenseitige Großzügigkeit. Viele Entscheidungen werden nicht unmittelbar abgestimmt. Wir haben eine sehr kurze, aber effiziente Kommunikation. Wenn es große Themen gibt, setzen wir uns natürlich zusammen und diskutieren ausführlich. Ich sage immer: „Wenn in einer Partnerschaft beide immer einer Meinung sind, dann ist es meistens einer zu viel“.
Wir haben sehr flache Hierarchien, aber ganz klare Strukturen. Bei uns gibt es eine Politik der offenen Türen und es zählt bei uns das Team mehr als das Individuum.
Sie haben einmal gesagt, dass jede Entscheidung über ein Projekt je zur Hälfte Bauchgefühl und zur Häflte Kalkulation sei. Hatten Sie in der Vergangenheit ein Projekt, bei dem Sie nur auf Ihr Bauchgefühl vertrauten?
Unser Projekt „Etablissement Gschwandner“ im siebzehnten Bezirk war primär vom Bauchgefühl und der Leidenschaft an schönen, besonderen Immobilien geprägt. Wir wollen gemeinsam mit der Stadt Wien ein „Museumsquartier“ der Vorstadt etablieren. Das ist sicher so ein Projekt.
Sollte das Projekt nicht längst abgeschlossen sein? Die Stadt Wien steht voll hinter diesem Projekt. Die aktuelle Wirtschaftslage und die leeren Fördertöpfe bremsen es jedoch ein wenig. Wir müssen Geduld haben und auf den richtigen Zeitpunkt warten, um dann in die Umsetzung zu gehen. Jetzt stehen einmal die Wahlen in Wien an, da hoffen wir, dass die Wirtschaft wieder anspringt, und dann schauen wir weiter.
Mit dem „25Hours“ und dem „The Guest House“ haben Sie zwei Hotelprojekte in Wien realisiert. Wie passen Hotels zum klassischen Projektentwickler? Für uns als primärer Wohnraum-Developer war das eine logische Weiterentwicklung. Ein Hotelzimmer ist ja nichts anderes als die effizienteste und emotionalste Form des Wohnens, da man in einem Hotelzimmer faktisch alle Funktionen einer 50 bis 70 Quadratmeter großen Wohnung unterbringen muss. Daher denke ich, dass ein guter Wohnhaus-Developer auch ein guter Hotel-Developer sein kann.
Ein Kunde, der eine Wohnung kaufen möchte, will sich wohl fühlen und emotionalisiert werden. Dasselbe gilt auch für einen Hotelgast.
Also keine Konzentration auf eine Assetklasse, wie es zum Teil bei den großen Immobilien AGs der Fall ist? Wir konzentrieren uns nicht auf einzelne Assetklassen, sondern auf innerstädtische Immobilien, die Emotionen hervorrufen und Alleinstellungsmerkmale aufweisen. Diese Emotionalisierung findet sich bei unseren Wohnungen und bei unseren Hotels, aber auch bei unserem aktuellen Büroprojekt „Telegraf 7“ in der Lehargasse 7. In dieses Haus werden nicht nur wir, sondern auch viele Drittmieter einziehen. Mit diesem modernen Konzept bewegen wir uns weg vom technokratischen Bürohaus hin zu einem sehr lebendigen, die Sinne und die Kreativität anregenden Bürohaus.
Den künftigen Mietern wird auf dem Dach ein 150 Quadratmeter „Public Green“ zur Verfügung gestellt, das wahlweise für die Mittagspause, für Meetings oder zum Feiern am Abend genutzt werden kann - Kühlschrank und Griller inklusive. Obendrein wird es eine „Telegraf 7-Suite“ geben - eingerichtet wie ein Hotelzimmer und tageweise zu mieten. Die Büromieter müssen lediglich Reinigungsgebühr bezahlen. Zudem gibt es noch andere Features, die man in einem historischen Bürogebäude nicht erwarten würde, wie zum Beispiel eine Tiefgarage und weitere Terrassen. Wir haben mit „Telegraf 7“ zeitgemäße und moderne Büroflächen in ein historisches Ambiente gepackt.
Wären für Sie nicht auch Teile der CONWERT interessant? Wir sind ein aktiver Marktteilnehmer und kaufen dort, wo es uns als sinnvoll erscheint. Wir haben dank unserer schlanken Struktur und unserer guten Eigenkapitalausstattung die Möglichkeit, auch große Pakete zu erwerben. Das haben wir in der Vergangenheit schon bewiesen. 2008/2009 haben wir zwei große Pakete von der Immofinanz übernommen. Wir haben aber auch Immobilienpakete von der Zürich Cosmos, von Wüstenrot und anderen Institutionellen gekauft.
Sie haben bereits eine Vielzahl an Projekten realisiert. Was unterscheidet solche der ersten Stunde von jüngeren Projekten?
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(c) cityfoto[/caption] Je länger man in der Branche ist, desto mehr nimmt man auch eigeninitiativ gesellschaftspolitische Verantwortung wahr. Ein Bauträger hinterlässt in einer Stadt seine Fußabdrücke. Wenn man jünger ist, ist das kaufmännische „Gewinn optimieren“ oftmals die einzige Entscheidungsgrundlage. Wenn man älter wird, Kinder hat und auch an die Kindeskinder denkt, rücken sozialpolitische und architektonische Verantwortung immer mehr in den Vordergrund.
An den Grundrissen würde ich nichts ändern. Bei Sockelbespielungen und Fassadengestaltungen würde ich allerdings qualitativ hochwertiger und nachhaltiger bauen. Damit die Gebäude auch noch nach dreißig Jahren ihre Qualität zeigen. Wir stellen jetzt den Bewohnern „Flächen mit Mehrwert“ zur Verfügung. Der „Mehrwert des Wohnens“ ist ein großes Thema geworden. Wir planen z.B. Gemeinschaftsräume, in denen gekocht, gefeiert oder Fußball geschaut werden kann. Großzügige Fahrradabstellräume mit Elektroanschlüssen für das E-Bike bzw. integrierte Spinde für Helm und Fahrradtaschen zählen für uns schon fast zum Standard. Es handelt sich dabei immer um an sich verwertbare Flächen, die aber nun zu Gunsten des allgemeinen Mehrwerts bereitgestellt werden. Das ist quasi auch ein Prozess der Reifung, den wir als Unternehmer durchlaufen haben.
Gilt das auch für die Finanzierung? Früher haben wir ein Projekt finanziert. Wir haben geschaut, wer die besten Konditionen hat, und das genügte uns. Heute sind wir als Immobilienunternehmen am Kapitalmarkt angekommen. Wir haben die erste grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe in Österreich begeben, Miteigentumsmodelle und Schuldscheindarlehen platziert. Es existieren heute viele Möglichkeiten, Immobilienprojekte zu finanzieren. Für jedes Projekt können wir heute eine eigene individuelle Finanzierung maßschneidern. Es kommt ganz darauf an, welchen Zweck man mit welchem Portfolio oder welcher Liegenschaft verfolgt. Es ist wie bei der Auswahl eines Architekten. Nicht jeder Architekt kann alles planen. Die einen sind spezialisiert auf Dachgeschossausbauten, die anderen auf Büros oder frei finanzierten Wohnbau. Genauso ist es im Finanzierungsumfeld. Man muss für jedes Produkt das richtige Finanzierungstool einsetzen. Die Finanzierung kann allerdings immer nur zur Optimierung des Gesamtergebnisses dienen. Wenn die Finanzierung allein für den Erfolg oder Misserfolg eines Projektes entscheidend ist, lässt man besser die Finger davon.
Der Sprung nach Deutschland oder in andere europäische Länder hat Sie nie gereizt? Wir waren sogar als Makler eine Zeit lang in Kiew erfolgreich tätig, haben uns aber nach zwei Jahren wieder zurückgezogen. Die Arbeit war einfach zu familienfeindlich. 2005/2006 waren mein Partner und ich in Berlin, wo wir uns ganz tolle Sachen angeschaut haben. Wir stellten schließlich aber fest, dass die Kalkulation zwar stimmt, aber der „Bauch“ Nein sagt. Berlin war in der Struktur für uns einfach so zerrissen und zerfleddert, es gab damals kein definiertes Zentrum oder auch Subzentren. Unser Bauchgefühl hat uns gesagt, dass wir das lassen sollten. Ich bin auch gar nicht traurig darüber. Viele meiner Kollegen, die sich auf Berlin eingelassen haben und wirklich tolle Geschäfte machen, sind in Wien nicht mehr so präsent.
So konnten wir in Wien kontinuierlich expandieren und uns positionieren. Solange wir in Wien so viel zu tun haben, werden wir auch in Wien bleiben, denn grundsätzlich bin ich ein traditioneller und bequemer Mensch. (Lacht.)
