Wolfgang Fessl: Wohnhäuser aus der Jahrhundertwende, die in Deutschland etwa spröde und schlicht mit „Mehrparteienhaus“ bezeichnet werden nennt man bei uns „Das Wiener Zinshaus“, das macht natürlich mehr her.
Thomas Rohr: Man darf nicht vergessen, dass Wien von 1848 bis 1914 von 500.000 auf 2 Millionen Einwohner angewachsen ist und die dafür notwendigen Bauten rein aus privaten Mitteln gestemmt wurden. Die Biedermeier-, Jugendstil- und Gründerzeitfassaden machen den Charme Wiens aus, ohne dieses Stadtbild (ohne Merz´schen Bezug) wäre Wien eine beliebige Stadt und der Tourismus wäre tot.
Wolfgang Fessl: Oftmals werden die Häuser ja alleine ihrer Baujahre oder der Fassadengliederung mystifiziert, aber sind die wirklich etwas Besonderes?
Als nachhaltig kann man es jedenfalls ansehen, immerhin wird die dadurch versiegelte Fläche schon seit 100 Jahren benutzt, und von der Wohnungszusammenlegung bis zum Dachausbau ist vieles möglich. Andererseits wurden, je nach Konjunkturlage, oftmals auch „billige“ Materialen verarbeitet. So sind genug Fälle bekannt, wo dem Mörtel Pferdemist beigemengt wurde, man verwendete eben alles was verfügbar war, Altholz, ausgemusterte Eisenbahnschienen und Schwellen. Und da stellt sich die Frage ob das dann noch einmal 100 Jahre hält.
Thomas Rohr: Es hält teilweise schon mehrere hundert Jahre und wurde für die Ewigkeit gebaut. Natürlich kostet die Erhaltung Geld, aber wenn ich mir die Häuser anschaue, die nach dem Krieg gebaut wurden, die kosten zumindest genau so viel Geld und sind hässlich auch noch!
Wolfgang Fessl: Nicht zu vergessen das Instandhaltungsrisiko: Wasserleitungen aus Blei, dünne Kabeln oder solche Kabeln mit Textilisolierung, durchgerostete Abfallstränge, Aufzugsnachrüstung, lockerer Stuck an der Decke, gebrochene Kanalrohre, im Altbau gibt es immer was zu tun.
Und in Bezug auf Kreislaufwirtschaft ist auch nicht viel zu holen. Die Materialien sind allesamt nicht für die Wiederverwendung ausgelegt. Stücke wie Holz oder Ziegel sind zwar mehrmals verwendbar, allerdings liegen diese nicht reinsortig vor, und sind nur schwer zu trennen, zudem sind die Materialen großteils „verbraucht“: Rostiges Blech, durchlöchertes oder wurmstichiges Holz und halbe Ziegel finden auf dem Gebrauchtmarkt keine Abnehmer. Und ganz böse wird’s, wenn der Denkmalschutz bei den Renovierungen mitreden möchte.
Thomas Rohr: Das sehe ich nicht so: gerade der Denkmalschutz ist meines Erachtens ein gelungenes Beispiel eines sinnvollen Interventionismus seitens des Gesetzgebers; durch Anreize wie z.B. eine verkürzte Abschreibungsdauer oder eine Erhöhung des gesetzlichen Hauptmietzinses ist es gelungen, eine Vielzahl prachtvoller Stilaltbauten aus ihrem jahrzehntelangen Dornröschenschlaf zu erwecken.
Wolfgang Fessl: Kulturell wird ja gerne die Bedeutung für das Stadtbild angeführt, allerdings beschränkt sich diese meist auf die gegliederte Fassade. Zum Beispiel musste jedes Haus bis 1859 einen eigenen Brunnen haben, was mangels Überprüfung der Wasserqualität immer wieder zu Krankheiten und Seuchen geführt hat. Wasser gab es nach Bau der Hochquellenleitungen dann in jedem Haus, allerdings nur bei der Bassena am Gang. Die daraus resultierende Klatschmentalität war wohl der analoge Vorläufer der asozialen Netzwerke. Und wenn man nach 21 Uhr ins Haus wollte, wurde beim Hausmeister ein Sperrsechserl fällig. Und die Grundrisse waren die Vorläufer der aktuellen „Smart“ Wohnungen. Große Räume und luxuriöse Ausstattungen gabs nur entlang der Ringstraße.
Thomas Rohr: Also: die Botschaft hör ich wohl. Man kann jedoch abseits dieser Sozialromantik auch einmal betonen, dass die 1,5 Mio. Leute, die aus den ehem. K&K Ländern nach Wien geströmt sind, aus einfachsten Verhältnissen, aus Ställen und Erdlöchern kamen und die Substandard-Wohnung eine unglaubliche Verbesserung dargestellt hat, weil auch die hatten damals schon über 3 Meter Raumhöhe. Das allgemeine Plumpsklo war eine unglaubliche hygienische Errungenschaft – natürlich immer aus der damaligen Zeit heraus gesehen.
Wolfang Fessl: Die große Raumhöhe ist in unseren Breitengraden leider auch das größte Manko im Winter, da diese mit einem Einzelofen oder Radiatorenheizung inkompatibel ist. Wer schon einmal im Winter eine Glühbirne an der Decke gewechselt hat, weiß Bescheid.
Der schwierigste Punkt ist aber alles was mit ESG zu tun hat. Alternativenergien sind im urbanen Bereich schwierig umzusetzen und stark von der städtischen Infrastruktur abhängig. Selbst PV-Anlagen sind kaum machbar, und wenn dann nur in geringem Umfang. Zudem steht das Mietrechtsgesetz diesen Änderungen im Weg, ein einzelner Mieter kann die Modernisierung eines ganzen Hauses verhindern.
Thomas Rohr: ESG: Du hast ja mit dem meisten Recht. Aber, und ich weiß, dass ich da nicht dem heutigen Zeitgeist entspreche: so, wie wir in Österreich zu spät angefangen haben, uns diesem Thema zu widmen, so sind wir heute viel zu hysterisch dabei. Es wird russisches Gas nicht immer böse bleiben oder Waldviertler Gas nicht immer zu grün. Ich denke, die europäische Wirtschaft wird in nächster Zeit noch mit ganz anderen Sorgen konfrontiert sein oder, salopp gesprochen: der CO2 Abdruck meines Enkelkindes wird mir nicht so wichtig sein, wenn mein Sohn in der Zwischenzeit nichts mehr zu essen hat.
Auch die Banken werden erkennen müssen, dass ihre Priorisierung der ESG-Konformität, wie sie derzeit propagiert wird, nicht der Stein der Weisen ist.
Wolfgang Fessl: Und das MRG ist es auch, was das Zinshaus „schwierig“ macht. Je nach Nutzung kann es bis zu 4 Mietregime geben die gleichzeitig angewendet werden müssen. Durch die ständigen Verschlimmbesserungen unserer Hobby-Legislative gibt es auch keine Rechtssicherheit mehr bei der Vermietung, der Richtwert ist totes Recht und der Lagezuschlag ist abhängig von der Tagesverfassung des OGH.
Die Renditen der Häuser liegen immer noch in einem Bereich, der eigentlich nicht finanzierbar ist. Wobei Rendite war noch nie die Messgröße für Zinshäuser. Früher lieferte das Haus eine konstante Rendite in Form des Einkommens der „Hausbesitzer“, der Gewinn lag auch in der Vergangenheit immer in der Wertsteigerung der Häuser. Die spielt es derzeit aber nicht, ausgenommen beim Verkauf im Wohnungseigentum. Das ist auch der wesentlichste Treiber der Wertsteigerung, da sich dadurch die Anzahl der Häuser kontinuierlich reduziert.
Thomas Rohr: Bei diesem Thema fällt es mir schwer, dir zu widersprechen: was da in letzter Zeit abgeht, ist nicht in Worte zu fassen! Ich versuche es vielleicht abstrakt zusammenzufassen: Jeder Markt, jedes Spiel, braucht Spielregeln. Dass diese vom Gesetzgeber festzulegen sind, ist selbstverständlich: was aber dürfen diese Spielregeln nie enthalten? Das Resultat, in unserem Fall den Preis! Sonst funktioniert ein Markt nicht, ob dies Lebensmittel oder eben Wohnen ist.
Ohne Wettbewerb gibt es keinen leistbaren Wohnraum. Was wir also brauchen, sind leistbare Politiker!
Wolfgang Fessl: Na gut, also das Zinshaus wird zwar weiter seinen Platz im Markt haben, allerdings mit sinkender Bedeutung, und es ist nur etwas für Spezialisten, so wie das in den 80er und 90er Jahren der Fall war.
Thomas Rohr: Zinshäuser sind ein langfristiges Investment. Wir sollten uns nicht der aktuellen Mode und Hysterie hingeben. Kennst du altes Geld, das nicht in Grund und Boden investiert ist? Eben!
