„Das Immobilieninvestmentvolumen in den CEE Länder liegt weit über jenem von vor der Finanzkrise im Jahr 2008. Die Rekordinvestmentsumme von rund EUR 13,3 Milliarden im Jahr 2018 in Immobilien in Zentral- und Osteuropa sollte 2019 noch einmal übertroffen werden“, so Dr. Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich & CEE. Auch in Österreich sind die Prognosen aufgrund der gut gefüllten Pipeline und des großen Interesses ausländischer Investoren gut. Bis zum Jahresende sollte das Investmentvolumen in Österreich bei rund EUR 4,0 Milliarden liegen. „Es ist ein gutes Jahr für die Immobilienmärkte“, so Ridder.
Der detaillierte Blick auf die CEE Märkte zeigt, dass vor allem Tschechien und Polen im Mittelpunkt des Interesses der Investoren stehen: rund 81% aller CEE-Investments im ersten Halbjahr 2019 fanden in diesen beiden Ländern statt. Die am stärksten nachgefragte Assetklasse waren Büros, in die im ersten Halbjahr rund EUR 3,0 Milliarden flossen, gefolgt von Retail mit EUR 830 Millionen und Industrial mit EUR 730 Millionen. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2019 rund EUR 5,4 Milliarden in Immobilien in der CEE Region investiert.
„Der Trend setzt sich fort. Die CEE Märkte gelten als attraktiv, da die Wirtschaftslage gut ist und die Renditen deutlich über jenen der meisten westeuropäischen Länder liegen. Wer in Tschechien oder Polen investiert, wo die Renditen für Büroimmobilien bei rund 4,4 bzw. 4,5% stehen, gilt beinahe schon als konservativ“, so Ridder, der Rumänien, Bulgarien und Kroatien als spannende Märkte mit Renditen zwischen 7,0 und 8,0% und einigen interessanten Projekten in der Pipeline bezeichnet.
Internationale Investoren wollen Portfolios in Österreich diversifizieren
Ausländische Investoren dominieren den österreichischen Markt im Jahr 2019. „Der österreichische Immobilienmarkt gilt als sehr sicher, die Spitzenrendite für Büroimmobilien, die beliebteste Assetklasse im ersten Halbjahr, liegt bei 3,65% und hat damit noch einmal leicht nachgegeben“, so Ridder. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2019 rund EUR 1,8 Milliarden in österreichische Gewerbeimmobilien investiert. Rund 71% der Investments in Österreich wurden von internationalen Investoren getätigt. „Büroimmobilien waren zwar die beliebteste Assetklasse, wir stellen aber fest, dass die Investoren auf der Suche nach Alternativen und weniger risikofreudig sind. Durch die Diversifikation des Portfolios soll dieses stabilisiert und von politischen wie makroökonomischen Einflüssen unabhängiger werden“. In den letzten Jahren ist das Interesse an Wohnimmobilien vor allem bei internationalen Investoren gestiegen, einerseits aufgrund des Trends zur Diversifikation des Portfolios, andererseits aufgrund des hohen Preisniveaus in den klassischen Assetklassen.
Bei Wohnimmobilien – 2018 die beliebteste Assetklasse und im ersten Halbjahr 2019 mit rund EUR 390 Millionen die drittstärkste Assetklasse – ist neben dem Interesse der Investoren an Wien festzustellen, dass auch das Wiener Umland sowie Graz durch die rege Neubautätigkeit an Attraktivität gewinnen. Sowohl Entwickler als auch Investoren blicken über die Wiener Stadtgrenze hinaus. Zwar werden 2019 noch rund 12.000 Wohneinheiten in Wien fertiggestellt, der Höhepunkt sollte im Jahr 2020 mit ca. 18.000 Wohneinheiten erreicht werden. Durch die hohen Grundstückspreise, die Bauordnungsnovelle und einige andere Faktoren zieht es aber mehr und mehr auch namhafte und große Developer ins Wiener Umland – sowohl in den Norden als auch in den Süden – und mit ihnen die Investoren. „Dem europaweiten Trend folgend, rücken zunehmend Sekundärstädte wie z.B. Graz in den Fokus von Investoren“, so Ridder.
„Einem Rekord steuern wir bei Investments in Industrie- & Logistikimmobilien entgegen, wo bis zum Jahresende erstmals rund EUR 300 Millionen investiert werden sollten“, so Ridder. Der Markt profitiert vor allem vom wachsenden Onlinehandel. Europaweit sind Industrie- und Logistikimmobilien bereits die zweitgefragteste Assetklasse, in Österreich geben die Renditen in diesem Segment zwar auch nach, sind aber immer noch deutlich attraktiver als in Deutschland oder in den Niederlanden, sodass auch hier die internationalen Investoren dominieren.
Österreich ist und bleibt ein Tourismusland, was sich in den steigenden Nächtigungs- sowie Auslastungszahlen der Hotels widerspiegelt. Von 2010 bis 2018 verzeichnete der Hotelmarkt in Wien eine durchschnittliche Wachstumsrate von rund 4,4% pro Jahr. Als Reaktion darauf sollen bis 2022 rund 5.000 neue Hotelzimmer in Wien entstehen. Die gestiegene Auslastung sowie der Umsatz pro Zimmer unterstreichen das Rekordhoch am Hotelmarkt, das sich auch im Investmentbereich feststellen lässt: Hotels waren im ersten Halbjahr 2019 die zweitstärkste Assetklasse in Österreich. Die größte Transaktion war jene des Hotel Hilton am Stadtpark, das um über EUR 300 Millionen von einem südkoreanischen Konsortium erworben wurde. „Die meisten neuen Hotelprojekte entstehen am Hauptbahnhof in Wien. Für den Standort ist dies gut und spannend, da so nicht nur ein Bürostandort, sondern ein neues Stadtviertel entstehen kann“, so Ridder, der auf die Neueröffnungen des Hotels „Andaz am Belvedere“ sowie das in Kürze fertigzustellende „Mooons“ verweist.
Wenig neue Büroflächen in Wien
Während in Warschau und Bukarest jeweils rund eine Million m² Büroflächen in den Jahren 2019 bis 2021 fertig gestellt werden, sind es in Wien nur rund 373.000m². Das hat auch großen Einfluss auf die Vermietungsleistung, da das Angebot bei weitem nicht der Nachfrage gerecht wird. So wurden im ersten Halbjahr 2019 nur rund 110.000m² Büroflächen in Wien neu vermietet. „Die geringe Fertigstellungsleistung bremst den Vermietungsmarkt“, so Ridder. In beinahe allen Hauptstädten Zentral- und Osteuropas entstehen deutlich mehr neue Büroflächen als in Wien in den kommenden Monaten und Jahren. In Wien setzen Entwickler allerdings auf das Revitalisierungspotenzial in der Innenstadt, wo bis 2023 rund 110.000m² Büroflächen generalsaniert werden. In Bezug auf die Vermietungsleistung rücken zentrumsnahe Lagen mit großen zusammenhängenden Büroflächen wie Donau City/Lassallestraße, Erdberg oder Hauptbahnhof zwar in den Fokus und verzeichnen auch hohe Mietsteigerungen, aber nach wie vor gilt die Innere Stadt als der attraktivste Bürostandort in Wien.
„Aufgrund der bevorstehenden Nationalratswahl gehen wir davon aus, dass sich auch im zweiten Halbjahr am Wiener Büromarkt nicht allzu viel tun wird, da der öffentliche Sektor – traditionell einer der aktivsten Sektoren bei Neuanmietungen – Projekte aufschieben wird“, so Ridder, der prognostiziert, dass am Wiener Büromarkt 2019 rund 220.000 m² vermietet werden.
Onlinehandel beeinflusst Retail- und Logistikmarkt
Während der Logistikmarkt aufgrund der steigenden Bedeutung des Onlinehandels boomt, werden Retailer immer kreativer bei der Nutzung bestehender Flächen. Auch die Nachverhandlung von bestehenden Mietverträgen ist im Einzelhandel kein Einzelfall mehr. „Der Onlinehandel setzt am Logistikmarkt wie am Retailmarkt interessante Impulse. Während der Logistikmarkt so rasant wie noch nie wächst – von 2019 bis 2022 werden an den wichtigsten Logistikstandorten Wien, Linz und Graz rund 630.000m² fertiggestellt – steht der Einzelhandel vor neuen Herausforderungen. Jetzt zeigt sich vor allem, dass der Retailmarkt in Österreich wie in Europa überexpandiert ist“, so Ridder.
Laut einer Ecostra Studie haben rund 78% der Mieter in Österreichs Shopping Centern in den vergangenen 12 Monaten ihre Mietverträge nachverhandelt, was vor allem auf Umsatzstagnationen im stationären Einzelhandel zurückzuführen ist. Trotzdem drängen nach wie vor Einzelhändler nach Österreich, allerdings nehmen sie sich für den Markteintritt mehr Zeit als noch vor einigen Jahren und suchen nach nachhaltigen Lösungen. Neueintritte finden zu einem großen Teil in Wien statt, wo zurzeit die nächste Begegnungszone in der Rotenturmstraße entsteht, wodurch das „Goldene H“ aufgewertet werden soll.
Die Zeiten, als mehrere Einkaufs- und Fachmarktzentren pro Jahr fertiggestellt wurden, sind vorbei. Im ersten Halbjahr 2019 wurde ein größeres Einkaufszentrum – das Hey! Steyr – eröffnet. Ansonsten ist der Retailmarkt von Redevelopments geprägt, wobei vor allem Entertainment- und Gastronomieangebote erweitert werden. „Auch diese Entwicklungen sind eine Reaktion auf den Onlinehandel – in Österreich wird dieser bis 2023 um 13% wachsen – da Flächen in Shopping Centern zunehmend für Trampolinparks, gastronomische Angebote, Kinos und ähnliches genutzt werden“, so Ridder.
