Superficies solo cedit. „Der Überbau weicht dem Boden.“ So lautet ein Grundsatz des österreichischen Zivilrechts, der besagt, dass mit dem Grundstück untrennbar verbundene Sachen diesem im Eigentum rechtlich folgen, also Teil des Grundstücks werden.
Doch keine Regel ohne Ausnahmen. Eine dieser Ausnahmen ist das Baurecht als Recht, auf fremdem Boden ein Gebäude zu errichten. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die Rechtslage und mögliche Vorteile und Entwicklungen. Knappe Flächen und Kostendruck bei der Bauträgerkalkulation sorgen für zunehmende Beliebtheit des Baurechts im Rahmen der Immobilienprojektentwicklung.
Das Baurechtsgesetz (BauRG)1 stammt in seinen Grundzügen tatsächlich noch aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg. Im Laufe der Zeit wurde es allerdings bedeutsamen Novellierungen unterzogen. Durch die Novelle 1990 ist die Vereinbarung eines Zeitrahmens bis 100 Jahre möglich und der Kreis der Bestellungsberechtigten wurde auch auf alle privaten Grundeigentümer ausgedehnt. In der Folge gewann das Baurecht an Bedeutung und fand unter anderem im Bereich des geförderten Wohnbaus neue Anwendungsbereiche, wo als entscheidender Vorteil erachtet wird, dass das Baurecht als taugliche Besicherungsgrundlage für Wohnbauförderungsdarlehen anerkannt wird.
§ 1 BauRG besagt, dass Grundstücke mit dem Recht belastet werden können, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht stellt also eine Belastung der Liegenschaft dar, für seine Entstehung ist daher die Eintragung im Grundbuch als Last der Liegenschaft und mittels eigener Baurechtseinlage erforderlich. Basis für die Eintragung ist ein privatrechtlicher Vertrag mit dem Grundeigentümer. Das Gesetz gibt vor, dass Baurechte auf eine Dauer zwischen 10 und 100 Jahren bestellt werden. Während dieser Laufzeit steht dem Grundeigentümer der Bauzins als Entgelt zu, während dem Bauberechtigten die Stellung eines Nutznießers am Grund und die Rechte eines Eigentümers am Gebäude zustehen. Auch eine Vergrößerung bzw. ein Neubau des Gebäudes ist im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulässig.
Allerdings kann dies zu einem höheren Baurechtszins führen, sofern dieser auf Grundlage der Fläche berechnet wird. Baurechte sind vererbbar und veräußerbar, es ist also möglich, während des vereinbarten Zeitraums das errichtete Bauwerk zu verkaufen und dabei den Baurechtsvertrag an den Erwerber zu übertragen. Gemäß § 9 BauRG fällt nach Ablauf der Laufzeit das Gebäude in das Eigentum des Liegenschaftseigentümers (Heimfall), der dafür allerdings eine Entschädigungssumme von einem Viertel des vorhandenen Bauwertes bezahlt. Von dieser Regelung kann allerdings vertraglich abgewichen werden. Denkbar ist auch ein neuer Baurechtsvertrag nach Ablauf des bestehenden, zu dem sich die beiden Parteien schon früher privatrechtlich verpflichten können.
§ 6a BauRG ermöglicht die Schaffung von Wohnungseigentum (sogenanntes Baurechtswohnungseigentum), was auch im Rahmen der Immobilienprojektentwicklung fruchtbar gemacht wird.
Aus Sicht des Grundstückseigentümers sind mehrere Aspekte zu berücksichtigen, die für das Einräumen eines Baurechts und damit gegen den Verkauf der Liegenschaft sprechen. Wird im Entscheidungszeitpunkt keine große Menge an Kapital benötigt, kann weiter auf steigende Grundstückspreise vertraut und eine gesicherte monatliche Einnahme bevorzugt werden. Außerdem treffen den Baurechtsgeber kaum Kostenrisiken.
Oft spielen auch steuerliche Fragen eine Rolle, da bei gewerblichem Grundstücksverkauf (bei privaten Immobilienverkäufen gilt die Immo-ESt von grundsätzlich 25% des Veräußerungsgewinns) grundsätzlich die Tarifbesteuerung gilt. Die steigende Preiskurve bei Liegenschaften wird auch für die Erwerber von Baurechten die wesentliche Entscheidungsgrundlage sein, Baukosten und Grundstückskauf zusammen bilden eine erhebliche finanzielle Belastung und sind für viele „Häuslbauer“ nicht stemmbar. Beim Baurechtsvertrag fällt zwar auch Grunderwerbssteuer an, allerdings ist der monatliche Baurechtszins umsatzsteuerbefreit.
Außerdem ist man als Bauberechtigter in einer recht komfortablen Situation: Durch § 4 BauRG sind auflösende Bedingungen, die das Baurecht beschränken, unzulässig. Ein vereinbartes Erlöschen ist nur für den Fall des Verzugs bei der Entrichtung des Bauzinses über mindestens 2 aufeinanderfolgende Jahre möglich. Eine unerwartete Anhebung des Zinses durch den Grundstückseigentümer braucht man nicht zu befürchten, da der Baurechtszins nicht an die Preisentwicklung der Baugrundstücke gekoppelt wird. Andere Wertsicherungsklauseln sind allerdings zulässig, es empfiehlt sich beispielsweise eine Koppelung an den VPI.
Und auch das Insolvenzrisiko des Grundeigentümers kann gelassen betrachtet werden, denn bei einer zwangsweisen Verwertung des Grundstücks stünde nur das mit dem Baurecht belastete Grundstück zum Verkauf und der Bauberechtigte könnte sich möglicherweise ein Schnäppchen sichern. Auch die Belastung des Baurechts ist möglich, indem Hypotheken in der Baurechtseinlage verbüchert werden. Schlussendlich stellt sich also die Frage, ob sich der Erwerb eines Baurechts wirtschaftlich rechnet.
Der Vergleich des fiktiven Kaufpreises mit der Summe der Baurechtszinse stellt kein probates Mittel dar: Denn der Grundpreis müsste sofort in voller Höhe bezahlt werden, während die Zinse kontinuierlich in Raten zu begleichen sind. Für einen Vergleich müssten also die Baurechtszinse auf den Beginn des Vertrags diskontiert und erst dann addiert werden. Der Zeitpunkt, in dem der (fiktive) Kaufpreis erreicht wird, hängt selbstverständlich von der Inflationsrate ab und wird wohl zwischen dem 40. und 85. Jahr liegen. Dem kann man nun die durchschnittliche Zeitperiode zwischen den Eigentümerwechseln bei Liegenschaften in Österreich gegenüberstellen: Häuser wechseln wohl im Schnitt nach 32 Jahren den Eigentümer, Eigentumswohnungen ca. alle 18 Jahre.
Auch Superädifikate – geregelt in § 435 ABGB – bilden ebenfalls eine Ausnahme vom Grundsatz „Superficies Solo Cedit“. Ihr wichtigstes Wesensmerkmal liegt in der fehlenden Belassungsabsicht; Superädifikate entstehen ohne Formerfordernisse durch Bauführung in der Absicht, dass das Bauwerk nicht stets auf fremdem Grund bleiben soll. Rechtlich sind sie bewegliche Sachen. Baurecht kann auch an fertigen Bauwerken bestellt werden, während der Superädifikatsberechtigte das Gebäude erst errichten muss. Das BauRG ist für Superädifikate nicht anwendbar, deshalb sind bei Superädifikaten auflösende Bedingungen denkbar, auch der Zeitraum kann grundsätzlich frei vereinbart werden.
Das Entgelt unterliegt keinen Beschränkungen. Die Verpfändung und der Verkauf von Superädifikaten unterliegen grundbücherlichen Besonderheiten. Mittlerweile werden Superädifikate auch für Gebäude wohl dauerhafter und solider Natur genutzt. Angesichts der besonderen Definition und Begründung von Superädifikaten bzw. der daran geknüpften Unsicherheiten sowie Diskussionen über strittige Punkte im BauRG fordert unter anderm die Notariatskammer eine Einschränkung des Anwendungsbereiches von Superädifikaten und Reformen des BauRG.
Bei allem Optimismus bezüglich der Reformbestrebungen sei erwähnt, dass im Bereich des Baurechts wohl auch die einfachen Grundregeln, die im Laufe der Zeit Krisenfestigkeit beweisen konnten, zur Beliebtheit insbesondere bei langfristig orientierten Institutionen (z.B. Bundesforsten oder Kirche) beigetragen haben.
2012 legte das österreichische Notariat einen bereits mit erläuternden Anmerkungen versehenen Gesetzesentwurf vor, der Änderungen für einige ABGB-Bestimmungen und eine Neufassung des Baurechtsgesetzes enthält. Ziel war, die wirtschaftliche Realität vom Superädifikat hin zum Baurecht zu bewegen und dieses zu diesem Zweck flexibler einzurichten. Der von namhaften Universitätsprofessoren verfasste Entwurf wurde im Bundesministerium für Justiz einige Male diskutiert und von verschiedenen Interessengruppen kontrovers aufgenommen.
Zentrale Diskussionspunkte sind die Neuordnung des Baurechtes zwischen „Wohnbaurecht“ und Baurecht zur gewerblichen Nutzung sowie die Stärkung der Rechtsstellung von Baurechtswohnungseigentümern. Vorschlägen zufolge, soll dieses Institut zur Betonung seines vergänglichen Charakters z.B. als „Wohnungseigentum auf Zeit“ benannt werden. Sinnvoll erscheint außerdem eine Konkretisierung des Superädifikatsinstituts, um es zu seinem ursprünglichen Zweck zurückzuführen. Als Abgrenzung zum Baurecht soll möglicherweise der Baurechtsvertrag eine entscheidende Rolle spielen.
Die Möglichkeit, zukünftig mehrere Baurechte an einer Liegenschaft zu begründen, erscheint im Lichte einer Mehrfachnutzung von Grundstücken ebenso überlegenswert. Auf Grundlage dieser Erwägungen und Ansätze arbeitete das Justizministerium im Herbst 2013 einen eigenen Gesetzesentwurf aus. Wie schnell die Arbeitsergebnisse tatsächlich in neue Gesetze gegossen werden, bleibt abzuwarten. Diesbezüglich gibt das Arbeitsprogramm der Bundesregierung 2013–2018 Grund für Optimismus: Darin heißt es: „Modernisierung des Baurechts im Sinne des ABGB samt Überprüfung der abgabenrechtlichen Attraktivität“.
Schon jetzt ist das Baurecht eine wirtschaftlich überlegenswerte Alternative auf dem Immobilienmarkt. Bezieht man in einer Gesamtbetrachtung auch Superädifikate mit ein, zeigt sich beträchtliches Investitionspotenzial und eine interessante Marktentwicklung. Eine Vereinfachung des Baurechtsgesetzes und sinnvolle Reformen, die die bestehenden Unsicherheiten beseitigen, wären zu begrüßen und wirtschaftlich bedeutungsvoll.
1 Gesetz vom 26. April 1912, betreffend das Baurecht (Baurechtsgesetz - BauRG), Stammfassung: RGBI. Nr. 86/1912.
