Während die vergangenen Jahre durch eine starke Neubautätigkeit am Wohnungsmarkt in Österreich geprägt waren, geht diese ab 2024 zurück, was – mit Blick auf die Bevölkerungs- und Ein-Personen-Haushalte-Entwicklung durchaus kritisch für die Zukunft gesehen werden kann. Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass die Anzahl der Ein-Personen-Haushalte bis 2035 um rund 12,5 Prozent steigen wird.
„Klar ist: Wien, Graz und Linz wachsen, d.h. wir haben eine Konzentration der Bevölkerung auf urbane Räume, wodurch verstärkter Wohnungsbedarf dort zu erwarten ist“, so Laura Holzheimer, Head of Research bei CBRE, die mit ihrem Team den Wohnungsmarkt Österreich analysiert und im aktuellen Wohnungsmarkt Report zusammengefasst hat.
Wohnungsmarkt Wien: Höhepunkt der Neubautätigkeit erreicht
Der Höhepunkt an Fertigstellungen von Wohnungsneubauten in Wien wird in diesem Jahr mit rund 16.200 Wohnungen erreicht (2021: 13.350, 2022: 14.400). Ab 2024 sollte das Fertigstellungsvolumen wieder sinken. Rund die Hälfte der neu errichteten Wohnungen im Jahr 2022 waren freifinanzierte Mietwohnungen, ein Drittel geförderte Mietwohnungen und der Rest entfiel auf Eigentumswohnungen. Die Bautätigkeit hat sich von den Flächenbezirken in Nordost und Südost von Wien auf das dicht verbaute Gebiet im Nordwesten sowie die Inneren Bezirke ausgeweitet. „Lediglich in der Villenlage im Westen von Wien wurden nur sehr wenige Wohnungen errichtet, ansonsten gab es 2022 in allen Regionen von Wien eine rege Bautätigkeit“, fasst Holzheimer zusammen. Die Neuerrichtungen im dicht verbauten Nordwesten sowie in den Inneren Bezirken zeigen, dass hier nachverdichtet und Lücken geschlossen wurden. „Wir gehen davon aus, dass es 2023 wieder mehr Fertigstellungen in der beliebten Villenlage von Wien geben wird – allein schon deshalb, da der Anteil an Eigentumswohnungen am Fertigstellungsvolumen wieder höher sein wird“, so Holzheimer.
Während von 2018 bis 2022 die durchschnittliche Wohnungsgröße bei Neubauten in Wien gesunken ist, werden 2023 mit durchschnittlich 60 Quadratmeter wieder größere Wohnungen fertiggestellt. „Größere Wohnungen sind eine Konsequenz aus der Pandemie, wo sich das Bedürfnis nach mehr Wohnfläche und Freifläche klar herauskristallisiert hat, da der Wohnraum neu definiert wurde und mehr Funktionen übernehmen muss“, so Expertin Holzheimer.
Ebenso gestiegen sind sowohl die durchschnittlichen Kaufpreise wie auch Mieten in Wien. Mit durchschnittlich 9.000 Euro pro Quadratmeter ist der Wohnungskauf in den Inneren Bezirken am teuersten. Die Nettomieten in Wien lagen 2022 zwischen 10,25 Euro pro Quadratmeter 17,00 Euro pro Quadratmeter.
Hotspot Graz: Fertigstellungsrekord
Mit rund 3.800 Wohnungen im Jahr 2023 wird auch in Graz der vorläufige Fertigstellungsrekord erreicht (2021: 2.300, 2022: 3.500). Der Schwerpunkt der Fertigstellungen im Jahr 2022 konzentrierte sich auf die Stadtentwicklungsgebiete im Submarkt Up and Coming, in dem die Reininghaus Gründe sowie die Smart City liegen. Rund die Hälfte der 2022 errichteten Wohnungen sind freifinanzierte Mietwohnungen, ausnahmsweise für Graz ist auch der Anteil von geförderten Mietwohnungen ungewöhnlich hoch, während Eigentumswohnungen den geringsten Teil ausmachen. „Dieses Verhältnis sollte sich 2023 wieder ändern, da wir davon ausgehen, dass rund die Hälfte der neu errichteten Wohnungen in Graz Eigentumswohnungen sein werden – der Großteil im Südwesten von Graz“, so Holzheimer.
Bei der Wohnungsgröße wird eine Trendwende erwartet: vor rund fünf Jahren lag die Durchschnittsgröße noch bei rund 71m², diese sank kontinuierlich auf aktuell 52m² und sollte bis Ende des Jahres wieder bei 59m² liegen.
Bei den Kauf- und Mietpreisen gab es auch in Graz im Jahr 2022 Steigerungen: durchschnittlich kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung in Graz EUR 4.200,00, gemietet wird der Quadratmeter von EUR 8,80 bis EUR 13,80.
Linzer Süden wächst
Linz ist anders: gegenüber 2021 hat sich der Neubauwohnungsmarkt beinahe halbiert – 2021: 1.310 Fertigstellungen, 2022: 710. „Für 2023 erwarten wir rund 850 neue Wohnungen in Linz“, so Holzheimer. Die Neubautätigkeit in Linz hat sich 2022 auf zwei Submärkte konzentriert, in denen der geförderte Wohnbau dominiert: auf die Außenbezirke im Süden sowie das Gebiet Up and Coming, ebenfalls im Süden, entfielen rund zwei Drittel der neuen Wohnungen. Dieser Trend sollte sich auch 2023 fortsetzen, allerdings ist zurzeit davon auszugehen, dass auch mehr Wohnungen für den privaten Mietmarkt fertiggestellt werden. Sowohl durchschnittliche Kauf- als auch Mietpreise sind auch in Linz gestiegen. Am Eigentumswohnungsmarkt kostet ein Quadratmeter rund 5.400, Eurogemietet wird durchschnittlich von 8,50 bis 14,00 Euro pro Quadratmeter.
ESG auch am Wohnungsmarkt entscheidend
Der Wohnungsmarkt in Österreich steht aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen – Repricing Prozess, Energiekosten, Kreditvergabekriterien, steigende Zinsen – vor zahlreichen Herausforderungen. Als Reaktion auf die gestiegenen bzw. steigenden Energiekosten sowie das wachsende Bewusstsein für Energieeffizienz rücken Immobilien, die den aktuellen ESG Kriterien entsprechen und zertifiziert sind, immer mehr in den Fokus von Investoren, aber auch von Eigentümern und Mietern.
„Investitionen in die Energieeffizienz boomen aktuell. Dies ist zum einen auf ein wachsendes Bewusstsein zurückzuführen, andererseits auf die 2020 beschlossene EU Taxonomie, durch die die Nachfrage nach Bewertungen von bereits bestehenden Wohnbauten rapide angestiegen ist“, so Michael Csiszar, Head of ESG bei CBRE. Eine weitere Entwicklung in diesem Bereich erwarten die Experten mit der Veröffentlichung der EU Guidelines zur Sozialtaxonomie im ersten Halbjahr 2023.
Wohnungsmarkt attraktiv für Investoren
Im Jahr 2022 wurde in Österreich erneut ein Rekordvolumen bei Investitionen in Wohnimmobilien erreicht: rund 1,6 Milliarden Euro wurden in den österreichischen Wohnungsmarkt investiert und damit so viel wie in keine andere Assetklasse. „Wir sehen hier allerdings aufgrund der aktuellen Zinspolitik und des daraus resultierenden Anstiegs der Finanzierungskosten starke Veränderungen am Markt. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern divergieren nach wie vor, Prozesse dauern länger und die Risikobereitschaft sinkt“, fasst Lukas Schwarz, Head of Investment Properties, die Situation am Markt zusammen. Der Wohnungsmarkt bleibt aber trotz sich verändernder Rahmenbedingungen für Investoren attraktiv und wird auch 2023 – zusammen mit Logistik und Office – zu den gefragtesten Assetklassen in Österreich und Europa zählen.
Nach vielen Jahren des Rückgangs steigen seit 2022 auch die Renditen wieder und liegen aktuell bzw. zu Jahresende 2022 am Wohnungsmarkt bei 3,45 Prozent. Ein weiterer Anstieg in den kommenden Monaten wird erwartet. „Dieser Anstieg sollte allerdings im Laufe des Jahres 2024 wieder gebremst werden, dann gehen wir davon aus, dass sich die Immobilienmärkte wieder erholen und keine weiteren Renditesteigerungen zu erwarten sind“, so Schwarz.
