Immo Analytics Quartalsbericht mit schlechten Nachrichten

Nach einem Aufschwung im ersten Halbjahr 2026 gerät der Wiener Wohnungsmarkt im dritten Quartal massiv unter Druck. Die Zahl der Wohnungstrans-aktionen sank gegenüber dem Vorquartal und dem Vorjahresquartal um jeweils mehr als 20 Prozent. Verantwortlich sind vor allem das gestiegene Zinsniveau und die damit deutlich erschwerte Finanzierung. Gleichzeitig verschärfen politische Eingriffe die Unsicherheit bei Investoren und erhöhen den Druck auf den ohnehin angespannten Mietmarkt, analysiert Immo Analytics im Quartalsbericht.

Wohnungskäufe brechen um mehr als 20 Prozent ein

Im ersten und zweiten Quartal 2026 lag die Zahl der verbücherten Wohnungskäufe noch deutlich über dem jeweiligen Vorjahresquartal. Im dritten Quartal folgte jedoch die Trendwende. Die Zahl der Transaktionen ging gegenüber Q2 2026 und Q3 2025 um jeweils mehr als 20 Prozent zurück. Damit fällt die Marktentwicklung deutlich schwächer aus als noch im ersten Halbjahr erwartet. Immo Analytics rechnet deshalb für das Gesamtjahr 2026 mit einer wesentlich geringeren Zahl verkaufter Wohnungen als ursprünglich angenommen.

In Wien dominiert nur mehr das Segment bis 300.000 Euro

Besonders deutlich zeigt sich die Krise bei den Transaktionen nach Preissegment. Während Wohnungen mit Kaufpreisen bis rund 300.000 Euro weiterhin gehandelt werden, ist der Markt in den darüberliegenden Segmenten im dritten Quartal faktisch zum Erliegen gekommen. Insbesondere Wohnungen zwischen 300.000 und 600.000 Euro sind selbst für gut verdienende Haushalte angesichts der aktuellen Finanzierungskosten zunehmend schwer leistbar.

„Die Zinserhöhungen haben den zarten Aufschwung des Wiener Wohnungsmarktes im ersten Halbjahr jäh gestoppt und Finanzierungen deutlich erschwert. Im aktuellen Umfeld bestimmen zunehmend die Finanzierungsmöglichkeiten, welche Preise am Markt überhaupt noch realisierbar sind.“

—Gregor Pfeiffer, Geschäftsführer von Immo Analytics.

Schwacher Eigentumsmarkt verschärft die Lage am Mietmarkt

Die Krise am Eigentumsmarkt bleibt nicht ohne Folgen für den Mietmarkt. Haushalte, die unter normalen Bedingungen eine Eigentumswohnung kaufen würden, weichen zunehmend auf Mietwohnungen aus – auch im gehobenen Segment. Dadurch steigt die Nachfrage, während das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen knapp bleibt. Die Folge sind steigende Mietpreise und eine rasche Vermietung der wenigen verfügbaren Objekte.

Zusätzlich beobachtet Immo Analytics eine Veränderung bei den Renditeerwartungen. Im vergangenen Quartal verlangten Investoren im Altbau erstmals höhere Renditen als bei Neubau-Erstbezügen. Als wesentlichen Grund dafür sieht das Unternehmen das gestiegene politische Risiko. Eingriffe in die Mietpreisgestaltung und verstärkte Erhaltungspflichten erhöhen die Unsicherheit und beeinflussen damit auch die Investitionsentscheidungen.

„Politische Eingriffe wirken auf Märkte, nur leider oft nicht zum Positiven. Wenn steigende Finanzierungskosten den Eigentumserwerb erschweren und gleichzeitig politische Maßnahmen die Investitionsbereitschaft dämpfen, verschärft das die Probleme auf beiden Seiten des Wohnungsmarktes“, so Pfeiffer zur aktuellen Situation am Wiener Wohnungsmarkt.