Der Halbjahresbericht von Immo Analytics zeigt eine klare Trendwende am Wiener Wohnungsmarkt. Während die Mieten aufgrund des knappen Neubauangebots weiter kräftig steigen, verlagert sich die Nachfrage am Eigentumsmarkt deutlich in höhere Preissegmente. Gleichzeitig gewinnen sanierte Bestandswohnungen an Bedeutung, während ältere Neubauten weiter an Boden verlieren. Die aktuellen Analysen des Wiener Wohnungsmarkt-Halbjahresberichts von Immo Analytics belegen: Der Markt hat sich in den letzten Jahren spürbar verändert.
Mietpreise steigen schneller als die Inflation
Die Prognosen bestätigen sich nun deutlich. Das anhaltend geringe Neubauvolumen sorgt insbesondere am Mietmarkt für zunehmenden Preisdruck. Die Auswertung einer typischen Wiener Neubauwohnung (50 Quadratmeter Wohnfläche mit 10 Quadratmeter Freifläche) zeigt, dass die Bruttomieten zwischen dem ersten Quartal 2024 und dem zweiten Quartal 2026 in nahezu allen Bezirken stärker gestiegen sind als die Inflation.
Besonders dynamisch entwickeln sich attraktive Bezirke wie Josefstadt, Hietzing oder die Innere Stadt. Gleichzeitig zeigt sich, dass städtebauliche Entwicklungen unmittelbaren Einfluss auf die Mietpreis-entwicklung haben: Aufwertungsmaßnahmen – etwa entlang der äußeren Mariahilfer Straße – wirken auf umliegende Grätzel preistreibend, während fehlende Entwicklungsimpulse das Wachstum bremsen. „Die steigenden Mieten sind die direkte Folge der seit Jahren rückläufigen Neubautätigkeit. Das knappe Angebot trifft auf eine stabile Nachfrage – diese Entwicklung war absehbar und wird den Wiener Mietmarkt auch in den kommenden Monaten prägen.“ analysiert Gregor Pfeiffer, Geschäftsführer von Immo Analytics.
Trend zu hochwertigen Wohnungen
Auch am Eigentumsmarkt zeigt sich eine klare Verschiebung. Nach einer Phase, in der vor allem günstigere Bestandswohnungen gefragt waren, steigt der Anteil der Transaktionen im Premium- und Luxussegment wieder deutlich. Wohnungen unter 300.000 Euro verlieren seit 2024 kontinuierlich Marktanteile, während Käufe über 400.000 Euro – insbesondere im Bereich über 600.000 Euro – wieder zulegen.
Sanierungen gewinnen, ältere Neubauten verlieren
Parallel dazu verändert sich die Struktur der gehandelten Wohnungen. Sanierte Altbauwohnungen gewinnen kontinuierlich an Bedeutung und holen gegenüber den bislang dominierenden älteren Neu-bauwohnungen auf. Gleichzeitig geht die Bedeutung neuer Wohnungen aufgrund der geringen Bautätigkeit weiter zurück. Der Markt verlagert sich damit zunehmend in Richtung hochwertig sanierter Bestands-objekte.
„Der Wiener Wohnungsmarkt befindet sich in einer neuen Phase. Käufer investieren wieder verstärkt in hochwertige Immobilien, während sanierte Bestandswohnungen immer stärker gefragt sind. Gleichzeitig macht sich der Rückgang der Neubauproduktion sowohl am Miet- als auch am Eigentumsmarkt zunehmend bemerkbar.“ so Pfeiffer abschließend.
