um Start eines neuen Diskussionsformats war die Kombination klassischer und alternativer Finanzierungsmodelle Thema.
Zwei früher getrennte Systeme werden gemischt und zusammengeführt: Das trifft auf das HoHo Wien, das zu 75 Prozent aus Holz und mit einem massiven Betonkern errichtet wird, genauso zu wie auf das Thema „Hybride Immobilienfinanzierung“. Daher luden Baumeisterin Caroline Palfy, Geschäftsführerin der cetus Baudevelopment GmbH und HoHo Wien-Projektentwicklerin, sowie Rechtsanwalt Christoph Urbanek, Partner in der Finance & Projects Gruppe im Wiener Büro von DLA Piper, zum Round Table auf der Baustelle des HoHo Wien ein. An diesem nahmen neben den beiden Gastgebern auch Peter Karl, CEO der Erste Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H., und Thomas Levenitschnig, Managing Partner der PFI Port Folio Asset Management GmbH, als Gesprächspartner sowie weitere geladene Gäste teil.
Strukturen der Banken verstehen
„Nach dem Finanzcrash im Jahr 2008 wollte man den Banken mehr Sicherheit verleihen, der Output ist, dass man heute bei der Bankfinanzierung gegen mehr Hürden als früher anläuft“, so Christoph Urbanek. „Wir hatten eine massive Krise in der westlichen Welt. Risiko hat einen anderen Stellenwert bekommen. Dadurch ist der Bedarf nach anderen Finanzierungsformen gestiegen“, pflichtete ihm Peter Karl bei. Aus Sicht von Thomas Levenitschnig, seit fast 30 Jahren im Immobilienbereich tätig, hat sich viel geändert. Heute sei es in der Branche insbesondere wesentlich, die Strukturen der Banken zu verstehen, um eine Finanzierung zu erhalten.
Aufgrund geänderter Bedingungen wächst neben dem stark regulierten System der Bankfinanzierung eine Community, die noch kaum reguliert ist. Gründe für alternative Formen der Finanzierung wie Forward Funding oder Mezzanine-Finanzierungen sind laut Urbanek häufig Zeitdruck und auch die bestehende Möglichkeit, Projekte, die mangels erfüllter Eigenkapitalquote keine Bankfinanzierung erhalten, doch finanzieren zu können. Laut Karl interessieren sich zunehmend internationale Fonds für Forward Funding österreichischer Projekte: „Wir kommen daher vor allem über Partnerschaften auf den Markt.“
„Gewerbeimmobilien nicht vom Plan weg vermietbar“
Besonders bei Gewerbeimmobilien ist die Ausgangsposition anfangs schwierig, unterstrich Palfy. „Die Ankauffinanzierung ist meist kein Problem. Das ändert sich in der Phase des Baubeginns und der Vermarktung. Hole ich mir beispielsweise einen Fonds ins Boot, habe ich kein Problem. Wenn ich jedoch einen anderen, weniger namhaften Investor ins Boot hole, springt die Bank womöglich ab“, so Palfy. „Gewerbeimmobilien vermieten sich außerdem erst, wenn schon länger gebaut bzw. die Hälfte fertig ist. Sie sind schlichtweg nicht vom Plan weg vermietbar.“ Das Projekt HoHo Wien als Pionierprojekt im Holzbau und der außergewöhnliche Standort Seestadt werden positiv angenommen.
Strukturierte Lösungen statt Zufälle
Das Zusammenspiel zwischen Banken und alternativen Playern steckt noch in den Kinderschuhen und bedarf einer Weiterentwicklung. Palfy ortet Bedarf nach einem Schulterschluss: „Man sollte sich mit den Banken zusammensetzen und ausloten, wo ihre Grenzen sind und an welche Richtlinien sie sich halten müssen.“ Urbanek fordert mehr Struktur: „Bis jetzt waren kombinierte Finanzierungsmodelle mehr oder weniger Zufallsbekanntschaften. Es ist an der Zeit, diese Zusammenschlüsse strukturiert in Angriff zu nehmen.“
