Gleichzeitig erreicht der Refinanzierungsbedarf vieler Bestandsimmobilien seinen Höhepunkt. Auf einer von Rueckerconsult organisierten Online-Pressekonferenz diskutierten Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei der HIH Invest, Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der Hamburg Commercial Bank, Fabio Carrozza, CSO der BF.direkt AG, Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management, sowie Alexander Lackner, CEO von neworld, über die Perspektiven des Finanzierungsmarktes im zweiten Halbjahr 2026.
Nach Einschätzung der Experten bleibt das Marktumfeld trotz erster Stabilisierungstendenzen anspruchsvoll. Die Zinswende, gesunkene Immobilienwerte und ein hoher Refinanzierungsbedarf führen insbesondere bei älteren Finanzierungen zu zunehmendem Druck. Nach Berechnungen der HIH Invest laufen 2026 gewerbliche Immobilienfinanzierungen im Volumen von mehr als 40 Milliarden Euro aus. Gleichzeitig steigt die Refinanzierungslücke auf über sechs Milliarden Euro. Besonders betroffen sind Büroimmobilien, da hier sowohl die Transaktionsaktivitäten den Jahren vor der Zinswende als auch die Wertkorrekturen im Anschluss am stärksten ausfielen.
„2026 erreicht der Refinanzierungsbedarf unseren Berechnungen zufolge seinen Höhepunkt. Gleichzeitig treffen die auslaufenden Finanzierungen auf ein deutlich höheres Zinsniveau und niedrigere Immobilienbewertungen. Dadurch steigt der Sicherheiten- und Eigenkapitalbedarf bei Refinanzierungen für die Investoren in vielen Fällen spürbar an“, sagte Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei der HIH Invest.
Neben den gestiegenen Finanzierungskosten erschweren vor allem gesunkene Verkehrswerte die Anschlussfinanzierung vieler Objekte. Während die Fremdkapitalquoten in zahlreichen Fällen deutlich angestiegen sind, verlangen Finanzierer zunehmend zusätzliche Sicherheiten oder Eigenkapitalnachschüsse. Die Experten sehen deshalb keine klassische Kreditklemme, wohl aber eine zunehmende Differenzierung zwischen finanzierbaren und schwer finanzierbaren Immobilien.
„Die Finanzierungsbereitschaft ist auf Bankenseite grundsätzlich vorhanden, allerdings sehen wir einen zweigeteilten Markt. An der Refinanzierung fungibler Assets haben verschiedene Marktteilnehmer hohes Interesse, und die Konditionen sind insbesondere im Core-Segment für Kunden günstig. Allerdings umfasst diese Kategorie nur einen kleinen Teil des Gesamtmarkts. Für viele andere Objekte – je nach Risiko und Lage – stellt sich die Situation deutlich schwieriger dar. Ausschlaggebend sind mehr denn je Qualität und Lage des Objekts, die Vermietungssituation und vor allem die Erfahrung und der Track Record des Sponsors“, sagt Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der Hamburg Commercial Bank.
Besonders gefragt bleiben Wohnimmobilien sowie hochwertige Gewerbeobjekte in etablierten Lagen mit stabilen Cashflows. Schwieriger gestaltet sich die Finanzierung von Immobilien mit strukturellen Risiken, schwacher Vermietung oder erhöhtem Repositionierungsbedarf. Gleichzeitig gewinnen alternative Finanzierer und Kreditfonds weiter an Bedeutung. „Wir beobachten, dass Fonds in einzelnen Marktsegmenten Finanzierungsspielräume nutzen, die klassische Banken derzeit nicht darstellen können. Das schafft Finanzierungsmöglichkeiten für Objekte, die grundsätzlich tragfähig sind, aber nicht mehr in jedes Bankenraster passen“, sagte Fabio Carrozza, CSO der BF.direkt AG.
Entspannung im Nahost-Konflikt führt zu keiner dauerhaften Trendumkehr
Die geopolitischen Spannungen und insbesondere die Entwicklungen im Nahen Osten wurden von den Teilnehmern als zusätzlicher Belastungsfaktor für die Finanzierungs- und Investmentmärkte bewertet. Zwar könne eine nachhaltige Entspannung im Iran-Konflikt kurzfristig für mehr Zuversicht an den Kapitalmärkten sorgen, die strukturellen Herausforderungen des Immobilienmarktes würden dadurch jedoch nicht verschwinden.
„Ein Ende des Iran-Konflikts würde den Märkten helfen, weil dadurch ein wichtiger Unsicherheitsfaktor wegfiele. Für eine nachhaltige Belebung des Immobilienmarktes braucht es jedoch mehr als einzelne geopolitische Entspannungssignale. Entscheidend ist, dass insgesamt wieder mehr Planungssicherheit entsteht, sei es mit Blick auf geopolitische Konflikte, die Inflations- und Zinsentwicklung oder auch internationalen Handelsbeziehungen“, sagte Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei der HIH Invest.
„Ausländische Investoren betrachten aber Deutschland derzeit vielfach positiver als viele heimische Marktteilnehmer. Gerade internationale Kapitalgeber sehen die aktuellen Marktverwerfungen zunehmend als Einstiegsfenster. Gleichzeitig bleibt der deutsche institutionelle Markt aufgrund gebundenen Kapitals und bestehender Refinanzierungsthemen vergleichsweise zurückhaltend.“—Alexander Lackner - CEO von neworld
Ein weiterer Schwerpunkt der Diskussion war die weiterhin hohe Zahl von Bestandsfinanzierungen, deren Probleme bislang lediglich in die Zukunft verschoben wurden. Restrukturierungen, Prolongationen und zusätzliche Eigenkapitalanforderungen werden den Markt nach Einschätzung der Experten deshalb noch mehrere Jahre beschäftigen.
„Die größte Herausforderung liegt derzeit nicht im Neugeschäft, sondern im Bestand. Der Markt hat sich auf ein dauerhaft höheres Zinsniveau eingestellt und weiß grundsätzlich, wie neue Investitionen zu kalkulieren sind. Gleichzeitig gibt es einen enormen Bestand an Finanzierungen und Immobilien, bei denen die Preisfindung und die Anpassung an die neuen Marktbedingungen noch nicht abgeschlossen sind. Dieser aufgestaute Refinanzierungsbedarf ist der eigentliche ‚weiße Elefant im Raum‘. Viele Probleme wurden bislang durch Prolongationen oder Übergangslösungen vertagt. Solange keine tragfähigen Lösungen für diese Bestände gefunden werden, bleibt erhebliches Kapital gebunden und die Marktbelebung wird nur langsam voranschreiten. Gleichzeitig beobachten wir, dass Investoren und Finanzierer heute wieder deutlich stärker zwischen einzelnen Objekten, Standorten und Risikoprofilen unterscheiden. Diese Rückkehr zu einer differenzierten Preisbildung ist langfristig gesund für den Markt, auch wenn sie kurzfristig zusätzlichen Anpassungsdruck erzeugt“, sagt Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management.
Für das zweite Halbjahr 2026 erwarten die Diskussionsteilnehmer eine stärkere Risikodifferenzierung im Finanzierungsmarkt. Investoren mit ausreichend Eigenkapital könnten dabei von attraktiveren Einstiegsmöglichkeiten profitieren
