Marktvolumen
Auf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt wurden im ersten Halbjahr 2019 Transaktionen im Wert von ca. 1,7 Milliarden Euro umgesetzt, wobei das zweite Quartal mit 764 Millionen Euro klar schwächer ausfiel als das erste mit 926 Mio. Euro. Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres, in dem in beiden Quartalen die Milliardengrenze überschritten werden konnte, ist das ein Rückgang um ca. 25 Prozent. Dazu ist aber anzumerken, dass sowohl 2018 als auch 2017 extrem starke Investmentjahre waren – im langjährigen Vergleich liegt die bisherige Entwicklung im Jahr 2019 im guten Durchschnitt.
Wie schon seit einigen Jahren ist der den Umsatz limitierende Faktor nicht das Interesse der Investoren – es besteht nach wie vor ein enormer Überschuss an Investitionskapital – sondern die Verfügbarkeit der Investitionsmöglichkeiten. Besonders machte sich das im ersten Halbjahr in der „Königsklasse“ der großvolumigen Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, meist Büroobjekte, bemerkbar. Diese fehlen heuer bisher fast vollständig und das hat entscheidend zu dem rückläufigen Marktvolumen beigetragen. Das wurde im zweiten Quartal besonders deutlich, in dem Büroimmobilien nur einen Anteil von 11 Prozent am Transaktionsvolumen hatten. Die stärkste Assetklasse im zweiten Quartal war der Hotelsektor mit 46 Prozent, was im Wesentlichen auf eine großvolumige Transaktion zurückzuführen ist. Das immer stärker werdende Wohnsegment konnte knapp 200 Millionen Euro Umsatz bzw. 26 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen verzeichnen. Trotz des Volumenrückgangs geht man für das zweite Halbjahr von wesentlich höheren Transaktionstätigkeiten und –volumen aus, da sich der Abschluss einiger großvolumiger Transaktionen, welche sich bereits in fortgeschrittenen Verhandlungen befinden, in das zweite Halbjahr verschoben hat.
Transaktionen
Der Markt wurde erneut von zahlreichen mittelgroßen Transaktionen mit bis zu 300 Millionen Euro geprägt, spektakuläre Großtransaktionen mit deutlich über 500 Millionen Euro fehlten. Der mit Abstand größte Deal im ersten Halbjahr war in der Assetklasse Büro der Verkauf des T-Centers am Rennweg an einen koreanischen Investor um rund 300 Millionen Euro, ebenfalls ganz weit vorne im Ranking findet sich der von EHL vermittelte Verkauf des BDO-Headquarters im Quartier Belvedere Central an einen Schweizer Investor. Des Weiteren wurde auch der Verkauf zweier Bestandsobjekte in der Gudrunstraße in Favoriten bzw. in der Kölblgasse im dritten Wiener Gemeindebezirk mit jeweils knapp unter 8.000 Quadratmeter an österreichische Käufer von EHL vermittelt.
Im Segment Wohnen waren u.a. der Verkauf des von der Signa Holding zwischen Belvedere und Hauptbahnhof entwickelten BEL & MAIN Vienna mit über 15.000 Quadratmeter an Tishman Speyer Investment Management/ Bayrische Versicherungskammer sowie der Verkauf eines Bauteils mit einer Nutzfläche von 16.800 Quadratmeter im Stadtentwicklungsprojekt Smart City Graz von den Entwicklern Haring Group, Trivalue und Wegraz an die LLB Immo KAG bemerkenswert.
Der größte Deal in der Assetklasse Hotel, der Verkauf des Hilton Vienna am Stadtpark, ist ebenfalls koreanischen Investoren zuzurechnen. Das Segment Einzelhandel spielte mit dem Verkauf einiger regional bedeutender Fachmarktzentren in den Bundesländern im ersten Halbjahr 2019 nur eine sehr untergeordnete Rolle.
Investoren
Der Markt wurde im ersten Halbjahr wie bereits in den Vorjahren von institutionellen Investoren beherrscht, die im ersten Quartal für mehr als 80 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten und im zweiten Quartal mit einem Anteil von 93 Prozent den Markt sogar noch stärker dominierten. Das ist ein deutlicher Beleg für den nachhaltig hohen Anlagedruck der institutionellen Investoren und lässt darauf schließen, dass die starke Transaktionstätigkeit am österreichischen Immobilienmarkt in naher Zukunft nicht abreißen wird.
Deutschsprachige Käufer stellen nach wie vor die größte Investorengruppe auf dem österreichischen Markt dar. Vor allem das Wohnsegment ist nahezu ausschließlich in deutscher oder österreichischer Hand und insbesondere für Anbieter von Immobilienfonds höchst attraktiv. Das zunehmende Interesse von finanzstarken Investoren aus dem asiatischen Raum war bei Sondierungsgesprächen schon länger spürbar, im zweiten Quartal schlug sich dies auch erstmals deutlich in den Abschlüssen nieder: Auf nicht-deutschsprachige Investoren entfiel fast die Hälfte des Marktvolumens. Mit den beiden Großtransaktionen T-Center und Hilton Vienna haben koreanische Investoren daran wesentlichen Anteil. Passendes Angebot vorausgesetzt ist auch in den kommenden Monaten mit einigen Transaktionen mit Käufern aus dem asiatischen Raum zu rechnen.
Renditen
Die Spitzenrenditen gaben im ersten Halbjahr weiter nach. Derzeit liegen sie bei ca. 3,25 Prozent für nachhaltig und langfristig vermietete Büroobjekte in Spitzenlagen, in Ausnahmefällen auch darunter. Im Einzelhandelsbereich liegen die Renditen bei 3 Prozent für High-Street-Immobilien, 4 Prozent für Einkaufszentren und 5 Prozent für moderne Fachmarktzentren in Lagen mit hoher Kaufkraft. Im höchst aktiven Wohnsegment, in dem dank des boomenden Wohnungsneubaus noch viele Transaktionen in der Pipeline sind, liegen die Spitzenrenditen bei Forward Purchase Deals bei ca. 3,5 Prozent mit Druck in Richtung 3,25 Prozent.
Aufgrund des hohen Anlagedrucks von nationalen und internationalen Investoren ist damit zu rechnen, dass das Preisniveau noch weiter steigen wird. Die fortgesetzte Nullzinspolitik der EZB führt dazu, dass festverzinsliche Veranlagungen im Vergleich zu Immobilien relativ unattraktiv bleiben und mehr Geld in die Immobilienmärkte strömt. Vor allem im Bürosegment ist ein starker Nachfrageüberhang spürbar, weshalb die Renditen unter Druck bleiben werden.
Ausblick
Ausgehend von der soliden Basis des ersten Halbjahres ist aufgrund der gut gefüllten Projektpipeline mit einem deutlich stärkeren zweiten Halbjahr zu rechnen. Vorausgesetzt, dass diese Deals auch tatsächlich in dieser Periode abgeschlossen werden können, erscheint es sehr wahrscheinlich, dass sich das Trans- aktionsvolumen für das Gesamtjahr erneut an das Niveau der Vorjahre von ca. 4 Milliarden Euro annähern wird.
Besonders aktiv wird sich auch im zweiten Halbjahr das Segment Wohnen präsentieren, da immer mehr Objekte mit Miet- statt Eigentumswohnungen errichtet und gesamthaft an Investoren verkauft werden. Die Volumenentwicklung in der Assetklasse Büro wird durch das geringe Angebot, nicht zuletzt wegen der 2019 ausgesprochen niedrigen Neuflächenproduktion, etwas gebremst, allerdings weichen viele Investoren auf Bestandsobjekte aus.
Aufgrund der niedrigen Leerstandsraten und des soliden Mietniveaus ist Österreich für internationale In- vestoren weiterhin sehr attraktiv. Deutsche Investoren stellen nach wie vor die wichtigste ausländische Käufergruppe dar, aber insbesondere asiatische Institutionelle beobachten den Markt aufmerksam und interessieren sich in erster Linie für großvolumige Hotel- und Büroprojekte. Es ist davon auszugehen, dass ihr Anteil am Markt – die Verfügbarkeit von entsprechenden Produkten vorausgesetzt – mittelfristig weiter zunehmen wird.
