Der österreichische Immobilienmarkt bleibt auch zu Beginn des Jahres 2025 von der angespannten wirtschaftspolitischen Situation in Europa beeinflusst. Trotz eines signifikanten Rückgangs des Transaktionsvolumens in den letzten zwei Jahren ist derzeit eine leichte Trendwende erkennbar, die sich jedoch noch nicht in den aktuellen Transaktionszahlen widerspiegelt. Das Interesse der Investoren wächst, aber eine niedrige Risikobereitschaft bleibt weiterhin prägend.
Im ersten Quartal 2025 betrug das Transaktionsvolumen etwa 270 Millionen Euro, was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum unter den Werten von 2024 liegt. Ein Grund dafür sind die zurückhaltenden Kreditvergaben durch Banken, die die Finanzierungsbedingungen erschweren. Das schwierige Staatsbudget und die geplanten Sparmaßnahmen der Regierung könnten die wirtschaftliche Erholung hemmen, während auch indirekte Auswirkungen des deutschen Konjunkturpakets erwartet werden. Es wird weiterhin mit einer Insolvenzwelle unter Entwicklern bis zum Herbst gerechnet.
Besonders gefragt sind Immobilien mit gesichertem Cashflow, allerdings zu niedrigeren Preisen. Objekte mit Leerständen oder kurzen Mietlaufzeiten hingegen haben weniger Interesse und erfahren Preisabschläge. Es wird erwartet, dass Leitzinssenkungen die Hypothekarzinsen und Renditen stärker beeinflussen, was zu einer möglichen Erholung des Marktes führen könnte, wenn in Europa Wirtschaftswachstum und Wettbewerbsfähigkeit gefördert werden.
Entwicklung der Assetklassen:
Im ersten Quartal 2024 blieb der Büroimmobilienmarkt mit einem Anteil von 46% am Transaktionsvolumen die dominierende Assetklasse. Die Nachfrage nach Büroflächen hängt stark von der Lage ab, wobei zentrale, gut angebundene Objekte weiterhin gefragt sind, während periphere Standorte Druck erfahren. Das Angebot an modernen Büroflächen ist aufgrund einer begrenzten Projektpipeline weiterhin knapp.
Auch der Wohnimmobilienmarkt blieb stabil und machte etwa 18% des Volumens aus, wobei der Fokus auf Bestandsobjekten liegt, während Neubauprojekte aufgrund der niedrigen Bautätigkeit zurückhaltend sind. Der Logistiksektor zeigte ebenfalls Stärke, ebenfalls mit einem Anteil von 18%, was auf ein wachsendes Angebot an Logistikflächen zurückzuführen ist. Hotels und Serviced Apartments verzeichnen eine steigende Nachfrage. Im Einzelhandelssegment liegt der Fokus auf etablierten Fachmarktzentren in hoch frequentierten Lagen, während neue Einkaufszentren weniger im Fokus stehen.
Investoren im Überblick:
Wie im Vorjahr dominieren auch im ersten Quartal 2025 lokale Investoren den österreichischen Immobilienmarkt, mit einem Anteil von 88% des Transaktionsvolumens. Besonders private Investoren, einschließlich Privatstiftungen und Family Offices, sind aktiv und stellen 89% des Marktanteils. Diese Gruppe zeichnet sich durch hohe Liquidität und Flexibilität aus und nutzt das derzeit attraktive Preisniveau. Die eingeschränkte Kreditvergabe stellt für sie kein großes Hindernis dar.
Spezialfonds zeigen ebenfalls Interesse an langfristigen Investitionen, während Publikumsfonds sich zurückhalten und Portfolios bereinigen. Versicherungen und Pensionskassen nehmen mit etwa 4% des Marktanteils eine kleinere Rolle ein.
Entwicklung der Renditen:
Die Spitzenrenditen am österreichischen Immobilienmarkt sind auch 2025 weitgehend stabil, mit leichten Schwankungen in einigen Segmenten. Büroimmobilien im CBD-Bereich weisen Spitzenrenditen von 4,75% bis 5,25% auf, während hochwertige Büroobjekte außerhalb des CBD von 5,50% bis 6,25% Rendite erzielen. Diese Differenz unterstreicht die hohe Nachfrage nach zentral gelegenen und qualitativ hochwertigen Büroflächen.
Im Wohnimmobilienmarkt in Wien und den Bundesländern bleiben die Renditen stabil, mit Spitzenrenditen von 4,25% bis 4,75% in Wien und 4,75% bis 5,25% in den Bundesländern. Fachmarktzentren erzielen Spitzenrenditen zwischen 5,75% und 6,25%, während im Logistiksektor Spitzenrenditen zwischen 5,00% und 6,00% liegen. Trotz zunehmendem Wettbewerb und steigenden Bau- und Finanzierungskosten bleibt die Nachfrage nach gut angebundenen Logistikflächen hoch, was die Stabilität der Renditen begünstigt.
