Immobilienmarkt Österreich 2022: Prognosen werden adaptiert

Die wichtigsten Trends für Immobilien Investments:

• Die Erwartungen an das Transaktionsvolumen wurden für 2022 nach unten korrigiert, das Ergebnis zum Jahresende könnte aber dennoch dem 10-Jahresdurchschnitt entsprechen.

• ESG Konformität bleibt ein wichtiges Kriterium, das über Mietsteigerungspotenzial und Verkaufserlös entscheidet.

• Immobilien bleiben attraktive Anlageform, da die Indexierungen der Gewerbemietverträge vor Wertverfall schützen können.

• Renditenanstieg im zweiten Halbjahr 2022 in allen Assetklassen. In der Assetklasse Logistik werden die Renditen bei stabilen Kapitalerträgen aufgrund höherer Mieten steigen.

Büromarkt: Limitierung durch geringen Leerstand und niedrige Fertigstellungsrate

Im ersten Halbjahr 2022 wurden in Wien rund 76.000m² Büroflächen angemietet, was einem Wachstum von ca. 15% gegenüber dem Vergleichszeitraum 2021 entspricht.

„Trotz des einigermaßen guten ersten Halbjahres gehen wir bis zum Jahresende mit einem Gesamtvermietungsvolumen von ca. 160.000m² am Büromarkt Wien aus.“

—Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE

Retailmarkt: Gesellschaftliche und geopolitische Veränderungen beeinflussen Einzelhandel

Während in Wien Einzelhandelsflächen in A-Lage rasch Nachmieter finden, ist die Situation in Österreich eine andere: alleine im Bekleidungshandel ist die Verkaufsfläche – laut Handelsverband – im vergangenen Jahr um 2% geschrumpft. Inflation, verändertes Konsumverhalten, erhöhte Energiepreise und die Nachwirkungen der Pandemie beeinflussen die Entwicklungen am österreichischen Retailmarkt. 

„Wir sehen, dass Einzelhandelsflächen in Wohnquartieren attraktiver werden, da der fußläufig erreichbare Supermarkt immer wichtiger wird.“

—Walter Wölfler, Head of Retail Österreich & CEE bei CBRE

Die wichtigsten Trends am österreichischen Retailmarkt:

• Lieferverzögerungen beeinträchtigen nach wie vor den Einzelhandel, zudem kämpft die Branche – wie auch die Gastronomie – mit Personalmangel.

• Geopolitische Unsicherheiten, hohe Inflation und die neue CO2 Steuer ab Oktober stellen die energieintenisve Assetklasse Retail vor Herausforderungen.

• Als Reaktion auf den Energiepreisanstieg ändern Konsument:innen ihr Einkaufsverhalten, wovon vor allem Diskonter profitieren.

• Mixed Use ist der neue Trend am Retailmarkt. Fußläufig erreichbare Supermärkte in Wohnquartieren gewinnen an Bedeutung.

• Österreichweit bewirken die veränderten Konsumgewohnheiten eine stetig rückläufige Flächenentwicklung.

Logistikmarkt: Hohe Nachfrage, gut gefüllte Fertigstellungspipeline

Alleine in Wien und Umgebung wurden im ersten Halbjahr 2022 rund 100.000m² Logistikflächen angemietet. Dies ist die Konsequenz aus dem wachsenden Online Handel, für den Händler wie Paketdienstleister moderne Flächen benötigen sowie aus der Reorganisation von Supply Chains aufgrund von Lieferengpässen.

„Wir stehen vor einem Fertigstellungsrekord: bis 2024 sollen an den Logistik Hotspots Wien, Graz und Linz rund 1,4 Millionen m² Flächen fertiggestellt werden So viel wie noch nie.“

—Franz Kastner, Associate Director Logistics & Industrial bei CBRE

Kastner kündigt auch an, dass durch die steigenden Bau- und Grundstückskosten die Spitzenmieten ein überdurchschnittliches Wachstum aufweisen werden.

Die wichtigsten Trends am Logistikmarkt:

• Die Nachfrage nach Logistikflächen bleibt hoch, vor allem durch Onlinehändler und Paketdienstleister

• Die Situation am österreichischen Grundstücksmarkt verschärft sich weiter, wodurch Brownfields und B-Lagen an Bedeutung gewinnen

• Die Logistikmieten werden durch die hohe Nachfrage sowie die steigenden Bau- und Grundstückspreise weiter steigen. Das Wachstum im Jahr 2022 sollte überdurchschnittlich sein

• ESG Kriterien werden für Entwickler, Investoren und Nutzer immer wichtiger: technisch, ökologisch und sozial. Es ist davon auszugehen, dass sich der Arbeitskräftemangel in Logistik und Handel weiter verschärfen wird

• Investoren setzen weiterhin auf Logistikimmobilien. Die Zinswende bringt allerdings Unsicherheiten und höhere Renditen

Wohnungsmarkt: Entwicklungen gebremst

Nicht nur die rasant ansteigenden Baukosten, sondern auch Inflation und Zinserhöhung beeinflussen die Situation am Wohnungsmarkt.

„Durch die sehr aktive Bautätigkeit der letzten Jahre ist viel Produkt am Markt, das es nun zu füllen gilt. Daher und vor allem auch durch die Verschärfung der Kreditvergabekriterien sind die Entwicklungen und Aktivitäten am Wohnungsmarkt in Österreich zurzeit gebremst.“

—Georg Fichtinger

Die wichtigsten Trends am Wohnungsmarkt in Österreich:

• Die Tatsache, dass es durch hohe Bau- und Finanzierungskosten zu Verschiebungen von Wohnprojekten kommt, wird durch die hohe Anzahl an Fertigstellungen der letzten Jahre abgefedert

• Das Angebot an Grundstücken ist in den Ballungsräumen eingeschränkt. Dies treibt – gemeinsam mit den erhöhten Errichtungskosten – die Kaufpreise in die Höhe

• Das Mietsteigerungspotenzial ist durch die aktuelle wirtschaftliche Situation beschränkt und eine mögliche Erhöhung eher inflationsbedingt. Leistbarkeit und massiv steigende Nebenkosten rücken in den Fokus und führen eventuell zu nachträglichen Mietpreisanpassungen

• Die Erfüllung von ESG Kriterien wird immer wichtiger. Ein Rückgang der Baukostenpreise ist nicht absehbar.

• „Standing Investments“ gewinnen gegenüber „Forward Transaktionen“ bei Investoren an Bedeutung

Hotelmarkt: Investoren warten Marktunsicherheit ab

Die Performance am Hotelmarkt ist – wie die aktuelle Buchungslage zeigt – positiv, wird allerdings durch steigende Kosten, Personalmangel und das Infektionsgeschehen beeinträchtigt.

„Wir beobachten, dass Investmententscheidungen auf das dritte und vierte Quartal verschoben werden aufgrund der Marktunsicherheit. Für das zweite Halbjahr erwarten wir einige investmentfähige Hotelprodukte am österreichischen Markt.“

—Georg Fichtinger

Die wichtigsten Trends am Hotelmarkt:

• In Städten wie Ferienregionen verzeichnen Hotels eine hohe Auslastung zu rekordverdächtigen Zimmerraten. Nach zwei schwierigen Jahren kann sich die Hotellerie über diesen Sommer erholen.

• Inflationsbedingt steigende Kosten sowie der Fachkräftemangel und die sinkende Kaufkraft trüben die positiven Entwicklungen am Hotelmarkt.

• Serviced Apartments sind die Gewinner, die sowohl Longstay als auch Shortstay Gäste bedienen könnnen. Sie werden für immer mehr Investoren als krisensichere Alternative zu klassischen Hotelkonzepten gesehen.

• Marktunsicherheiten führen insgesamt zu Zurückhaltung bei Investmenttätigkeiten, im Hotelsektor konnten allerdings wieder mehr Transaktionen beobachtet werden, der Trend sollte sich auch in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen.