Mit 58.195 Verbücherungen im ersten Halbjahr 2023 ist der Immobilienmarkt nach den RE/MAX-ImmoSpiegel-Analysen um -16.063 Objekte zum Vorjahr eingebrochen. Minus 21,6 Prozent fehlen auf das Vorjahr, das – zugegebenermaßen – das zweitstärkste in der Historie war. Allerdings: Seit dem Jahr 2015 wurden jedes Jahr in den ersten sechs Monaten mehr Immobilienkäufe im Grundbuch registriert als 2023.
Auch beim Transaktionswert ist der Rückgang sichtbar, sogar noch stärker als bei den Stückzahlen: Von 21,73 Mrd. Euro ist der Verkaufswert auf 16,58 Mrd. Euro im ersten Halbjahr von 2022 auf 2023 gesunken, also um -23,7 % oder -5,15 Mrd. Euro.
„Unter den verschärften Kreditvergaberichtlinien leiden in erster Linie junge Paare und Jungfamilien. Die massiven Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zeigen sich auch in den aktuellen Verbücherungszahlen. Besonders die bei Familien beliebten Doppel- und Reihenhäuser sind massiv betroffen. Bernhard Reikersdorfer, Managing Director, RE/MAX Austria.
„Konkret sind Immobilien im Bereich von 400.000 bis eine Million Euro von einem massiven Nachfrageeinbruch betroffen. Darunter lässt es sich leichter finanzieren, darüber brauchen die Interessenten oft dank ‚gefüllter Portokassa‘ eher kaum oder wenig Kreditunterstützung.“ Anton Nenning, RE/MAX Austria.
Wie stark der Einbruch von den schlechteren Finanzierungsmöglichkeiten getrieben ist, zeigen erste Mengenerhebungen: Jene Immobilienformen, die als besonders finanzierungsabhängig gelten, haben den RE/MAX-Analysen zufolge die höchsten Rückgänge: Doppelhaushälften (-34 %) und Reihenhäuser (-33 %). Denn, wer liquider ist, kauft sich ein Einfamilienhaus (-16 %), eine Villa (-17 %) oder einen Hausanteil (-25 %), und wer sparsamer sein will/muss, muss zu einer (kleineren) Wohnung (-24 %) greifen.
Auch wenn der Rückgang an Kaufakten national -21,6 % beträgt, so sind die Bundesländer unterschiedlich betroffen und daraus ergeben sich auch Verschiebungen im Ranking.
Mit 11.864 Objekten und -22,1 % behält Niederösterreich die Nase vorne. Aufgrund des geringeren Rückgangs in der Steiermark (-17,9 %) kämpft sie sich mit 9.313 Kaufakten auf Rang zwei und verdrängt Wien mit 9.295 Immobilien (-24,8 %) auf Platz drei.
Oberösterreich mit 8.424 Transaktionen (-19,3 %) und Tirol mit 5.368 (-18,9 %) halten unverändert die Ränge vier und fünf.
Kärnten rutscht mit 4.592 Objekten (-14,8 %) auf Platz sechs und verdrängt Salzburg – mit 3.627 Kaufakten und mit -34,2 % dem größten Rückgang im Bundesgebiet – auf Rang sieben.
Auch das Burgenland und Vorarlberg tauschen das erste Mal seit 2020 wieder die Plätze: Burgenland mit 3.156 Einheiten und -13,8 %, dem geringsten Rückgang unter allen Bundesländern kommt nach oben auf Rang acht, während Vorarlberg mit dem zweithöchsten Rückgang unter den Bundesländern (-30,6 %) und 2.556 Immobilien das schlechteste Ergebnis seit acht Jahren einfährt.
„Auch die regionalen Unterschiede weisen deutlich auf den Finanzierungs- zusammenhang hin. Dort, wo Immobilien billiger sind und damit weniger zu finanzieren ist, ist der Einbruch der Verbücherungen gering. In Regionen mit höheren Immobilienpreisen für eine typische Wohnimmobilie sind die Abhängigkeiten von der Hypothekarfinanzierung größer. In diesem Bereich sehen wir auch die höchsten Einbrüche“, erklärt Reikersdorfer.
Beim Immobilienumsatz, dem „Transaktionswert“, verlieren alle Bundesländer. Das Ausmaß ist aber höchst unterschiedlich: Während dem Burgenland nur -3,5 % auf das Halbjahresergebnis von 2022 fehlen, sind es in Salzburg -12,6 %, in der Steiermark -13,3 %. Vom Spitzentrio ein Stück entfernt sind Oberösterreich mit -19,4 %, Kärnten und Niederösterreich mit jeweils -20,0 %, ebenso Tirol mit -20,3 %. Finanziell am schwersten getroffen sind Vorarlberg mit -27,9 % und vor allem Wien mit -35,9 %. Während mit Ausnahme vom Burgenland in allen anderen Bundesländern zwischen 205 und 675 Mio. Euro auf den Vorjahrsumsatz fehlen, sind es in Wien -2,40 Mrd. Euro, das sind 46,5 % vom Bundesrückgang.
Beim Frühindikator, den „Tagebuchzahlen“, also den eröffneten Verbücherungsverfahren im Grundbuch, zählte IMMOunited im ersten Quartal um - 15,4 % weniger als 2022, im zweiten Quartal um -19,1 % und im Juli und August um -27,3 % weniger. Gegenüber 2021 ist der Rückgang noch stärker (Q1 -14,0 %; Q2 - 23,5 %; Juli-August -38,5 %). „Ein Silberstreif für die Gesamtwirtschaft sieht anders aus. Die Hoffnung, dass die Talsohle bereits erreicht wäre, lässt sich mit diesen Zahlen im Moment noch nicht belegen”, meint Nenning.
