Der jüngste ImmoDienstag widmete sich einem der derzeit meistdiskutierten Segmente der Immobilienwirtschaft: Hospitality. Unter dem Titel „Der aktuelle Outperformer im Immobilienbereich" kamen führende Experten aus Investment, Recht und Hotelbetrieb zusammen, um den europäischen und österreichischen Markt zu analysieren und Betreibermodelle zu durchleuchten.
Boom im europäischen Hotelinvestmentmarkt
Alexander Trobitz, Head of Hotel Services und Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH, zeichnete ein differenziertes Bild: Die Schere zwischen Performance und Stillstand wird größer, die Wahl des richtigen Formats entscheidend.
„Es geht darum, ob es ein Konzept ist, das nachhaltig am Markt funktioniert und von diesem Betreiber an diesem Standort so erfolgreich geführt werden kann, dass es einen Rent Coverage Ratio von mindestens 1,4 bis 1,5 erwirtschaftet. Sonst bekomme ich das Haus nicht verkauft."—Alexander Trobitz
Als Analyseinstrument empfahl er das Dreieck aus Standort, Betreiber und Konzept.
Wien verzeichnete 2025 über 20 Millionen Nächtigungen, Hospitality machte im ersten Quartal 2026 bereits 27 Prozent des österreichischen Transaktionsvolumens aus.
„Wir sehen eine sehr starke Pipeline im Hospitality Bereich."—Herwig M. Peham, Head of Investment bei EHL Investment Consulting
Betreibermodelle: Rechtliche Gestaltung als Erfolgsfaktor
„Es gibt kaum mehr einen Miet- oder Pachtvertrag fixen Mietzins, weil die Wirtschaftslage unberechenbar ist und der Mietzins verstärkt umsatz- oder gewinnabhängige Komponenten bekommt. Managementverträge finden immer öfter die Form, dass die großen Brands nur ihre Marke und ihr Know-how stellen, der Betrieb dann aber von dritten großen Betreiberfirmen geführt wird."—Peter Wagesreiter, Partner bei HSP.law
Die Bonität potenzieller Betreiber werde heute wesentlich genauer geprüft, eine Bankgarantie statt einer Patronatserklärung sei zunehmend Standard.
Podiumsdiskussion: Markt und Modelle im Gespräch
Die abschließende Podiumsdiskussion, moderiert von Franz Pöltl, EHL Investment Consulting, vereinte Alexander Trobitz (BNP Paribas Real Estate), Bastian Helfrich (hero group, doverys hospitality), Daniel Jelitzka sowie Fisnik Mehmedi (Viridis Real Estate Services, Lumya Living). Jelitzka mahnte zur Sorgfalt:
„Das NOI [Anm.: Net Operating Income] muss performen – das schönste Projekt hilft nichts, wenn ich nur einen Debt Service Coverage Ratio von 1,2 habe. Und am Schluss muss ja auch der Exit funktionieren."—Daniel Jelitzka
„Man braucht eine Unterscheidungskraft. Es ist umso wichtiger, einem Objekt echten Hotelcharakter zu geben."—Bastian Helfrich
"Nutzer:innen denken nicht in Asset-Klassen. Sie erwarten räumliche Qualität, Service, Flexibilität und ein Umfeld, das zu ihrem Lebensstil passt. Genau deshalb wachsen die Grenzen zwischen verschiedenen Hospitality-Konzepten – von Short Stay bis Long Stay – zunehmend zusammen. Internationale Investor:innen haben diesen Wandel längst erkannt und stellen ihre Portfolios entsprechend breiter auf."—Fisnik Mehmedi
„Wir haben eine Asset-Klasse, bei der Betreiber:innen auf Kostensteigerungen und Energiepreise täglich reagieren können. Das nimmt Druck vom Eigentümer."—Daniel Jelitzka
