Nachdem die S Immo das Übernahmeangebot der Immofinanz Ende der vergangenen Woche abgelehnte hatte – es spiegele weder den aktuellen EPRA-NAV noch die zu erwartende Wertsteigerung des Unternehmens, so CEO Bruno Ettenauer – ließ die Antwort der Gegenseite nicht lange auf sich warten. „Die Argumente der S Immo im Rahmen der Stellungnahme zum Übernahmeangebot entsprechen nicht den Fakten“, stellt Immofinanz-CFO Stefan Schönauer am Mittwoch per Aussendung klar. Wie auch von der Übernahmekommission am Dienstag bestätigt, weise das Angebot für die S Immo-Aktionäre eine sichere Struktur und Abwicklung auf. Daher sollte der Vorstand nicht länger versuchen es zu verhindern, indem er den Hauptversammlungsbeschluss zur Abschaffung des Höchststimmrechts ablehnt.
Vielmehr müssten die S Immo-Aktionäre die Möglichkeit erhalten, über die Annahme des Angebots selbst zu entscheiden. Der gebotene Angebotspreis von 22,25 Euro je Aktie sei nämlich nicht nur angesichts der historischen Kursentwicklung und der Kursziele von Analysten höchst attraktiv. Er biete vielmehr eine um 40,3 Prozent höhere Prämie auf den 6-Monats-Durchschnittskurs als die Immofinanz beim Erwerb ihres S Immo-Aktienpakets 2018 gezahlt habe (20 Euro pro Aktie). Darüber hinaus erscheine ein höherer Aktienkurs in einem Stand-alone-Szenario der S Immo mehr als fraglich. Die S Immo verfüge nämlich nicht über die nötige operative Ertragsstärke (FFO 1), um höhere Kursziele zu erhalten, wie durch Analysteneinschätzungen deutlich nachvollziehbar sei. Diesen Rückstand zur Vergleichsunternehmen könnten auch angekündigte Aufwertungen des Portfolios in Deutschland und Österreich nicht kompensieren.
Die vom Vorstand der S Immo in den Raum gestellte mögliche Investition von bis zu einer Milliarde Euro – unter anderem in den CEE-Raum – zur Verbesserung des FFO 1 unterliege hingegen erheblichen Transaktionsrisiken – etwa hinsichtlich der zeitnahen Umsetzung und Verfügbarkeit attraktiver Investitionsmöglichkeiten. Auch würde sich damit das Investment- und Verschuldungsprofil der S Immo risikoreicher als bisher gestalten. Das könnte das kommunizierte Ziel des Unternehmens, ein Investment Grade Rating zu erhalten, negativ beeinflussen. Mit Spannung ist nun zu erwarten, ob die Aktionäre der S Immo das ähnlich sehen und bei der Hauptversammlung am 24. Juni für die Aufhebung des Höchststimmrechts stimmen werden. Das ist nämlich die Bedingung dafür, dass sie das Übernahmeangebot der Immofinanz noch bis zum 16. Juli annehmen können.
Kurz vor Redaktionsschluss notierte das im ATX gelistete Papier der S Immo bei 22,15 Euro. Schaut man sich die aktuellen Kursziele der fünf Analysten, die die Aktie covern an, so liegen vier - in einer Bandbreite zwischen 17,10 und 22 Euro - unter dem Angebotspreis der Immofinanz. Deutlich darüber liegt nur jenes von Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research. Nachdem er sein Kursziel bereits Mitte Mai auf 25 Euro angehoben hatte, erhöhte er es erst kürzlich noch einmal auf 26 Euro. Dies werde gestützt durch einen Anstieg von drei Prozent im EPRA NAV je Aktie in den ersten drei Monaten 2021, von 24,32 auf 25,05 Euro per Ende März. „Durch die im zweiten Quartal anstehenden Aufwertungen sollte hier noch einmal ein Betrag in einer Größenordnung von rund einem bis 1,20 Euro hinzu kommen“, schreibt Scharff in seiner aktuellen Analyse.
