Bei der Immofinanz hat sich im Geschäftsjahr 2015/16 einiges getan. Mit dem Verkauf des Logistik-Portfolios, das aus 36 Bestandsimmobilien sowie drei in Bau befindlichen Projektentwicklungen und Grundstücksreserven bestand, liegt der Fokus nun eindeutig auf den zwei Asset- klassen Büro (Portfolioanteil: 49 Prozent) und Einzelhandel (45 Prozent). Beide Bereiche würden sich sehr gut ergänzen, was vor allem bei der Bewirtschaftung von gemischt genutzten Objekten ein Vorteil sei, so CEO Oliver Schumy.
Aber auch der Anteil an der Buwog wurde weiter reduziert – erst im Juni wurden 18,5 Millionen Aktien für insgesamt rund 360 Millionen Euro an die Sapina Group veräußert, die diese im Übrigen wenig später selbst verkaufte. Damit hält die Immofinanz nur mehr einen Anteil von 10 Prozent an der Buwog, die bekanntlich vor rund zwei Jahren über einen Spin-off an die Börse gebracht wurde. Die mit beiden Deals eingenommenen liquiden Mittel würden gezielt in nachhaltiges Wachstum sowie den Ausbau den Portfolios investiert, wobei Deutschland einen Schwerpunkt einnehme, so Schumy.
In Deutschland wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr mit der Umsetzung von zwei großen Projektentwicklungen im Düsseldorfer Medienhafen begonnen. Dabei handelt es sich um die neuen Firmenzentralen des Hotelsuchportals trivago sowie des Energieanbieters Uniper. Die mit beiden Unternehmen abgeschlossenen Mietverträge über insgesamt 54.000 Quadratmeter sind im Übrigen die größten Büroeinzelvermietungen in der Geschichte der Immofinanz.
Das - gemessen am Buchwert - 4,7 Milliarden Euro schwere Bestandsportfolio der Immofinanz setzt sich derzeit aus 267 Objekten in den acht Kernmärkten Österreich (Anteil: 23,6 Prozent), Russland (23,8 Prozent), Deutschland (2,9 Prozent), Polen (12,6 Prozent), Tschechien (8,5 Prozent), Ungarn (9,4 Prozent), Rumänien (13,7 Prozent) und der Slowakei (3,6 Prozent) zusammen. Dabei liegt der Vermietungsgrad bei 86,3 Prozent.
Im Bürobereich konzentriert sich der nunmehrige „Pure Play“auf die CEE-Hauptstädte sowie die größten Bürostandorte in Deutschland – sprich die „Big 7“ (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart, Anm.). Bei der Expansion des Einzelhandelsportfolios wird wiederum ein Fokus auf mittlere und kleinere Städte gelegt. Dafür würden sich die hauseigenen Marken STOP SHOP und VIVO! auch gut eignen, so Schumy.
So schnell kann es gehen: Vor nicht allzu langer Zeit galten die fünf Moskauer Einkaufszentren der Immofinanz noch als Cashcow, mit dem Einsetzen des Russland-Ukraine-Konflikts 2014 hat sich das Blatt jedoch gewendet: Das Russland-Portfolio, das – gemessen am Buchwert – für fast 24 Prozent der Bestandsimmobilien verantwortlich zeichnet, ist zum sprichwörtlichen Klotz am Bein geworden. Im Geschäftsjahr 2014/15 war es maßgeblich dafür verantwortlich, dass die Immofinanz mit -361,4 Millionen Euro in die roten Zahlen rutschte. Im Geschäftsjahr 2015/16 stieg der Verlust sogar auf -390,4 Millionen Euro an.
Man kann der Immofinanz aber auch nicht vorwerfen, dass sie in der Russland-Causa untätig wäre – die Trennung vom Portfolio ist längst beschlossen. Im Raum stehen ein Verkauf oder ein Spin-off. In Börsenkreisen wird vermutet, dass ein möglicher Käufer bereits feststehe. Dabei handele es sich um die russische O1 Group, die der Immofinanz auch ihren 26-Prozent-Anteil an der CA Immo um 604 Millionen Euro verkauft hat. So oder so glauben Experten, dass es mit dem Verkauf des Russland-Portfolios, das bekanntlich maßgeblich für den hohen Abschlag auf den NAV (Net Asset Value)verantwortlich ist, zu einer Neubewertung der Immofinanz-Aktie kommen könnte.
Eine mögliche Verschmelzung beider Unternehmen wird von Experten jedenfalls goutiert. „Es entsteht ein Unternehmen mit einem diversifizierten Länderportfolio, das am Büromarkt eine gewisse Größe hat“, meint Andreas Wosol, Fondsmanager bei Pioneer Investments Austria. Letzteres spiele in der Immobilienbranche eine wichtige Rolle, da dann ein Portfolio mit Skaleneffekten gemanagt werden könne. Laut Wosol werden die Bewertungsgutachten, die von den Managementteams beider Unternehmen erstellt werden müssen, der Knackpunkt sein, was ein sehr langwieriger Prozess sei.
„Mit den im zurückliegenden Geschäftsjahr erfolgreich umgesetzten Kapitalmaßnahmen kann die Immofinanz zudem Dividendenzahlungen grundsätzlich unabhängig von politischen oder wirtschaftlichen Sondersituationen – wie jene in Russland – wieder aufnehmen“, so CEO Schumy. Daher werde man der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2015/16 die Ausschüttung einer Dividende in der Höhe von 6 Cents je Aktie vorschlagen. „Ebenso positiv sehe ich den Verkauf der Buwog-Anteile“, so Neuhold weiter. Wie von CEO Schumy angekündigt, werden die auf diesem Wege eingenommenen Cashmittel – gemeinsam mit den Erlösen aus dem Verkauf des Logistikportfolios – in neue Entwicklungen investiert werden. Positiv: Genügend Mittel für neue Transaktionen, mit denen die – durch das Abstoßen der Logistiksparte – entgangenen Mieteinnahmen kompensiert werden könnten, dürften dem Vernehmen nach auch noch übrig bleiben.
Für Aktionäre bleibt zu hoffen, dass durch die strategische Neuausrichtung bald wieder eine Dividende herausschaut. Anfang August wurde bekannt gegeben, dass diese für das Geschäftsjahr 2014/15 wegen der Ergebnissituation und der unsicheren Lage in Russland ausfallen wird. Davor hatte die Immofinanz vier Jahre in Folge die Dividende erhöht. Ein Trost bleibt, dass – wie Schumy bekräftigt hat – die rasche Gewährleistung einer nachhaltigen Ausschüttungspolitik ganz oben auf der Agenda steht.
| Analyst | Empfehlung | Kursziel |
| Alpha Value | Buy | 2,63 |
| Baader Bank | Sell | 1,5 |
| Barclays | Equal-weight | 2,5 |
| Deutsche Bank | Buy | 2,5 |
| Erste Group | Accumulate | 2,3 |
| HSBC | Reduce | 1,8 |
| Kepler Cheuvreux | Hold | 2,1 |
| Morgan Stanley | Equal-weight | 2 |
| Raiffeisen Centrobank | Hold | 2 |
| Société Générale | Sell | 1,9 |
| Wood&Company | Hold | 2,12 |
| Durchschnitt | 2,12 |
