Kaum ein Unternehmen prägt die Immobilienwirtschaft mehr als die Immofinanz. Der Aufbau war in Phase eins unbestritten mit Karl Petrikovic verbunden. Danach folgte eine Restrukturierung und die Leistung, dass das Unternehmen heute noch existiert. Und jetzt? Für was steht CEO Oliver Schumy und was will er bewegen?
Das Gespräch beginnt mit einer Frage: Ob wir auch zwei Stunden später zum Interview kommen könnten? Ein wichtiger Termin wäre dazwischengekommen. Wir können und wittern klammheimlich die Sensationsnachricht.
Zwei Stunden später sitzen wir dem Immofinanz-CEO Schumy im Besprechungsraum gegenüber. Doch leider – aus der exklusiven Sensationsnachricht wird nichts. „Nichts Besonderes. Es ging um die Finalisierung letzter offener Rechtsstreitigkeiten mit Anlegern. Diesen Termin wollte ich unbedingt wahrnehmen.“ Wir dachten, die Klagen seien längst vom Tisch. „Wir hatten Klagen mit einem Streitwert über 3o0 Millionen Euro – die sind nun vom Tisch.“ Schumy ist zuversichtlich, die noch offenen Fälle – „eine Handvoll“ – bald erfolgreich abschließen zu können. Das wäre auch gut für das Unternehmen. „Damit können wir nur mehr schauen, wie wir für unsere Aktionäre und Kunden in Zukunft nachhaltigen Mehrwert schaffen.“
Ein solcher Mehrwert soll durch den Zusammenschluss mit der CA IMMO geschaffen werden. Woran sein Vorgänger Eduard Zehetner noch gescheitert war, scheint seinem Nachfolger nun zu gelingen. Wohl auch, da vor kurzem auch Bruno Ettenauer seinen Sessel als Vorstandsvorsitzender hat räumen müssen. „Zwischen den beiden hat es halt ziemlich gemenschelt.“ Mehr ist Schumy, der zu diesem Zeitpunkt bereits in der Immofinanz tätig war, nicht zu entlocken. Er spricht lieber vom enormen Potential, dass dieser Merger bieten könnte.
In einem ersten Schritt hat nun die Immofinanz einen 26-Prozent-Anteil an der CA Immo für stolze 604 Millionen Euro erworben. Verkäufer des 26-Prozent-Anteils an der CA Immo sind die O1 Group des russischen Immobilieninvestors Boris Mints sowie die Terim Limited.
„Immofinanz und CA Immo sind Unternehmen mit extrem hohen Überschneidungen. Wir sind in denselben Märkten mit sehr ähnlichen Produkten tätig.“ Operativ verspricht sich Schumy einiges an Umsatz- und Kostensynergien. „Schon allein dadurch, dass wir einander derzeit immer wieder als Konkurrenten am Markt begegnen, zuletzt in Bukarest als finale Bieter für einen Großmieter.“ Ein weiterer Aspekt: „Im europäischen Vergleich kommen wir in eine andere Liga – zählen zu den Top-10 in Europa – und sind der größte Konzern in den osteuropäischen Ländern.“ Durch den Zusammenschluss würde ein Portfolio von rund sechs Milliarden Euro entstehen. „Nicht zu vergessen, eine Entwicklungspipeline von über zwei Milliarden Euro – davon alleine 750.000 Quadratmeter in Deutschland“, rechnet Schumy vor. Vor dem „logischen Zusammenschluss“ soll noch das Kapitel Russland beendet werden. Ob durch Verkauf oder Abspaltung, diese Entscheidung ist noch offen. „Da habe ich keine Präferenz.“
Einen Gang zurückgeschaltet
Das Interview findet fast auf den Tag genau ein Jahr nach seiner Vorsitzübernahme statt. In dieser Zeit hat Schumy der Immofinanz schon deutlich seinen Stempel aufgedrückt. Nach Eduard Zehetner, der die Immofinanz gerne als Immobilienmaschine bezeichnet hatte, der gerne gekauft und verkauft hat und dabei das Unternehmen zweifelsohne gerettet hat, hat Schumy, was die Bewegung im Portfolio betrifft, einen Gang zurückgeschaltet. Kaum eine Immobilien AG ist von ihren Vorstandsvorsitzenden so unterschiedlich geprägt worden wie die Immofinanz. Unter Karl Petrikovics hieß die Devise: Kaufen, was das Zeug hält. „Man hat genommen, was da war. Das Portfolio war dann ein richtiger Bauchladen“, so Schumy. Nach dem Zusammenbruch galt es für den wortgewaltigen und durchaus streitbaren Eduard Zehetner, der auch gerne die eine oder andere Pointe der Pointe wegen vom Stapel ließ, den Immobilientanker wieder flott zu bekommen.
Ruhigere Gewässer anlaufen
Zehetner brachte Unruhe ins Unternehmen, viele gingen aus freien Stücken oder mussten gehen. Schumy will mit dem größten heimischen Immobilientanker wieder ruhigere Gewässer anlaufen. „Ich möchte an die guten Zeiten anknüpfen. Bis zum Zusammenbruch 2008 war die Immofinanz viele Jahre hinweg ein Wachstumsunternehmen. Dort möchte ich wieder anschließen. Dafür war aber eine Vereinfachung und Optimierung der Portfoliostruktur notwendig. Diese Bereinigung haben wir erfolgreich über die Bühne gebracht.“
In den vergangenen Jahren sei es innerhalb der Branche zu einer klaren Spezialisierung gekommen. „Wir sind mit unserer Portfolio-Bereinigung einer internationalen Entwicklung gefolgt.“ Erster Schritt sei die erfolgte Abspaltung der BUWOG gewesen, der zweite der Verkauf des Logistikportfolios. „Der BUWOG Spin-Off ist eine Erfolgsstory.“
Marktrelevante Stellung nicht erreichbar
In der Logistik habe man durchaus gute Ergebnisse erzielt. Doch hätten in dieser Assetklasse große Player in den letzten Jahren den Markt grundlegend verändert und sehr große Portfolios aufgebaut. „Wir konnten aber in keinem Land eine marktrelevante Stellung erreichen“, gibt Schumy unumwunden zu. „Da war der Verkauf eine logische Konsequenz.“ Erfreulicher Nebeneffekt: Die Mittel aus dem Verkauf können nun in die Büroentwicklungen in Düsseldorf und Köln gesteckt werden.
Hotels: Assetklasse für Spezialinvestoren
Dass man sich im Zuge der Portfolio-Bereinigung nach der BUWOG Abspaltung nun auch von 49-Prozent-Anteilen an der EHL Immobilien GmbH trennen könnte, daran denkt Schumy nicht. „Das steht nicht zur Diskussion, zudem es sich wirklich um eine vergleichsweise kleine Beteiligung handelt.“ Von der Assetklasse Hotel hat sich die Immofinanz hingegen getrennt. Ausnahme: Als Teil von Business Parks, wie etwa in Wien, oder größeren Quartiersentwicklungen mache ein Hotel durchaus Sinn. „Hotels sind aber in den vergangenen Jahren eine Assetklasse für Spezialinvestoren geworden. Für uns wird das ein Nebenthema bleiben.“
Unter Schumy hat sich die Immofinanz von einem (zu) breit diversifizierten Immobilienkonzern, der von Wohnen über Logistik und Büro bis hin zu Einzelhandelsimmobilien alles im Angebot hatte, hin zum Spezialisten, der sich künftig einzig auf die Assetklassen Büro und Einzelhandel konzentrieren möchte, entwickelt. Alles in allem eine gute Kombination, wie der Immofinanz-CEO meint, da sich diese beiden Assetklassen sehr gut ergänzen. „Oft gibt es eine gemischte Nutzung – und diese beiden Kompetenzen haben wir unter einem Dach vereint“, so Schumy. „Jetzt gilt es in Zukunft vernünftig zuzukaufen und eigene Immobilien zu entwickeln.“ In vielen Immobilien schlummere erhebliches Potential. Also auch mehr Eigenentwicklungen. Vielleicht auch, weil es kaum geeignete Objekte am Markt zu kaufen gibt? Einige Immobilienfonds nehmen kein Geld mehr an, weil sie nicht wissen, was sie damit tun sollen. „Wir haben auch begonnen, die Immobilie als Produkt in den Vordergrund zu stellen. Ein Büro oder ein Shoppingcenter sind für einen Käufer oder Mieter dann attraktiv, wenn möglichst viele Bedürfnisse befriedigt werden – von der Lage, dem Standort und der Infrastruktur über effiziente Grundrisse und flexible Nutzungsmöglichkeiten bis zum angemessenen Preis-Leistungs-Verhältnis und einer Servicepalette im laufenden Betrieb. Wir wollen mit den Immobilien arbeiten.“
Kopfzerbrechen wird Schumy hingegen der russische Markt wohl nicht mehr allzu lange bereiten – ein erfolgreicher Verkauf vorausgesetzt. Die ersten Schritte wurden bereits im Vorjahr gesetzt. Der Shoppingcenterspezialist ECE wurde mit dem Management, der Vermietung und dem Marketing des Shoppingcenters Golden Babylon in Moskau-Rostokino beauftragt. Der Standort ist gut. Es ist eines der größten innerstädtischen Shoppingcenter in Europa. Das Center hat eine Mietfläche von 165.000 Quadratmetern und über 450 Shops. Im Einzugsgebiet des Centers leben etwa drei Millionen Menschen. „Russland ist zur Zeit definitiv ein schwieriger Markt. Russland hat in guten Jahren sehr hohe Renditen erzielt. Ist aber ein Markt mit einer völlig anderen Volatilität und völlig anderem Risiko. Russland kann man aber weder mit anderen CEE-Ländern, Österreich oder gar Deutschland vergleichen. Jedes Unternehmen verträgt eine gewisse geographische Streuung – bis nach Moskau reicht diese Streuung für uns nicht mehr. Unser Schwerpunkt liegt in den Kernmärkten Österreich, Deutschland und den übrigen CEE-Ländern.“ Schumy ist überzeugt, dass sich der Markt erholen werde. „Der russische Markt erholt sich immer – es ist nur eine Frage der Zeit und in welchen Schritten dies passieren wird.“
Das Gerücht, dass Boris Mints im Gegenzug für den äußert attraktiven Kaufpreis zugesagt haben soll, der Immofinanz das Russland-Portfolio abzukaufen, kommentiert Schumy knapp. Gerüchte gäbe es viele - auch wenn sie sich länger halten, werden sie nicht wahr. „Es gibt bereits mehrere Interessenten. O1 wird wahrscheinlich Interesse haben“. Ob es Sinn macht, sei fraglich. „O1 ist auf Büroimmobilien spezialisiert. Der Sprung in den Retail erfordert ein wenig mehr, als ihn nur zuzukaufen. Retail-Knowhow eignet man sich nicht so einfach und schnell an.“
Im Retail-Bereich sei dies der Immofinanz mit den Marken VIVO! und STOP.SHOP bereits gelungen. „Mit VIVO! und STOP.SHOP haben wir zwei erfolgreiche Marken entwickeln können. STOP.SHOP ist das standardisierte Retail-Format mit 3.000 bis 15.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche für Städte mit 30.000 bis 150.000 Einwohnern. Ein optimales Produkt für Sekundär- und Tertiärstädte in Regionen mit niedrigerem Einkommen.“ Für Schumy hat das Konzept Potenzial, die führende Retailpark-Kette in Europa zu werden. „Die gute Skalierbarkeit ermöglicht eine perfekt abgestimmte Expansion.“ Ein weiterer Pluspunkt: Aufgrund der niedrigen Baukosten winken hohe Renditen bei geringem Risiko. „Die durchschnittliche Rendite beträgt 8 Prozent bei einer Auslastung von 96 Prozent.“ Zieht ein Mieter aus, sei es aufgrund der günstigen Mieten leicht, einen Nachmieter zu finden. „Mit VIVO! haben wir eine Marke für den Einzelhandel etabliert, die hinsichtlich Größe, Ausrichtung und Angebot ideal für mittelgroße Städte mit einem Einzugsgebiet von mindestens 200.000 Einwohnern ist. Der Fokus liegt dabei auf Fashion und Entertainment mit starken Ankermietern“, so Schumy.
Dieses Knowhow, skalierbare Produkte und Marken zu schaffen, soll künftig auch auf den Bürobereich umgelegt werden. Und hier gibt es einen völlig neuen Zugang, der im nächsten ImmoFokus näher hinterfragt wird..
Die Stufe drei ist gezündet und unter Schumy optimiert die Immofinanz ihre Abläufe und das Protofolio. Das Unternehmen ist dort angekommen, wo es heißt, interessante Produkte für Nutzer zu entwickeln und aktiv zu arbeiten. Willkommen in der realen Wirtschaft.
