Die IMMOFINANZ blickt auf ein sehr gutes Geschäftsjahr 2019 zurück: Ein deutlicher Anstieg der Mieterlöse um 18,1 Prozent und des FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft um 30,2 Prozent spiegeln das profitable Portfoliowachstum auf rund 5,1 Milliarden Euro wider. Das Konzernergebnis verbesserte sich um 61,9 Prozent auf 352,1 Millionen Euro Dies geht Hand in Hand mit einer soliden finanziellen Ausstattung: Die liquiden Mittel betragen 345,1 Millionen Euro. Zur weiteren Stärkung dieser sehr guten Cash-Position wurde zudem Ende März 2020 eine unbesicherte Konzernkreditlinie über 100 Millionen Euro unterschrieben.
„Das Geschäftsjahr 2019 markiert einen Meilenstein in unserer Unternehmensgeschichte. Der Vermietungsgrad hat sich auf hohem Niveau noch weiter verbessert und mit 96,8 Prozent einen Rekordwert erreicht. Das ist das Ergebnis unserer klaren Markenpolitik mit innovativen Büro- und Einzelhandelslösungen. Unser Konzernergebnis ist um mehr als 60 Prozent gestiegen und liegt mit 352,1 Millionen Euro auf dem höchsten Niveau seit vielen Jahren. Durch profitable Zukäufe von Immobilien und Fertigstellungen von Bauprojekten haben wir unser Portfolio 2019 um rund 1,0 Milliarden Euro auf 5,1 Milliarden Euro vergrößert und damit eine relevante Größe als Player im europäischen Immobiliensektor erreicht“, sagt Dietmar Reindl, COO der IMMOFINANZ. „Damit ist die IMMOFINANZ für das aktuell herausfordernde Umfeld aufgrund der Corona-Krise und dem damit einhergehenden Wachstumsdämpfer für die Weltwirtschaft sehr gut vorbereitet.“
Das Ergebnis aus Asset Management verbesserte sich um 19,1 Prozent auf 207,3 Millionen Euro (2018: 174,0 Millionen Euro). Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen beträgt -5,1 Millionen Euro, nachdem es im Vorjahreszeitraum vor allem durch das Recycling von kumulierten historischen Differenzen aus der Fremdwährungsumrechnung in die Gewinn- und Verlustrechnung deutlich positiv beeinflusst war (2018: 27,2 Millionen Euro). Das Ergebnis aus Immobilienentwicklung beläuft sich auf -12,4 Millionen Euro (2018: -4,3 Millionen Euro). Wesentliche Effekte liegen u.a. in gestiegenen Baukosten in der Projektentwicklung und bei den Aufwendungen für Immobilienvorräte. Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerten erhöhte sich stark auf 195,7 Millionen Euro (2018: 6,0 Millionen Euro). Das ist vor allem eine Folge der guten Marktentwicklung in 2019 in Deutschland und Österreich, aber auch in allen übrigen Kernländern der IMMOFINANZ im CEE-Raum. Folglich hat sich das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) mit 345,6 Millionen Euro mehr als verdoppelt (2018: 159,1 Millionen Euro).
Der Finanzierungsaufwand liegt trotz gestiegenen Finanzierungsvolumens infolge von Immobilienankäufen mit -64,6 Millionen Euro um 5,6 Prozent unter dem Vorjahresniveau (2018: -68,4 Millionen Euro). Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen belaufen sich auf 78,4 Millionen Euro (2018: 108,2 Millionen Euro). Dabei handelt es sich im Wesentlichen um die S IMMO-Beteiligung (76,9 Millionen Euro). Insgesamt ist das Finanzergebnis erneut positiv und beträgt 4,5 Millionen Euro (2018: 44,2 Millionen Euro).
Das Konzernergebnis stieg deutlich um 61,9 Prozent auf 352,1Millionen Euro (2018: 217,5 Millionen Euro). Der unverwässerte Gewinn je Aktie beläuft sich auf EUR 3,37 (2018: 1,97 Euro) bzw. der verwässerte Gewinn je Aktie auf 3,03 Euro (2018: 1,80 Euro).
Die Entwicklung der nachhaltigen Funds from Operations, einer wichtigen Rentabilitätskennzahl in der Immobilienbranche, unterstreicht die gestärkte Ertragskraft. Der FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern und inklusive Dividende von S IMMO) hat sich um 30,2 Prozent auf 137,4 Millionen Euro verbessert (2018:105,6 Millionen Euro). Damit übererfüllt die IMMOFINANZ ihre im August 2019 angehobene Guidance für den FFO 1 von mehr als 128,0 Millionen Euro Beim FFO 1 je Aktie (vor Steuern) zeigt sich ein Anstieg um 34,4 Prozent auf 1,29 Euro (2018: 0,96 Euro).
Das Immobilienportfolio umfasst per Ende 2019 213 Objekte mit einem Buchwert von rund EUR 5,1 Mrd. Der Großteil davon – 92,7 Prozent oder rund 4,7 Milliarden Euro – sind Bestandsobjekte. Durch Zukäufe und Fertigstellungen hat sich das Bestandsimmobilienportfolio im zurückliegenden Geschäftsjahr um mehr als 1,0 Milliarden Euro oder 27,7 Prozent erhöht. Der Vermietungsgrad stieg auf einen neuen Bestwert von 96,8 Prozent (31. Dezember 2018: 95,8 Prozent). Die Bruttorendite liegt bei 6,2 Prozent auf Basis der IFRS-Mieterlose und bei 6,5 Prozent auf Basis der Mietvorschreibung.
Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 46,0 Prozent (31. Dezember 2018: 48,0 Prozent). Die liquiden Mittel belaufen sich auf 345,1 Millionen Euro (31. Dezember 2018: 632,0 Millionen Euro). Der Rückgang seit Jahresbeginn ist u. a. auf das Aktienrückkaufprogramm 2018/19 zurückzuführen, das im August 2019 abgeschlossen wurde, sowie auf den Erwerb mehrerer Bestandsimmobilien, wie z. B. die Bürogebäude Warsaw Spire und Palmovka Open Park. Der Netto-Loan-to-Value liegt mit 43,0 Prozent (12/2018: 37,3 Prozent) unter dem Zielwert von rund 45,0 Prozent. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten sind auf 1,91 Prozent p.a. inklusive Derivate gesunken (31. Dezember 2018: 2,14 Prozent). Die Hedging-Quote ist auf 90,7 Prozent gestiegen (31. Dezember 2018: 73,8 Prozent) und der unbelastete Asset-Pool (Immobilienvermögen und S IMMO-Aktien) beträgt 1,9 Milliarden Euro bzw. 33,8 Prozent (31. Dezember 2018: 749,0 Millionen Euro bzw. 15,6 Prozent).
Der verwässerte EPRA NAV je Aktie hat sich per 31. Dezember 2019 auf EUR 31,05 erhöht (31. Dezember 2018: unverwässert 28,80 Euro). Bei der Berechnung des EPRA NAV wurden – im Gegensatz zum 31. Dezember 2018 – Verwässerungseffekte berücksichtigt, die aus der Wandlung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2024 resultieren würden, da die Wandelanleihe per 31. Dezember 2019 „im Geld“ war. Die Verwässerung beläuft sich auf 1,45 Euro je Aktie. Unverwässert würde sich der EPRA NAV je Aktie somit auf 32,5 Euro belaufen, was einem Anstieg im Jahresvergleich von 12,8 Prozent entspräche. Der Buchwert je Aktie erhöhte sich um 11,6 Prozent auf 29,34 Euro (31. Dezember 2018: 26,29 Euro).
Das Ziel ist, 75 Prozent des in 2019 erwirtschafteten FFO 1 an die Aktionäre auszuschütten. Die Hauptversammlung der IMMOFINANZ ist aufgrund der COVID-19-Krise auf den 1. Oktober 2020 verschoben worden. Vorstand und Aufsichtsrat werden über einen Gewinnverwendungsvorschlag für das Geschäftsjahr 2019 erst mit der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen für das Geschäftsjahr 2020 entscheiden und bis dahin die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf das Geschäft der Gesellschaft laufend evaluieren.
„Aufgrund der dynamischen Entwicklung sind die Auswirkungen dieser Pandemie derzeit noch nicht voll abschätzbar. Wir setzen aber alle möglichen Maßnahmen, um potenzielle negative Auswirkungen auf den Konzern so gering wie möglich zu halten. Das betrifft etwa Kostensenkungen oder die Verschiebung von nicht-zeitkritischen Investitionen in spätere Jahre. Und wir stehen mit unseren Mietern in engem Kontakt, um faire Lösungen zu finden“, sagt Stefan Schönauer, CFO der IMMOFINANZ. „COVID-19 bedeutet für die Weltwirtschaft und unsere Märkte ordentlich Gegenwind. Dank unserer operativen Performance sowie unserer soliden Liquiditätsposition und Finanzierungsstruktur sind wir für diese Phase gut positioniert.“
Die IMMOFINANZ hält seit September 2018 insgesamt 19,5 Mio. Stück Aktien an der S IMMO. Nach der im Jänner 2020 erfolgten Kapitalerhöhung der S IMMO entspricht dies einem Anteil von 26,5 Prozent. Die IMMOFINANZ hält sich unverändert alle Optionen im Zusammenhang mit dieser Beteiligung offen. Dies beinhaltet auch die Möglichkeit der Wiederaufnahme von Gesprächen mit der S IMMO für eine Zusammenführung beider Gesellschaften.
