Vor allem im Wohnungs- und im Büroneubau haben sich die Erwartungen aufgehellt. In den Bürobauten der Hauptstadt Budapest sinkt die Leerstandquote weiter.
Silberstreif am Horizont. Vor allem im Wohnungs- und im Büroneubau haben sich die Erwartungen aufgehellt. In den Bürobauten der Hauptstadt Budapest sinkt die Leerstandquote weiter.
Mittelfristig belebt sich auch der Neubau von Wohnimmobilien, für die sich ein großer Nachholbedarf aufgestaut hat. Bei Investitionen in Handelsimmobilien bestehen weiterhin Risiken wegen Eingriffen der Regierung in dieses Marktsegment. Im vergangenen Jahr konnte das Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien laut Daten von CBRE um rund 70 Prozent auf 460 Millionen gesteigert werden. Damit gehörte Ungarn neben Rumänien und der Slowakei zu den Ländern mit den stärksten Zuwachsraten in CEE/SEE. Auf ungarische Investoren entfiel dabei ein Marktanteil von knapp 40 Prozent, wobei sie sich insbesondere bei kleineren Transaktionen im Bürobereich engagierten. Internationale Investoren zeigten vor allem an größeren Projekten oder Portfolios Interesse. Auf Büros und Einzelhandelsprojekte entfiel ein Anteil von rund 75 Prozent des Investi- tionsvolumens, den Rest teilten sich Industrieprojekte (6,5 Prozent) und Hotels (18 Prozent). Im laufenden Jahr wurde das Volumen von 2014 schon am Anfang des letzten Quartals erreicht, was erwarten lässt, dass das Jahr 2015 erneut eine deutliche Steigerung und ein Gesamtinvestitionsvolumen von bis zu 750 Millionen Euro am Immobilienmarkt bringen wird.
Normalisierung
Für das Marktsegment der Büroimmobilien zeichnet sich in Ungarns Hauptstadt Budapest eine Normalisierung der Marktlage ab. Die Leerstandquote lag im ersten Quartal 2015 noch bei 15,7 Prozent, nach annähernd 21 Prozent im Jahr 2012. Zunächst bleiben die Fertigstellungen aber noch gering: Bis Ende 2015 sollen 27.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen auf den Immobilienmarkt kommen; für 2016 werden dann 90.000 Quadratmeter erwartet und damit so viel wie seit dem Jahr 2010 nicht mehr. Das Angebot an modernem Büroraum lag im Frühjahr 2015 bei 3,23 Millionen Quadratmetern bei Monatsmieten von rund 20 Euro pro Quadratmeter im höherwertigen Segment. Die Mieten sind in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich ein Prozent jährlich gestiegen. An der Peripherie von Budapest liegen die Vergleichsmieten nur etwa halb so hoch (-2 Prozent im Jahresmittel). Auch außerhalb von Budapest hat sich der sogenannte Büroflächenindex, den das GKI-Forschungsinstitut ermittelt, spürbar verbessert. GKI spricht von einem „seriösen Optimismus“ in der Sparte. Bezogen auf Bürofläche pro Einwohner hat Budapest einen Platz im oberen Mittelfeld der osteuropäischen Hauptstädte hinter Prag und Warschau. Der Abstand zu westeuropäischen Metropolen ist aber, trotz leichter Verringerung in den letzten Jahren, nach wie vor deutlich.
Hohe Nachfrage
Mit 270.000 Quadratmetern erreichte die Gesamtnachfrage im ersten Halbjahr einen neuen Spitzenwert, 11 Prozent höher als im Vorjahrszeitraum. Davon betreffen 80.000 Quadratmeter Vorvermietungen für die neuen Hauptquartiere der Ungarischen Telekom (55.000 Quadratmeter) und Nokia (25.000 Quadratmeter), die ihre Aktivitäten rationalisieren und von verschiedenen Gebäuden in der Stadt zusammenziehen. Die Durchschnittsbürogröße der fast 380 abgeschlossenen Transaktionen lag bei 730 Quadratmetern. Im laufenden Jahr kamen nur sechs Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern zustande. Generell tendieren die Mieter zu modern ausgestatteten Büros der Kategorie A, wobei sich die Quadratmeter Fläche pro Mitarbeiter reduziert und in Großraumbüros Werte von derzeit üblichen 5 bis 7 Quadratmetern erreicht. Für die Zukunft wird sich durch aufkommende neue Arbeitsplatzmodelle wie Homeworking und Shared-Office-Space der Raumbedarf pro Mitarbeiter weiterhin eher reduzieren. Die stärkste Nachfrage gab es im Bezirk Pest-Zentrum-Süd, wo 38 Prozent der Gesamtnachfrage registriert wurde, gefolgt von 17 Prozent im Vaci-Korridor und 11 Prozent im Bereich Pest-Zentrum-Nord. Laut aktuellen Erhebungen durch Jones Lang LaSalle (JLL) bewegen sich die derzeitigen Durchschnittsangebote zwischen 11,50 Euro und 14,00 Euro pro Quadratmeter und Monat für Kategorie A Büros und zwischen 8,00 Euro und 10,00 Euro für B-klassifizierte Räumlichkeiten. Obwohl ausreichend Büroraum über 500 Quadratmetern Größe zur Verfügung steht, halten JLL ihre Prognosen für Spitzenmieten weiterhin bei 20,00 Euro pro Quadratmeter und Monat aufrecht. Höhere Mieten sind in ausgewählten Gebäuden und kleineren Einheiten im Zentrum Budapests an der Donau, wo das Angebot begrenzt ist, möglich.
