Laut der aktuellen Arnold Immobilien Marktanalyse startet der Investmentmarkt in der Europäischen Union mit einem weiteren Rückgang des Transaktionsvolumens in das Jahr 2024. Im ersten Quartal betrug das Investmentvolumen rund 22,8 Milliarden Euro, was einer Reduktion der Investmentaktivität um rund 26% im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. Dennoch verzeichneten erstmals seit dem Anstieg des Zinsniveaus im Jahr 2022, mehrere bedeutende Immobilieninvestmentmärkte in der Europäischen Union im Jahresvergleich wieder ein Wachstum. Der italienische Investmentmarkt verzeichnete mit einigen Großtransaktionen in den Bereichen Büro, Logistik und Hotel ein Plus von 84% Y-o-Y. Weitere bedeutende Märkte wie Niederlande (+42% Y-o-Y) und Schweden (+26% Y-o-Y) zeigen ebenfalls eine positive Entwicklung. Hingegen wurde ein anhaltender Abwärtstrend in Deutschland, Spanien und der CEE-Region registriert.
Die rückläufige Inflation sowie das derzeit zaghafte Wiederanspringen des Wirtschaftswachstums in der Europäischen Union unterstütz die überraschend robuste Nutzernachfrage in den meisten Assetklassen. „Wir erwarten, dass sich die in einigen Märkten wahrzunehmende Steigerung der Transaktionsaktivität in den kommenden Quartalen in ganz Europa verfestigen wird“, sagt Markus Arnold, CEO und Eigentümer von Arnold Immobilien. Das Unternehmen ist in zehn europäischen Märkten mit eigenen Niederlassungen aktiv.
Martin Ofner, Leiter der Marktanalyse erklärt, „dass private Investoren im Vergleich zu 2023 den Anteil am Investmentvolumen weiter erhöhen konnten. Wohingegen Eigennutzer und institutionelle Käufer eine geringere Ankaufsaktivität zeigten.“ Dies verdeutlicht, dass die durch den erhöhten Liquiditätsbedarf induzierten Portfoliobereinigungen vieler institutioneller Bestandshalter noch nicht abgeschlossen sind.
„Aktuell eröffnen sich besonders interessante Opportunitäten für den (Wieder)einstieg eigenkapitalstarker Investoren“, berichtet Markus Arnold. Insbesondere börsennotierte Immobilienunternehmen waren nach einem historischen Tiefstwert von nur rund 3 % in 2023 im Q1 2024 mit rund 10 % des Transaktionsvolumens wieder deutlich investitionsfreudiger.
Industrie- und Logistikimmobilien weiterhin gefragt
Im Q1 2024 waren Industrie- und Logistikimmobilien mit einem Anteil von rund 25 % (5,6 Milliarden Euro) die gefragteste Assetklasse. Während Industrie und Logistikimmobilien im Jahresvergleich um 13 % zulegen konnten, betrug das Transaktionsvolumen von Büroimmobilien (5,0 Milliarden Euro), der zweitstärksten Assetklasse, weniger als die Hälfte des Vorjahreswertes. Deutliche Einbußen im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten auch die Sektoren Wohnen mit -28 % (4,0 Milliarden Euro), Hotel mit -17 % (2,5 Milliarden Euro) und Einzelhandel mit -14 % (4,1 Milliarden Euro).
Nur noch leichte Anstiege bei EU-Durchschnittsrenditen
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Insbesondere im Büroimmobilienbereich hat sich die Ausweitung der Spitzenrenditen deutlich eingebremst. Die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den wichtigsten analysierten EU-12* Investmentmärkten stieg um 10 Basispunkte auf rund 5,15 %. In dezentralen Bürolagen lag die Rendite für Top-Objekte im Q1 2024 bei etwa 6,35 %. Ebenfalls um 10 Basispunkte angestiegen sind die EU-Durchschnittsrenditen im Einzelhandelssegment. Die Spitzenanfangsrenditen für Investments in die begehrtesten High Street Lagen des Kontinents lagen im Q1 2024 bei etwa 4,85 %. Die Spitzenrenditen in den Sektoren Logistik (EU-12 Prime Yield: 5,25 %), Wohnen (EU-10 Prime Yield: 4,35 %) und Hotel (EU-12 Prime Yield: 5,70 %) blieben in den meisten Märkten stabil und zeigten dadurch im Durchschnitt nur noch marginale Erhöhungen von bis zu 5 Basispunkten. Durch die Renditeanpassungen der vergangenen zwei Jahre haben sich die Renditeniveaus in den einzelnen Märkten in sehr unterschiedlichem Maße verändert. Die niedrigsten Büro Spitzenrenditen waren im Q1 2024 beispielsweise in Stockholm (4,40 %) und Mailand (4,50 %) zu finden, während die Spitzenrenditen der deutschen Büromärkte (Top-7 5,05 %) nur noch knapp unterhalb des Durchschnitts lagen.
Vorsichtig positiver Ausblick für den Immobilieninvestmentmarkt 2024
Auch wenn sich die US-amerikanische Notenbank Fed bei Zinssenkungen noch bis Herbst Zeit lassen möchte, wird allgemein angenommen, dass die Europäische Zentralbank bereits im Juni eine erste, nicht nur für den Immobilieninvestmentmarkt psychologisch wichtige, Zinssenkung vornehmen wird. Die in der „ECB Survey of Monetary Analyst“ befragten Ökonomen erwarten mehrheitlich, dass der 3-Monats Euribor von rund 3,90 % zu Jahresbeginn auf 3,02 % im Dezember 2024 zurückgehen wird und sich danach langfristig auf einem Niveau von rund 2,30 % stabilisiert.
Damit sollte sich im Jahresverlauf einerseits die angespannte Finanzierungssituation sowohl für Bestandshalter als auch für Kaufinteressenten deutlich entspannen. Andererseits haben Investitionen in Immobilien im Vergleich zu alternativen Anlageformen bereits jetzt wieder deutlich an Attraktivität gewonnen. Der Renditeunterschied zwischen Triple-A-Staatsanleihen in der Eurozone und den EU-12 Büro Spitzenrenditen lag zum Ende des Q1 2024 bei rund 2,80 Prozentpunkten und für die EU-12 Büroimmobilien-Renditen in dezentralen Lagen bei etwa 4,00 Prozentpunkten.
Durch die Kombination aus attraktivem Angebot, weiter steigenden Mieten, signifikant reduzierten Preisniveaus und langfristig wieder sinkenden Finanzierungskosten erwarten wir, dass im Jahr 2024 viele Investoren, die am Markt verfügbaren historisch günstigen Opportunitäten nutzen werden.
