Die Immobilienbranche erklärt sich die Verwerfungen der letzten Jahre gerne mit gestiegenen Zinsen, Baukosten, restriktiver Finanzierung und dem wirtschaftspsychologisch wichtigen „Signa-Effekt". Das ist alles richtig, aber es ist aus meiner Sicht nicht nur die halbe Wahrheit.
Ich erkenne vielmehr ein Standortproblem, das Österreich über Jahre selbst aufgebaut hat, und zwar durch den primär politischen Reflex, jedes Marktproblem mit noch mehr Regulierung, noch mehr Förderung, noch mehr Deckelung, noch mehr Ausnahme und noch mehr Sonderlösung beantworten zu wollen. Nicht erst seit gestern, sondern seit dem Jännerstreik 1917.
Der in Österreich ewig währende Keynesianismus, politisch verklärt und institutionell abgesichert, gepaart mit Sozialpartnerschaft, Kammern, Normen, Verfahren, Abgaben, Förderlogiken und einer politischen Usance, die immer wieder glaubt, Preise, Kosten und Investitionen besser steuern zu können als der Markt selbst, hat uns schleichend in diese Bredouille geführt.
Kann man machen - man darf sich dann aber nicht wundern, wenn Kapital irgendwann ernüchtert rechnet und geht; Hayek lässt übrigens freundlich grüßen.
Gerade der Immobilienmarkt zeigt diese Entwicklung früher als andere Sektoren. Aber nicht, weil Immobilieninvestoren besonders empfindlich wären. Sondern weil Immobilienkapital langfristig rechnet, aber kurzfristig auf Standortsignale reagiert. Ein Markt, der über Jahrzehnte von Planbarkeit, Eigentumsschutz, stabiler Nachfrage und politischer Berechenbarkeit gelebt hat, verliert seinen Nimbus nicht über Nacht - er verliert ihn schrittweise aber sicherlich nachhaltig.
Und genau das ist in Österreich passiert
Insbesondere der Wiener Immobilienmarkt wurde lange als Safe Haven von internationalem Kapital gelesen und das trotz bestehender Regulierung, trotz Mietrechtsgesetz, trotz österreichischer Besonderheiten. Der Standort war nicht perfekt, aber er war erklärbar, er war berechenbar, er hatte schlichtweg eine gewisse institutionelle Verlässlichkeit.
Dieser Umstand beruhte aber nicht auf Zinshausromantik, er beruhte vielmehr auf einer nüchternen Kapitalmarktlogik. Internationale Investoren akzeptierten Österreich, weil Nachfrage, Cashflow, Indexierung, Rechtssicherheit und politische Stabilität zusammenpassten und genau dieser Nimbus wurde über Jahre beschädigt. Nicht durch einen einzelnen politischen Akt, auch nicht durch eine einzelne Regierung, sondern durch eine schleichende Erosion der Standortlogik.
Nur zur Erinnerung: 2020 lag das österreichische Immobilieninvestmentvolumen trotz Pandemie noch bei rund 3,5 Mrd. Euro, nach rund 5,8 Mrd. Euro im Rekordjahr 2019. Der Markt war in wesentlichen Teilen international geprägt. Deutsche Investoren kamen auf rund 50 % Marktanteil, österreichische Investoren auf rund 43 %, Schweizer Investoren auf rund 6 %, Wohnen und Büro waren die zentralen Assetklassen.
Das war kein kleiner lokaler Markt, der zufällig ein paar ausländische Käufer angezogen hat, vielmehr war es ein Standort, der auf internationalen Kapitalallokationslisten stand.
2024 sah die Welt anders aus
Im zweiten Quartal 2024 gingen laut CBRE sämtliche Investments, also 100 %, auf österreichische Käufer zurück. Ausländische Investoren waren zu diesem Zeitpunkt praktisch nicht präsent. Das ist aus meiner Sicht der eigentliche Bruch. Aber nicht nur das niedrigere Volumen, sondern besonders die Veränderung der Käuferstruktur, war ein klares Signal. Österreich wurde von internationalen Immobilieninvestoren nicht vergessen - Österreich wurde neu bewertet im Lichte der politischen und ökonomischen „Entwicklung":
Der Markt ist also nicht gekippt, weil plötzlich niemand mehr Österreich lieb hatte. Er ist gekippt, weil Österreich aus Sicht internationaler Immobilieninvestoren vom Safe-Haven-Bucket in den Explain-me-Bucket gerutscht ist.
Das ist ein feiner, aber entscheidender Unterschied.
Ein Safe Haven muss nicht lange erklärt werden - er wird sogar gesucht, wenn die globale Unsicherheit steigt.
Ein Explain-me-Markt muss aber begründet werden.
Ab diesem Moment ändert sich einfach die Kapitalmarktlogik, wir konkurrieren nicht mehr aus einer Position der Selbstverständlichkeit, sondern aus einer Position der Rechtfertigung.
Nein, die aktuelle Regierung hat diesen Bruch nicht allein verursacht, aber sie hat gut was beigetragen. Der Bruch kam aus Zins, Repricing, Konjunktur, Baukosten, Bankenlogik und dem psychologisch wichtigen Signa-Effekt; aber die Politik hat den Schaden verfestigt.
Wenn in einer ohnehin fragilen Erholungsphase zusätzlich politisch in Mieten, Wertsicherung, Befristungen, Preisbildung oder Vertragslogik eingegriffen wird, dann wird aus einem zyklischen Kapitalmarktrückzug ein struktureller Standortzweifel.
Nein, das internationale Kapital ist nicht beleidigt, Kapital ist nie beleidigt, Kapital rechnet und will ein vernünftiges Risikoprofil.
Ja, es würde auch wieder investieren, das sieht man schon daran, dass internationale Käufer 2025 und Anfang 2026 durchaus wieder selektiv zurückgekommen sind. Aber eben nicht mehr mit der alten Selbstverständlichkeit in den Safe Haven und schon gar nicht mehr mit wegenwegen des automatischen Österreich-Bonus - es kam selektiv, opportunistisch, prüfend und mit deutlich mehr Fragen.
Genau darin liegt das Problem
Die Frage lautet nicht, ob noch Kapital nach Österreich kommt. Natürlich kommt Kapital, wenn Lage, Qualität, Preis, Cashflow und Exit stimmen. Die Frage lautet vielmehr, ob Österreich noch jene Standortprämie hat, die es früher hatte und genau da habe ich erhebliche Zweifel.
Die Budgetrede vom 10. Juni muss man in diesem Zusammenhang nicht als Marktzäsur lesen, die Zäsur liegt aus meiner Sicht deutlich davor. Was sie aber ja jedenfalls war, ist ein klares, politisches Signal.
Ein Signal, das Investoren lesen
Defizit, Konsolidierung, fiskalischer Druck, Steuerdiskussionen, Abgabenlast, Interventionen in Vertragslogik und gleichzeitig schwaches Wachstum ergeben kein Bild, das internationales Immobilienkapital automatisch beruhigt.
Die singuläre politische Betrachtung, alle Probleme auf makroökonomische Schäden und exogene Schocks zu schieben,, ist einfach aber billig und schlicht zu erklären.
Aber Österreich liegt nicht allein in einem schwierigen (europäischen) Umfeld. Andere Länder kämpfen mit denselben Zinsschocks, denselben Energiepreisrisiken, denselben geopolitischen Unsicherheiten. Trotzdem schaffen manche zumindest moderates Wachstum und wirken investitionsseitig weniger erklärungsbedürftig. Österreich hat kein bloßes Immobilienmarktproblem, wir haben ein echtes Standortproblem, das im Immobilienmarkt nur früher sichtbar wurde - genau das macht es so unangenehm und ich fürchte nachhaltig.
Aber ja: „Ist der Ruf erstmal ruiniert…“
