Die Immobilienbranche hat schon lustigere Zeiten erlebt. Kriege, Zinsen, Energiekosten, alles nicht dazu geeignet die Kauflust der Investoren zu beflügeln. Für den Markt der Privatimmobilien wird auch gerne die „Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen Verordnung“, die etwas sperrige - und damit typisch österreichische - Bezeichnung der KIM-Verordnung als Ursache ins Rennen geschickt. Medial wird diese ja des Öfteren als das Armageddon des Wohnungsmarktes dargestellt. Was ist da dran ?
Es ist natürlich richtig, daß die Erstfassung der Verordnung fehlerhaft war, weil damit Zwischenfinanzierungen faktisch unmöglich wurden. Das hat man aber mittlerweile nachgebessert.
Die Verordnung regelt im Wesentlichen 3 Kennzahlen für private Immobilien Finanzierungen:
· Eine Beleihungsquote von maximal 90%
· Eine Schuldendienstquote von maximal 40%
· Die maximale Laufzeit von 35 Jahren.
Während es im gewerblichen Bereich 100%-Finanzierungen gab und gibt, war das im privaten Bereich immer schon unüblich bis unmöglich. Und ganz ehrlich, wer hätte sich denn vor dem Wohnungskauf bei seiner Bank vorzusprechen getraut, wenn er nicht zuvor seine Sparbücher geplündert und alle Familienmitglieder abgeklappert hatte, um zumindest die immer schon verlangten 20% Eigenmittel vorweisen zu können? Eben. Also eine Beleihungsquote von 90% kann das Problem nicht sein.
Wie sieht es denn mit der Schuldendienstquote aus? Die ist definiert als jener Anteil vom Einkommen, der für die Finanzierung aufgewendet werden muß. Auch da scheint die Grenze von 40% nicht unvernünftig, wenn wir uns in Erinnerung rufen wie hoch die durchschnittliche Wohnbelastung in Österreich ist (zwischen 18% und 19%). Ja natürlich, da sind auch die Hofratswitwen mit ihren Altmieten erfasst.
Gelegentlich wird moniert, daß die Leute durch die restriktive Kreditvergabe stärker in die Miete gedrängt werden, und die Belastung fürs Wohnen dort deutlich mehr als 40% ausmacht. Hierzu ist aber anzumerken, daß im Falle der Miete regelmäßig die Gesamtbelastung, also inklusive der Betriebskosten und der Umsatzsteuer herangezogen wird, wogegen bei der Finanzierung lediglich der Schuldendienst zählt. Also ja, selbst wenn der Schuldendienst mit 40% begrenzt wird, so machen die Wohnkosten dennoch 45% bis 50% vom Einkommen aus.
Und kann es nicht sein, daß die Leute, wenn die Wohnbelastung beim Mieten 50% und mehr ausmacht, einfach eine Nummer zu groß denken? Das die Augen größer sind als das Geldbörsel? Wenn dem so ist, dann ist das beim Mieten kein Problem, der Mieter kann es sich ja anders überlegen und das Bestandsverhältnis wieder kündigen. Bei der Finanzierung sieht das anders aus, die Wohnung wieder zu verkaufen, die Finanzierung rückzuführen und dann einen anderen Weg einzuschlagen ist da schon deutlich aufwendiger und risikoreicher, besonders wenn man die etwa 10% an Ankaufspesen berücksichtigt.
Und die Laufzeit mit 35 Jahren? Ist das tatsächlich zu kurz? Wenn man davon ausgeht, daß ein Kreditaspirant zumindest 25 Jahre alt sein wird, dann ist er bei Ablauf des Kredites über 60 Jahre alt und steht somit kurz vor der Pensionierung. Ist es tatsächlich so abwegig, daß man einen Kredit auf die produktive Phase des Lebens beschränkt? Erscheint es nicht sinnvoll eine Regelung zu treffen, welche die Kreditnehmer davor schützt nach vielen Jahren der Tilgung kurz vor dem Ende des Kredites in eine Schieflage zu kommen, weil die Tilgung mit der Pension allein nicht mehr möglich ist? Wo gibt es denn im privaten Leben Vereinbarungen oder Verträge die für eine Dauer von mehr als 35 Jahren geschlossen werden?
Und letztlich ist auch die Bereitschaft der Kreditnehmer wesentlich, nämlich den Kredit auch langfristig zurückzahlen können und wollen. Wohnraum wurde in der Vergangenheit immer durch Verzicht und Disziplin mit einer langfristigen Perspektive geschaffen. Das ist mit der Einstellung „Alles und jetzt gleich“ der Generation Snowflake eher unverträglich. Natürlich ist eine hohe Eigentumsquote zu begrüßen und zu unterstützen. Jungfamilien haben dazu in der Vergangenheit eher keine Dachwohnungen im 7.Bezirk gesucht, sondern Familienwohnungen am Stadtrand. Ein Wochenende in Amsterdam und ein Winterurlaub in Bali ist Klimaklebern vorbehalten, Wohnraumschaffenden war dies in der Vergangenheit verwehrt.
Alles in allem scheinen die Kriterien der KIM Verordnung nicht ursächlich für das geringe Kreditgeschäft zu sein. Ist es nicht so, daß in der Vergangenheit vieles finanziert wurde, nur weil Geld nichts gekostet hat? Das viele Finanzierungen in einem normalen Zinsumfeld garnicht funktioniert hätten? Die Kriterien der Kreditvergabe sind immer im Verhältnis zum Immobilienwert bzw. dem Ankaufspreis zu sehen. Und seit Corona sind diese um etwa 20% gestiegen. Kann es nicht sein, daß die fehlende Finanzierbarkeit daher schon am Ankaufpreis liegt, und garnicht am Kredit, egal bei welchem Zinssatz?
Gäbe es wirklich viel mehr Finanzierungen wenn es, bei gleichbleibendem Preisniveau und gleicher Zinslandschaft, die Verordnung nicht gäbe? Wenn dem so wäre, dann hätten doch die Banken ihre 20% an Ausnahmekontingenten ausgeschöpft. Diese wurden aber garnicht erst angetastet.
Fazit: Ob die Unlust am Immobilienkauf rein emotional bedingt ist, der Markt medial schlecht gemacht wurde, die Banken zu restriktiv sind, die Preise immer noch zu hoch oder was auch immer die Gründe sein mögen, die KIM alleine ist es nicht.
