Erinnern Sie sich an Ihren ersten Deal?
Herwig Michael Peham: Mein erster Deal war im Zinshausbereich. Es war auch für meinen Kunden, die heutige 3SI Immogroup, einer der ersten großen Deals – heute ist sie ein bedeutender Player in der Branche. Besonders spannend sind für mich gewerbliche Deals, insbesondere Deals im Hospitality-Bereich, sowie der Aufbau langfristiger Geschäftsbeziehungen.
Ist dieser Klient noch Kunde?
Ja, die 3SI Immogroup ist nach wie vor ein sehr wichtiger Kunde, mit dem wir intensiv zusammenarbeiten.
Wo sehen Sie die größten Veränderungen in den vergangenen 20 Jahren in der Branche?
Die Erfahrung lehrt, dass auf Abschwünge immer wieder Aufschwünge folgen. In den ersten zehn Jahren meiner beruflichen Tätigkeit investierten viele österreichische Anleger verstärkt in Osteuropa. Mit der Finanzkrise 2008/2010 kam ein Umbruch – Investoren suchten wieder sichere Märkte. Österreich galt als stabiler Hafen, weniger volatil als angelsächsische Märkte, und zog zunehmend internationale Investoren, wie deutsche Pensionskassen, an. Infolgedessen konzentrierten auch wir uns wieder stärker auf den österreichischen Markt.
Kommen internationale Investoren wieder nach Österreich zurück? Aktuell ist eine deutliche Zurückhaltung zu verspüren.
Derzeit sind internationale Investoren weniger aktiv, da sie stark renditeorientiert agieren und Österreich im globalen Vergleich nicht immer die erwarteten Renditen bietet. In den letzten Jahren dominierten daher österreichische Investoren – oft mit hohem Eigenkapitalanteil – sowie Versicherungen und Banken, die solide Investments suchten. Die geringere Konkurrenz ermöglichte ausführlichere Prüfungen und längere Entscheidungsphasen.
Wird heute länger, intensiver geprüft?
Definitiv. Der Zeitraum bis zum Abschluss einer Transaktion hat sich verlängert. Schon früher dauerten Deals im Investmentbereich meist mehrere Monate – vor allem bei strukturierten Verkaufsverfahren, die eine sorgfältige Vorbereitung erfordern. Heute ist es noch wichtiger, den Markt und die agierenden Player bestens zu kennen, um die passenden Investoren gezielt auswählen zu können, anstatt mit einer Vielzahl zu sprechen. Der Schlüssel liegt darin, Käufer und Verkäufer effizient zusammenzubringen und im richtigen Moment mit den richtigen Akteuren zu sprechen. Dies erfordert umfangreiche Vorarbeit und viele Gespräche im Vorfeld sowie die richtige Preisfindung.
Früher lagen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern oft weit auseinander, doch mittlerweile hat sich die Lücke etwas geschlossen und auf beiden Seiten ist mehr Realismus eingekehrt. Manche Verkäufer handeln nicht aus freien Stücken, sondern aus Notwendigkeit.
Die Kluft bei den Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer ist geringer geworden.
Aktuell befinden wir uns in einem klaren Käufermarkt – die Käufer bestimmen die Preise und ihre Renditeerwartungen sind gestiegen. Viele Verkäufer müssen sich an die veränderten Marktbedingungen anpassen, was dennoch in den letzten Jahren gute Deals ermöglicht hat, allerdings zu höheren Renditeniveaus.
Besondere Herausforderungen gibt es weiterhin im Wohnneubau-Segment. Investoren erwarten dort oft Renditen von über 4 %, die Entwickler jedoch kaum bieten können. Diese Lücke besteht weiterhin, könnte sich aber im Laufe des Jahres schließen. Trotz des Trends, vermehrt in gewerbliche Objekte zu investieren, bleibt das Interesse an Wohnimmobilien, insbesondere an Bestandsimmobilien, bestehen. Hier konnten Verkäufer oft akzeptable Renditen erzielen, etwa wenn die Immobilie bereits seit mehreren Jahren im Bestand war und somit eine Win-Win-Situation für beide Seiten entstand.
Im Bürobereich waren zuletzt vor allem renditegetriebene Investoren aktiv, die attraktive Deals abschließen konnten – auch bei Core-Produkten mit guten Renditen. Ich erwarte hier eine Bodenbildung, da die Renditen für Core-Produkte tendenziell wieder sinken werden. Bei Bestandsimmobilien hingegen, insbesondere solchen mit offenen ESG-Themen und notwendigem Investitionsbedarf, bleiben höhere Renditen beim Ankauf erforderlich. Allerdings sehe ich keinen weiteren Renditeanstieg, vielmehr steht ein Rebound kurz bevor.
Im Tourismus ist der Aufschwung bereits spürbar. Die Nächtigungszahlen steigen?
Ein weiterhin sehr spannendes Segment. Nach der Covid-Krise gab es eine rasante Erholung, die sich jedoch noch nicht vollständig in den Renditen widerspiegelt. Viele Hotelverkäufe betrafen Bestandsobjekte, die mit Renditen von bis zu 6 % veräußert wurden – eine attraktive Situation für beide Seiten. Neu errichtete Hotels sind für Entwickler meist erst bei einer Rendite von unter 5 % rentabel, ein Niveau, das noch nicht überall erreicht wurde. Dennoch gibt es bereits erste Transaktionen, die unter dieser Marke liegen. Ein von mir kürzlich abgeschlossener Forward-Funding-Deal bestätigt, dass dieses Segment großes Potenzial bietet.
Wir sprechen hier von der Städtehotellerie?
Diese hat sich besonders gut entwickelt, da Wien und ganz Österreich Rekordnächtigungszahlen verzeichnen. Auch im Leisure-Bereich zeigt sich eine starke Nachfrage und gute Auslastung. Internationale Investoren haben zunehmend Interesse an diesem Segment, aber ich sehe nach wie vor den größten Markt in der City-Hotellerie, die weiterhin die stärkste Entwicklung aufweist.
Noch kurz zum Wohnen zurück. Mikroappartements – weiterhin ein attraktiver Markt?
In den letzten Jahren haben die KIM-Verordnung und die stark gestiegenen Zinsen dazu geführt, dass Eigentum für viele nicht mehr finanzierbar war. Banken waren in der Kreditvergabe sehr zurückhaltend und es war schwer für die Kunden, Finanzierungen zu bekommen. Das hat dazu geführt, dass viele Menschen in den Mietmarkt gedrängt wurden, was die Mietpreise natürlich in die Höhe getrieben hat.
Es gibt zwei wichtige Bereiche: Erstens, kleine Wohnungen und Mikroappartements, die früher als unattraktiv galten, mittlerweile aber wieder gefragt sind. Angesichts der gestiegenen Mietpreise bleiben diese Wohnungen für viele noch erschwinglich. Daher sehe ich weiterhin eine starke Nachfrage nach Mikroappartements. Andererseits gibt es auch viele Familien, die im Mietmarkt bleiben müssen und mit einer Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnung nicht auskommen. Hier sehe ich ein Defizit – es werden zu wenige größere Wohnungen gebaut. Natürlich ist es schwierig, höhere Mietpreise pro Quadratmeter für größere Wohnungen zu erzielen.
Es fehlen also Drei-, Vier-Zimmer-Wohnungen im Neubau …
Das ist genau das Problem – größere Wohnungen sind einfach zu selten. Bei großen Projekten werden oft nur etwa 10 % der Wohnungen größer gestaltet, während der Fokus auf effizienten Zwei-Zimmer-Wohnungen liegt. Aber es gibt auch Nachfrage nach größeren, effizienten Wohnungen, die durchaus Sinn machen. Aus internationalen Märkten wissen wir, dass oft nach der Anzahl der Schlafzimmer und nicht nach Quadratmetern bewertet wird. Ich denke, auch hier wird sich der Trend hin zu einer Orientierung an der Anzahl der Schlafzimmer entwickeln, wobei die Schlafzimmer selbst nicht unbedingt 20 Quadratmeter groß, sondern vor allem funktional sein müssen. Wichtig ist, dass man die benötigten Räume hat.
Haben Sie Ihre Traumimmobilie schon gefunden?
Ich habe meine Traumimmobilie gefunden – ursprünglich aus dem Raum Niederösterreich bzw. Steyr stammend, kam ich als Student nach Wien und landete im achten Bezirk, wo ich schließlich geblieben bin. Nicht in derselben Wohnung, aber an einem schönen neuen Standort und ich bin aufgrund der tollen Infrastruktur sehr zufrieden. Zusätzlich habe ich mir ein Projekt im Wienerwald zugelegt, das ich als "Traumimmobilie der Zukunft" sehe. Momentan steht aber noch die Arbeit im Vordergrund – Renovierung, selbst anpacken. Ich bin handwerklich begabt, verlasse mich aber auch gerne auf Unterstützung.
Aktuell erreichen mich viele Deal-Meldungen aus dem Logistikbereich. Warum ist Logistik aktuell so attraktiv?
Der Logistikmarkt ist aus meiner Sicht sehr spannend. In der Vergangenheit war oft die Auffassung, dass Österreich für internationale Investoren nicht attraktiv genug ist – die Objekte waren zu klein im Vergleich zu anderen Märkten. Daher haben viele Investoren wenig Interesse an Logistikobjekten in Österreich gezeigt. Diese Rückmeldung haben wir an Eigentümer und Entwickler weitergegeben, die daraufhin größere Objekte umgesetzt haben. Diese sind gut vermietet und das Logistiksegment boomt, mit attraktiven Mieten für Investoren.
In den vergangenen ein bis zwei Jahren hat sich jedoch ein interessantes Phänomen gezeigt: Nicht alle Investoren suchen nur noch nach großen Objekten, sondern auch kleinere Logistikimmobilien in Richtung Last-Mile sind gefragt. Das bedeutet aber nicht, dass Logistikimmobilien an Wert verloren haben – es geht darum, die richtigen Investoren zu finden.
Aus welchem Grund sind kleinere Objekte stark nachgefragt. Vor allem aber – welche Investoren suchen danach?
Risikostreuung war ein wichtiges Thema. Einige Investoren, die global tätig sind, entschieden sich, ihre Logistikinvestitionen in Deutschland auf größere Objekte zu konzentrieren, wollten aber bei einem Wert unter 100 Millionen Euro pro Objekt bleiben, um das Risiko zu streuen. Sie bevorzugten daher mehrere Standorte statt eines großen Investments, weshalb auch in anderen Segmenten ein liquider Exit-Markt zu beobachten ist Risikostreuung ist nach wie vor willkommen, auch wenn viele Privatinvestoren in den letzten 24 Monaten bei großen Objekten 100 % Eigenkapital eingesetzt haben – egal, ob es sich um Objekte im Wert von 5 Millionen oder 150 Millionen Euro handelte.
Welche Anleger investieren mit 100 % Eigenkapital?
In erster Linie Privatinvestoren und Family Offices. Diese Investoren sehen aufgrund des nicht mehr so starken Wettbewerbs Chancen. Sie könnten attraktive Immobilien zu einer guten Rendite auswählen, was viele dazu bewegt, in Wohn- oder Büroobjekte zu investieren.
Das heißt die Investoren haben die Preisrallye der vergangenen Jahre nicht mitgemacht?
Es gibt zwei Hauptgründe: Zum einen wollten viele Investoren nicht an der Preisrallye teilnehmen, zum anderen hatten sie jetzt mehr Zeit, um Objekte in Ruhe zu prüfen. In den letzten Jahren konnten viele Investoren aufgrund von Negativzinsen mit nahezu keinem Eigenkapital kaufen und daher sehr attraktive Preise bieten, was schnell viele Interessenten anzog. Für solide private Investoren war diese Situation jedoch weniger interessant – sie wollten einfach nicht mitmachen.
Es gibt auch alternative, aber nachgefragte Assetklassen, wie zum Beispiel Infrastrukturimmobilien, die besonders von Pensionskassen und konservativen Investoren gesucht werden. Schulen und Universitäten sind ebenfalls wieder stärker gefragt, vor allem mit langfristigen Verträgen. Diese Immobilien zeigen einen Aufwärtstrend und steigende Nachfrage. Ein weiteres interessantes Segment sind Gesundheitsimmobilien wie Pflegezentren oder kleinere Ärztezentren. Der Bedarf auf dem Markt ist eindeutig vorhanden.
Retail dürfte im Moment von den Investoren stiefmütterlich behandelt werden?
Viele neue Fachmärkte wird es in Österreich nicht mehr geben, da das Angebot bereits ausreichend ist. Es gibt zwar noch einige kleine weiße Flecken, wo der Ausbau Sinn machen könnte, aber oft war die Entstehung neuer Fachmärkte eher eine Konkurrenzsituation. Gleichzeitig hat diese Assetklasse wieder das Interesse von Investoren geweckt, die nach Alternativen zum Wohnbereich gesucht haben, wo die Renditen nicht mehr attraktiv genug waren. Besonders interessant ist Retail, wenn langfristige Verträge mit etablierten Mietern wie Supermärkten bestehen, da solche Objekte oft eine niedrigere Rendite bieten, aber dennoch positiv bewertet werden. Fehlt jedoch ein starker Ankermieter, steigen die Renditeerwartungen, da Nachvermietungs- und Investitionsrisiken bestehen. Es wird spannend sein zu sehen, wie sich Käufer und Verkäufer in diesem Segment im kommenden Jahr weiter positionieren.
Werden die Themen Nachhaltigkeit, ESG, am Altar der Wirtschaftlichkeit geopfert?
ESG wird definitiv bleiben. Aber aktuell rücken wirtschaftliche Themen stärker in den Vordergrund. Einige Investoren möchten zukünftig nur noch ESG-taugliche Objekte in ihrem Portfolio, doch es wurden auch Objekte angekauft, die nicht alle ESG-Kriterien erfüllen. Man ist sich bewusst, dass bei einer gewünschten Rendite bestimmte Themen, wie etwa die Anpassung an ESG-Standards, in die eigene Hand genommen werden müssen. Die Frage ist, wie schnell diese Anpassungen umgesetzt werden, besonders angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Das könnte dazu führen, dass solche Änderungen langsamer erfolgen als ursprünglich geplant.
2025 ein spannendes Jahr. Die KIM-Verordnung läuft aus, viele Wahlen in Österreich, Trump ist wieder Präsident in den USA …
In Bezug auf den Investmentmarkt 2025 gibt es mehrere Faktoren, die ihn beeinflussen werden. Ein wichtiger Aspekt wird die Anpassung an die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sein, insbesondere durch die aktuellen Zinssätze und die geopolitischen Entwicklungen. Dazu kommt der ESG-Trend, der immer mehr an Bedeutung gewinnt und die Investitionsentscheidungen beeinflusst. Auch der technologische Fortschritt, etwa durch digitale Plattformen oder die Entwicklung von PropTech, könnte die Branche revolutionieren. Schließlich spielt die Risikostreuung in unsicheren Zeiten eine immer größere Rolle, weshalb auch kleinere, diversifizierte Investments stärker gefragt sein könnten.
Zum Thema Auslaufen der KIM-Verordnung: Die Preise werden weiterhin hoch bleiben, während die Leistbarkeit im Vordergrund steht. Die KIM-Verordnung war sicherlich ein Werkzeug, um die Finanzmarktstabilität zu gewährleisten, aber die zugrunde liegenden wirtschaftlichen und finanziellen Realitäten spielen weiterhin eine entscheidende Rolle. Auch wenn Banken unter Druck standen, strenge Kreditvergabepraktiken anzuwenden, könnte der Wegfall der KIM-Verordnung in bestimmten Fällen wieder mehr Flexibilität schaffen. Banken werden allerdings weiterhin vorsichtig agieren, da regulatorische Prüfungen und die FMA immer ein Auge auf die Kreditvergaben werfen.
Wie sind Sie in die Immobilienwirtschaft gekommen?
Ich bin zum Studium nach Wien gekommen, um Wirtschaft zu studieren, und das Thema Immobilien hat mich schon immer interessiert. Damals gab es allerdings keine einschlägigen Studien oder Immobilien-Fachhochschulen und so bin ich über die Unternehmens- sowie Tourismusberatung, in denen Immobilien ebenfalls eine Rolle spielten, in die Branche gekommen. Ich habe im Tourismussektor eine Controlling-Abteilung aufgebaut und diese Zahlenaffinität hilft mir auch im Investmentbereich. Vor über 20 Jahren erhielt ich dann eine Empfehlung für Michael Ehlmaier und so kam es zu unserer Zusammenarbeit. Ich freue mich sehr, dass ich immer noch Teil der EHL Investment Consulting bin und seit Beginn beim Aufbau des Investmentbereichs gemeinsam mit einem tollen Team erfolgreich mitwirken konnte.
Heute gibt es spezielle Ausbildungen. Welche würden sie empfehlen?
Heutzutage würde ich auf jeden Fall eine klassische Immobilienausbildung empfehlen, sei es durch einen FH- oder TU-Lehrgang. Es gibt heute viele Möglichkeiten, sich in diesem Bereich weiterzubilden. Aber genauso wichtig ist es, sich nicht nur stur auf das Fach zu fokussieren, sondern die Augen offen zu halten und auch in andere Bereiche zu schauen. Das habe ich mein ganzes Leben lang so gehandhabt. Für mich war es immer wichtig, von verschiedenen Bereichen etwas zu lernen und dieses Wissen dann in den Immobilienbereich zu übertragen. Das gilt besonders für junge Menschen: Offenheit und die Bereitschaft, auch andere Disziplinen zu betrachten, sind entscheidend. Bei EHL bieten wir auch immer wieder Trainee-Programme für Studenten und Absolventen an, wo sämtliche Bereiche und Assetklassen durchlaufen werden.
Ich selbst reise auch sehr gerne und schaue mir Immobilienmärkte weltweit an. Früher, als wir bereits im internationalen Netzwerk waren, habe ich zum Beispiel in Singapur mit Kollegen über den Markt gesprochen. Auch als Student, etwa während meiner Sommeruniversität in China oder einer Studienreise nach Südafrika, habe ich mich mit lokalen Immobilienunternehmen zusammengesetzt. Das war immer eine Richtung, die mich fasziniert hat und die für mich als angehender Immobilienexperte sehr wertvoll war.
