Life-Science-Immobilien sind zwar eine spezielle, aber zunehmend relevante Immobilien-Anlageklasse. Die Entwicklung ist eng mit globalen gesellschaftlichen und technologischen Trends verknüpft. Zu den wichtigsten Märkten zählen das Vereinigte Königreich, Deutschland, Frankreich, Irland und die Niederlande. Am Beispiel der Niederlande wird deutlich, welche Standortfaktoren für Life-Science-Immobilien entscheidend sind. Eine starke internationale Vernetzung, leistungsfähige Hochschulen sowie ein innovationsfreundliches Umfeld bilden die Grundlage für erfolgreiche Science Parks. Charakteristisch für Life-Science-Immobilien ist die Kombination verschiedener Nutzungsarten wie Büro-, Labor- und Entwicklungsflächen innerhalb eines Gebäudes. Ziel ist es, interdisziplinäre Zusammenarbeit zu fördern und Innovationsprozesse räumlich zu unterstützen.
Life Science Real Estate profitiert von globalen Megatrends
„Der demografische Wandel, das Anwachsen der globalen Mittelschicht, die Zunahme von Zivilisationskrankheiten im Zuge der Alterung oder der Klimawandel führen alle direkt oder indirekt dazu, dass der Life Science Sektor nachhaltig wächst.“—Martin Eberhardt, CEO, HELIX alpha
Was genau unter dem Begriff „Life Science" zu verstehen ist, wird in der Branche nicht einheitlich gesehen. Die Vorstellungen darüber, welche Bereiche dazugehören, gehen durchaus auseinander – eine präzise Definition ist daher unerlässlich.
„Den Kern bilden Biotechnologie, Medizintechnik und die Pharmaindustrie, ergänzt durch digitale Gesundheitslösungen im Bereich E-Health sowie die jeweiligen Zulieferbetriebe. Die Anforderungen sind komplexer als bei einer Büro- oder Wohnimmobilie. Beispielsweise muss die Lüftung in Laboren einen 6- bis 12fachen Luftwechsel pro Stunde sicherstellen. So soll etwa die Abführung von gefährlichen Dämpfen und Aerosolen sichergestellt werden. Ein anderes Beispiel ist die S1- und S2-Fähigkeit bei Life Science Immobilien. Gemeint sind damit Biosicherheitsstufen in Laboren, wobei S1 geringe Gefährdung und S2 moderate Gefährdung durch biologische oder krankheitserregende Stoffe bedeutet.“—Martin Eberhardt, CEO, HELIX alpha
Als Rückgrat der Gesundheitsindustrie schafft Life Science Real Estate unverzichtbare Räume für Forschung, Produktion und Distribution. Das macht es zu einer infrastrukturnahen Assetklasse mit hoher Resilienz – und messbarem gesellschaftlichem Mehrwert.
Life Science hat sich zunehmend als liquide Immobilienanlageklasse etabliert. Nach einem Einbruch 2023 erreichte das Transaktionsvolumen 2024 europaweit wieder rund 2,8 Mrd. Euro. Die wichtigsten Märkte sind das Vereinigte Königreich, Deutschland, Frankreich, Irland und die Niederlande.
Niederlande bieten sehr gute Rahmenbedingungen für Life Science Real Estate
Anschließend geht Martin Kraaij, Fund Director des ASR Dutch Science Park Fund bei a.s.r. real estate, auf den Markt in den Niederlanden ein. Kraaij managt den 275 Mio. Euro schweren ASR Dutch Science Park Fund, der zwölf Objekte in den Niederlanden hält.
„Die Niederlande kamen 2024 im Ranking des DHL Global Connectedness Report auf den ersten Platz. Das heißt, kaum ein anderes Land ist so stark in globale Netzwerke eingebunden. Des Weiteren haben die Niederlande fünf Universitäten unter den globalen Top 100 Hochschulen. Auch im Global Innovation Index erreichen die Niederlande eine gute Platzierung. Kurz: Die Niederlande bieten sehr gute Voraussetzungen für die Unternehmen, die Mieter von Life Science Immobilien sind.“—Martin Kraaij, Fund Director, a.s.r. real estate
a.s.r. real estate teilt die Life-Science-Parks in “Established” und “Emerging” ein. Beispiele für sehr gut etablierte Parks sind der Amsterdam Science Park im Südosten der niederländischen Hauptstadt, der Leiden Bio Science Park oder der TU Delft Campus an einer der führenden technischen Universitäten Europas.
“Wir schauen bei der Objektauswahl auf die Know-how-Anker in einem Park, auf das gesamte Ökosystem, auf den lokalen Immobilienmarkt und auch auf die wirtschaftliche Stärke der Region. Auch im Life Sciene Segment zeigt sich zwischen 2022 und 2024 ein Renditeanstieg. Die Renditen stiegen von 6,8 Prozent Anfang 2022 auf 7,5 Prozent im dritten Quartal 2025. Dies ist – vor allem im Vergleich zu Büro aber auch zu Wohnen – ein relativ geringer Renditeanstieg und unterstreicht die Krisenresilienz von Science Parks.“—Martin Kraaij, Fund Director, a.s.r. real estate
Life-Science-Immobilien verbinden verschiedene Nutzungsarten
„Generell weisen Life-Science-Immobilien höhere Anforderungen auf als Immobilien anderer Nutzungsarten. Zudem ist für Life-Science-Immobilien die Verbindung von Büro-, Labor- und Entwicklungsflächen charakteristisch. Auf diese Weise wird das interdisziplinäre Zusammenarbeiten gefördert und Kommunikationswege verkürzt. Das Gebäude fungiert nicht nur als Hülle, sondern als aktiver Bestandteil des Forschungs- und Innovationsprozesses.“—Manuel Schrapers, CEO von Metroplan
Schrapers hebt zudem die Rolle der Architektur- und Fassadengestaltung hervor. Diese soll oft die Produkt- bzw. Firmen-DNA wiedergeben. Des Weiteren gibt es dem Metroplan-CEO zufolge in Deutschland strenge planerische Randbedingungen durch Normen, Genehmigungsrecht und Regularien – beispielsweise das Bundes-Immissionsschutzgesetz. So ist etwa eine besondere Abluft- und Abwasserführung vorgeschrieben. Generell haben Life-Science-Immobilien auch einen höheren Anteil an technischer Gebäudeausstattung als andere Nutzungsarten.
