Ja, die Nachfrage nach Umschlaghallen und Parcel Distribution Facilities ist gestiegen - und der Trend ist ganz klar auf die Steigerungen im Online-Handel zurückzuführen. Felix Zekely, Head of Agency & Global Corporate Services bei Immobiliendienstleister CBRE Österreich, glaubt an Langfristigkeit: „Aus Immobiliensicht kann man sagen, dass diese Anlagen aus Investorensicht noch als Sonderimmobilien beurteilt werden - vor allem im Vergleich zu Standard-Distributionshallen nach internationalem Standard. Die verbaute Grundstücksfläche ist geringer, die Anzahl an Toren hoch, es werden viele Stellplätze benötigt. Der Investor sieht ein höheres Nachverwertungsrisiko. Wir denken, dass die Steigerungen und die damit verbundene Nachfrage ein langfristiger Trend sind und beurteilen das Nachverwertungsrisiko als gering.“
Die Nachfrage kommt insbesondere von der Österreichischen Post und auch durch die Deutsche Post, so Zekely. Und der österreichische Versand-Riese ist höchst aktiv, wie Post-Sprecher Michael Homola erzählt: „Je nach konkretem Anforderungsprofil screenen wir die Möglichkeiten und Angebote am Markt, um infolge entweder ein Investorenmodell für den Fall einer geplanten Anmietung auszuschreiben oder aber wir gehen durchaus auch in die Entwicklung und Errichtung, wenn die Eingangsparameter passen.“ Was müssen denn diese Spezial-Immobilien alles können, um den Post-Check zu bestehen?
Homola: „Der Logistikbereich, speziell in Europa, folgt dem ,build to suit‘ Prinzip. Die spezifischen Anforderungen leiten sich von den unterschiedlichen Nutzungen ab - ob es sich um ein hochtechnisiertes Logistikzentrum, eine Zustellbasis oder aber auch um einen Filialstandort handelt. Bei Office-Nutzungen entsprechen unsere Anforderungen den üblichen Kriterien effizienter und zukunftsfähiger Bürogebäude.“ Und die Herausforderungen durch den Online-Handel sind nicht ohne. Homola: „Abgeleitet von unserer immobilienwirtschaftlichen Strategie sind wir als ,enabler‘ bereits in die Strategieentwicklung der jeweiligen Bereiche der Post aktiv eingebunden. Ein wesentlicher Eckpunkt dieser Strategie ist die Sicherstellung optimaler Flächenkosten und die entsprechende Flexibilität.“ Nicht betriebsnotwendige Immobilien werden restriktiv deinvestiert - verkauft oder vermietet - und durch zukunftsfähige Standorte ersetzt, beschreibt der Post-Sprecher die Vorgangsweise. Schlagworte wie Skalierbarkeit von Flächen und eine rasche und kostengünstige Umnutzbarkeit stehen dabei im Vordergrund.
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Lukas RichterColliers-Logistikexperte Lukas Richter rechnet jedenfalls in wenigen Monaten mit interessanten Entwicklungen: „Es gibt eine deutliche Tendenz nach oben bei Logistikflächen. Der Markt ist derzeit sehr wandelbar, einige Projekte werden nun wieder aus der Schublade gezogen“, will Richter vorerst nicht nähere Details nennen. Aber: „Flächen müssen an den Mann gebracht werden. Es gibt rege Nachfrage, aber was zum Zug kommt, wird sich in den nächsten Monaten entscheiden.“ Was er jedoch bemerkt: Auf alten Flächen ist kaum mehr etwas durchführbar. „Mittlerweile ist Frequenz bei der Nutzung von Logistikimmobilien einfach so hoch, dass die alten Flächen nicht mehr mithalten können. Es gibt ein paar gute Gebäude, die eignen sich aber nur für ‚langsam drehende‘ Dienste.“ Es kommt also seiner Meinung nach zu einer Verschiebung von alten zu neuen Flächen, aber keine neu gebauten Logistikflächen. Richter: „Da kommt erst Bewegung ab 2016, da werden Projekte neu gestartet.“ 2016 wird sich Etliches entwickeln, so Colliers-Experte Richter, die Mietverträge dazu werden derzeit abgeschlossen.
Der geografische Fokus bei Logistik- und Industrieimmobilien liegt nach wie vor in Ballungsgebieten. Richter: „Je stadtnäher, desto besser, man konzentriert sich auf die Ballungszentren.“ In Oberösterreich gebe es zwar ein Zentrallagerprojekt in Linz und auch die Industriezone Linz und Steyr sei ein Hotspot, aber sonst gebe es „nichts Besonderes“. Denn: „Da geht man eher in den Tiroler Raum oder gleich Richtung Wien, weil die LKWs können ja problemlos 2 bis drei Stunden fahren.“ Darüber hinaus ist man in Oberösterreich generell eher industrielogistik-lastig und weniger im Konsumlogistikbereich aktiv. Gute Standorte sind für den Colliers-Logistikexperten Wien („Süden und Norden“), Salzburg und Steiermark. Ähnlich beurteilt auch CBRE-Experte Felix Zekely die Entwicklung: „Logistikimmobilien werden an hochgradigen Verkehrsnetzen entwickelt. Kleine, lokale Verteilzentren entstehen in urbaneren Lagen, nahe den Endverbrauchern. Große Terminals entstehen zudem in Sonderzonen wie um Flughäfen und in den Häfen.
Die bedeutendsten Konzentrationen sieht man bei CBRE im Süden Wiens, vom zukünftigen ÖBB Terminal Inzersdorf bis Wiener Neustadt: „Wien Nord ist stark im Kommen, die Entwicklung in Hagenbrunn ist sehr positiv.“
In Oberösterreich gibt es interessante Projekte im Bereich Marchtrenk und Wels, erzählt Zekely weiter, der Hafen Enns sei auch eine wirklich bedeutende Drehscheibe geworden. Zudem seien entlang der A1 großvolumige Projekte entstanden wie etwa das Postverteilzentrum Allhaming. Um Wien gibt es einige interessante Projekte, im Norden und im Osten. Der Standort Graz (Cargo Center Graz) sowie Graz Kalsdorf werde sich aus seiner Sicht auch weiter gut entwickeln, so Zekely weiter. Immer enger werde es, je weiter man in Richtung Westen sieht: „Da finden sich kaum Liegenschaften am hochrangigen Verkehrsnetz zu Preisen, die Logistikimmobilienentwicklung wirtschaftlich sinnvoll darstellen lassen.“
Felix ZekelyApropos Preise: Die Preisentwicklung wird von den Experten differenziert wahrgenommen. Zekely: „Die Preisentwicklung ist stabil, aufgrund der Entwicklung der Grundstückspreise entfernen sich die Zentren von urbanen Lagen. Legt man einer Projektkalkulation Grundstückskosten von mehr als 80 Euro pro Quadratmeter zugrunde, dann lässt sich faktisch kein Logistikprojekt entwickeln bzw. liegen die kalkulatorischen Mieten dann auf einem Niveau, das im kompetitiven Umfeld nicht erzielbar ist.“
Auch Colliers-Logistikimmobilien-Fachmann Richter bestätigt eine ähnliche Tendenz: „Der Investorenmarkt für alte Flächen entwickelt sich nicht besonders gut. Besser ist es da schon bei neuen Flächen. Zwischennutzung ist daher das Thema.“ Der Standort, so Richter, müsse schon sehr gut sein, dass man einen Investitionsbedarf entdeckt: „Nach älteren Flächen kräht kein Hahn mehr – thermische Sanierung, das Dach gehört gemacht - da sind die Betriebskosten zu hoch, das tut sich keiner mehr an.“
