Zusätzlich zum insgesamt sehr dynamischen Vermietungsgeschehen in diesem Jahr hat nicht zuletzt eine Reihe von Großabschlüssen dem Flächenumsatz zu einem neuen Rekord verholfen, so eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Gleich drei Ansiedlungen im Segment oberhalb von 100.000 Quadratmeter konnten verzeichnet werden. Der mit Abstand größte Abschluss des Jahres ist weiterhin der Tesla-Neubau in Grünheide bei Berlin mit 327.000 Quadratmeter, gefolgt von der Amazon-Ansiedlung in Erfurt (225.000 m²) sowie dem Nokera-Werk in Möckern in Sachsen-Anhalt (116.000 m²). Alle drei Verträge wurden im ersten Halbjahr abgeschlossen. Der größte Vertrag des dritten Quartals ist eine Anmietung von AP Moeller Maersk in Bremerhaven über 70.000 Quadratmeter.
Für die vergangenen drei Monate ist dagegen mit einem Flächenumsatz von 1,78 Millionen Quadratmeter eine etwas gebremste Dynamik zu vermelden. So notiert das dritte Quartal 2022 rund 14 Prozent unter dem Quartalsschnitt der vergangenen fünf Jahre.
„Auch wenn sich hier zu gewissen Teilen sicherlich die sich abzeichnende Rezession widerspiegelt, so dürfte doch der entscheidende Faktor für die etwas gebremste Dynamik momentan der vorherrschende Angebotsmangel sein, der sich längst nicht mehr nur auf die Top-Standorte beschränkt. Da insbesondere Unternehmen mit Gesuchen im großflächigen Segment aufgrund des Flächenmangels in den bedeutenden Agglomerationsräumen seit einigen Jahren immer häufiger gezwungen sind, auf alternative Standorte auszuweichen, ist der Markt mittlerweile auch in vielen Nebenzentren wie leergefegt.“—Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH
Neubauanteil auf hohem Niveau
Obwohl aktuell gleich mehrere große Fertigungsstätten in das Ergebnis einfließen, ist der Eigennutzeranteil mit 30 Prozent deutlich niedriger als im Schnitt der vergangenen Jahre. Vor dem Hintergrund, dass Logistikimmobilien in den letzten Jahren bei Investoren sukzessive beliebter geworden sind und diese auch im großflächigen Segment verstärkt Projekte entwickeln und zur Miete anbieten, ist diese Entwicklung nicht weiter verwunderlich. So dürften beispielsweise auch Built-to-suit-Lösungen tendenziell zukünftig für die Vermietungsmärkte noch weiter an Bedeutung gewinnen.
Der Anteil der Neubauflächen am Gesamtumsatz liegt mit 67 Prozent auf einem hohen Niveau, worin sich nicht zuletzt der Angebotsmangel im Bestand in vielen Regionen bemerkbar macht. Gleichzeitig stellen viele Branchen mittlerweile deutlich höhere Anforderungen an die Flächen als noch vor einigen Jahren, sodass für sie ältere Bestandsflächen kaum für neue Standorte in Frage kommen.
Mietpreise steigen deutlich
Die Kombination aus dem an manchen Standorten mittlerweile eklatanten Angebotsmangel und der massiv zunehmenden Baukosten hat die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten in allen bedeutenden Logistikregionen zum Teil deutlich steigen lassen. So verzeichnet die Spitzenmiete im Schnitt der Top-Märkte im Vorjahresvergleich einen Anstieg um 10 % und die Durchschnittsmiete um 7 %. Die stärkste Zunahme bei den Spitzenmieten kann in Köln vermeldet werden, wo ein Plus um 1,10 € (+19 %) auf nun 6,90 €/m² zu Buche steht. Aber auch Hamburg (7,50 €/m²; +15 %) und Düsseldorf (7,20 €/m²; +14 %) legen kräftig zu. Der mit Abstand teuerste Markt ist wenig überraschend München, wo 8,00 €/m² (+7 %) anzusetzen sind. Während sich Berlin (7,50 €/m²; +4 %), Frankfurt (7,30 €/m²; +3 %) und Stuttgart (7,30 €/m²; +4 %) mittlerweile deutlich oberhalb der 7-€-Marke bewegen, ist Leipzig mit 4,90 €/m² (+7 %) noch vergleichsweise günstig.
