Der Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien ist mit neuem Schwung in das Jahr 2026 gestartet. Die Nachfrage hat sich zu Jahresbeginn spürbar belebt, könnte durch den Irankrieg jedoch wieder gebremst werden. Gleichzeitig gewinnen strukturelle Nachfragetreiber wie der erneut wachsende E-Commerce verstärkt an Bedeutung. Über diese Entwicklungen diskutierten Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei GARBE Industrial, Michael Marcinek, Head of Business Development bei GARBE Industrial, Gerhard Lehner, Head of Germany bei Savills Investment Management (Savills IM), sowie Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei der HIH Invest.
Zum Jahresauftakt zeigt sich der Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien deutlich robuster als es die konjunkturellen Rahmenbedingungen vermuten lassen. „Wir haben eine Vermietungsschlagzahl erreicht, die die gesamtwirtschaftliche Lage übertrumpft. Das erste Quartal war durchweg sehr positiv“, sagt Marcinek. Damit knüpft der Markt an ein starkes Schlussquartal 2025 an und setzt die Stabilisierung der vergangenen Monate fort. Auch aus Sicht des Research-Teams von GARBE Industrial ergibt sich ein gefestigtes Bild. „Der Flächenumsatz hat sich wieder auf dem Vor-Corona-Niveau eingependelt“, sagt Kassner. „Wir sehen aktuell eine Normalisierung statt eines Einbruchs.“
Infolge der geopolitischen Spannungen nehmen die Unsicherheiten am Markt jedoch aktuell wieder zu. „Neben dem konjunkturellen Druck belasten die Logistikbranche auch steigende Energie- und Transportkosten“, sagt Kassner. „Über höhere Energiepreise, gestörte Lieferketten und steigende Materialkosten ziehen außerdem die Baukosten wieder an. Ursprünglich hatten wir hier mit einer Entspannung gerechnet.“ Zugleich entstünden aus den wiederkehrenden Krisen aber auch strukturelle Chancen: „Unternehmen stellen ihre Lieferketten zunehmend resilienter auf, etwa durch Regionalisierung und den Aufbau von Sicherheitsbeständen. Das schafft zusätzlichen Bedarf an Logistikflächen“, so Kassner.
E-Commerce und asiatische Nutzer treiben die Nachfrage
Rückenwind erhält der Logistikimmobilienmarkt aktuell vor allem durch eine wieder anziehende Nachfrage aus dem E-Commerce. „Wir gehen davon aus, dass sich der Online-Handel langfristig mit einem stabilen Wachstum von rund fünf Prozent entwickelt“, sagt Kassner. Zusätzliche Impulse kommen von neuen Playern und Vertriebswegen aus dem asiatischen Raum. „Seit dem Jahreswechsel hat die Nachfrage deutlich angezogen, auch getrieben durch ostasiatische E-Commerce-Unternehmen“, berichtet Tappert. „Sie zählen inzwischen zu den wichtigsten Nachfragern, insbesondere im Ruhrgebiet.“ Lehner sieht zudem eine stärkere Bindung dieser Nutzer: „Vor allem asiatische Nutzer schließen vermehrt langfristige Mietverträge ab und sichern sich gezielt Standorte über längere Laufzeiten.“ Lehner beobachtet zudem eine Verschiebung in den Nutzerstrukturen: „Third-Party-Logistics-Anbieter stehen zunehmend unter Margendruck und verlängern Logistikverträge nicht immer langfristig oder geben Standorte auf. Flächen werden dann vermehrt direkt von asiatischen Logistikunternehmen für Konsumgüter angemietet.“ Darüber hinaus gewinne die Qualität der Objekte weiter an Bedeutung: „Die Energieeffizienz spielt bei Anmietungsentscheidungen eine immer größere Rolle.“
Ein weiterer potenzieller Nachfragetreiber ist der Verteidigungssektor. „Wir sehen hier zusätzlichen Bedarf, der sich allerdings erst über die kommenden Jahre im Markt niederschlagen wird“, sagt Kassner. Ein Großteil der Nachfrage entfällt dabei auf Eigennutzer, sodass sich die Effekte im Vermietungsmarkt nur begrenzt widerspiegeln. Erste Beispiele gibt es dennoch: „Wir haben eine Vermietung in Schweden an die dortige Verteidigungsbehörde umgesetzt“, berichtet Lehner und betont: „Solche Nutzungen sind durchaus herausfordernd, denn als Eigentümer oder Property Manager hat man aufgrund erhöhter Sicherheitsvorgaben kaum Zugang zum Objekt.“ Bislang blieben entsprechende Vermietungen jedoch die Ausnahme.
Niedriger Leerstand bei regionalen Unterschieden
Der Leerstand im deutschen Logistikimmobilienmarkt bleibt weiterhin niedrig. „Die Leerstandsquote ist praktisch null in unserem Portfolio“, sagt Lehner. Auch bei der HIH Invest sind die Leerstände laut Tappert „extrem niedrig“. Regional zeigen sich jedoch deutliche Unterschiede: Während etablierte Logistikregionen weiterhin gefragt sind, geraten insbesondere ostdeutsche Märkte zunehmend unter Druck. „Die neuen Bundesländer sind aufgrund eines Überhangs aus der Vergangenheit aktuell eher im Hintertreffen“, sagt Marcinek. Das hohe Angebot erschwert dort die Vermietung: „Manche Standorte sind kein Selbstläufer mehr“, so Lehner. Ein Beispiel ist Leipzig: „Der Standort ist stark von der Automobilindustrie geprägt. Entsprechend gering ist dort derzeit die Nachfrage“, erklärt Tappert.
Trotz weiterhin niedriger Leerstandsquoten hat sich die Mietdynamik zuletzt deutlich abgeschwächt. „Die großen Mietentwicklungssprünge wird es im Logistikbereich nicht mehr geben“, sagt Tappert. Stattdessen stabilisiert sich das Niveau: „Wir sehen eher stagnierende Mieten mit Zuwächsen auf Inflationsniveau.“ Gleichzeitig hat sich der Wettbewerb um Nutzer verschärft. „Es wird zunehmend um Mieter konkurriert. Man muss heute deutlich mehr Incentives anbieten als noch vor ein bis zwei Jahren“, so Tappert.
Untervermietung gewinnt an Bedeutung
Ein relativ neues Phänomen bei der Vermietung von Logistikflächen ist das Thema der zunehmenden Untervermietung. Laut Colliers entfallen inzwischen gut acht Prozent des gesamten Nachfragevolumens auf untervermietete Flächen, berichtet Kassner. Tappert beobachtet dabei zwei typische Szenarien: „Nutzer sichern sich perspektivisch mehr Fläche, als sie zunächst bespielen können.“ Zudem würden Flächen während der Laufzeit untervermietet, „weil sie nicht mehr voll genutzt werden können“. Für Eigentümer gewinnt daher die Ausgestaltung von Untervermietungsklauseln an Bedeutung. „Wir wollen nicht, dass ein Mieter den Standort nach wenigen Jahren faktisch vollständig an Dritte weitergibt und das Mietverhältnis dauerhaft auslagert“, sagt Marcinek. Andernfalls werde das Investment unattraktiver, da der ursprüngliche Mieter nur noch auf dem Papier bestehe. Solche Fälle seien jedoch zum Glück selten.
Zum weiteren Ausblick für den Logistikimmobilienmarkt sagt Kassner: „Wir haben es aktuell weniger mit einem klassischen Marktzyklus zu tun, sondern stark mit geopolitischen Einflüssen.“ Entsprechend volatil seien die Rahmenbedingungen – etwa bei Energiepreisen oder Zinsen – und verlässliche Prognosen derzeit nur eingeschränkt möglich. Einigkeit unter den Experten besteht darin, dass die strukturellen Treiber im Logistikimmobilienmarkt intakt sind und es gute Gründe für die Annahme gibt, dass sich die positive Entwicklung fortsetzt. Dafür muss sich jedoch auch die Industrie erholen, um zusätzliche Nachfrage zu generieren.
