Sie kritisieren die Marktberichte etablierter Maklerunternehmen. Was ist Ihr zentraler Einwand?
Mein Hauptkritikpunkt ist die Durchschnittsbildung. Wenn Preise über sehr unterschiedliche Objekte hinweg gemittelt werden, ohne Qualität, Lage oder Zustand zu differenzieren, verliert die Zahl ihren Aussagewert. Ein sinkender Durchschnittspreis kann bedeuten, dass gute Objekte billiger wurden. Er kann aber genauso bedeuten, dass schlicht mehr schlechte Objekte im Angebot sind. Das ist ein fundamentaler Unterschied, der in vielen Berichten nicht adressiert wird.
Haben Makler grundsätzlich ein anderes Interesse an Preisaussagen als unabhängige Datenanbieter?
Ein Makler lebt ja nicht vom Veröffentlichen von Marktberichten oder von Zahlen, sondern ein Makler lebt davon, dass er etwas verkauft. Das heißt, für den Makler ist es primär wichtig, dass ein Deal zustande kommt.
Die Anreizstruktur ist eine andere. Ob ein Deal drei Prozent teurer oder günstiger abgeschlossen wird, macht für den Makler in der Provision kaum einen Unterschied. Drei Prozent von drei Prozent Provision bewegt sich in der Nachkommastelle. Was zählt, ist der Abschluss selbst. Das führt dazu, dass auf der Verkäuferseite die Preiserwartung tendenziell gedrückt wird und auf der Käuferseite eher nach oben geschraubt wird, weil beides die Abschlusswahrscheinlichkeit erhöht. Wir hingegen verkaufen keine Objekte. Wir stellen Daten bereit, für die Kunden bezahlen. Ob der Wert etwas höher oder niedriger ausfällt, ist für uns irrelevant.
Welche Rolle spielt der Zeitfaktor bei Bewertungen?
Ein oft übersehener Punkt. In Bewertungsgutachten steht, wie viel ein Objekt wert ist. Was dort fehlt, ist die Aussage, in welchem Zeitraum dieser Preis realistisch erzielbar ist. In zwölf Monaten ist der Markt ein anderer als heute. Wenn jemand sagt, ein Preis sei erreichbar, ohne zu spezifizieren, ob das in drei oder in achtzehn Monaten gilt, dann ist diese Aussage nur die halbe Miete. Die Zeitschiene gehört zur vollständigen Markteinschätzung dazu.
Ist die Kritik an Maklern also eine grundsätzliche?
Nein. Makler haben absolute Berechtigung, weil jedes Produkt einen Verkäufer braucht. Der Makler ist der Vertrieb für Immobilien, so wie ein Schuhverkäufer der Vertrieb für Schuhe ist. Das Problem entsteht, wenn Makler als unabhängige Experten positioniert werden. Das wäre so, als würde man den Bankbetreuer, der mir ein Wertpapierprodukt verkaufen möchte, als neutralen Finanzanalysten bezeichnen. Das ist er nicht, und das muss er auch nicht sein. Aber die Rolle muss klar sein.
Stichwort Doppelmakler: Ist das Modell der gleichzeitigen Vertretung beider Seiten problematisch?
Strukturell ja. Wenn ein Makler gleichzeitig Verkäufer und Käufer vertritt, entstehen Interessenkonflikte, die sich kaum auflösen lassen. Das amerikanische Modell der strikten Rollentrennung, also spezialisierte Ankaufsmakler auf der einen und reine Verkaufsmakler auf der anderen Seite, erscheint da konsequenter. Hinzu kommt, dass das Leistungsprofil amerikanischer Makler deutlich breiter ist: Übersiedlungskoordination, Versorgungsanmeldungen, Objektkenntnisse im Detail. Das rechtfertigt eine höhere Provision und schafft einen klaren Mehrwert für beide Seiten.
In Österreich läuft ein erheblicher Teil der Transaktionen ohne Makler ab. Was sagt das über den Markt?
Wenn weniger als 40 Prozent der Objekte über Makler gehandelt werden, ist das ein Signal. Es stellt sich die Frage, welchen konkreten Mehrwert der Makler im österreichischen Markt liefert und ob dieser Mehrwert für die Beteiligten transparent genug ist. Das ist keine Kritik an einzelnen Akteuren, sondern eine strukturelle Beobachtung. Märkte, in denen der Vermittler einen klar definierten und erlebbaren Serviceumfang hat, zeigen in der Regel höhere Maklerquoten.
Immo Analytics GmbH
Die Immo Analytics GmbH wurde 2021 vom Immobilienexperten Gregor Pfeiffer mit dem Ziel, die Preistransparenz auf dem Wiener Wohnungsmarkt zu erhöhen, gegründet. Die Idee zur Entwicklung des IMMOkalkulators entstand aus dem Bedarf, belastbare Daten zu haben. Hierfür stellt die Immo Analytics bis dato nicht verfügbare Daten bereit, die durch Anwendung einer eigens entwickelten empirischen Ermittlungslogik generiert werden. Pro Jahr erscheinen drei Quartals- und ein Jahresbericht über den Wiener Wohnungsmarkt. Auf Wunsch kann Immo Analytics auch tagesaktuelle Daten und Zahlen ihren Kunden zur Verfügung stellen.
