Am Wiener Luxusprojekt Riemergasse 7 — den Mandarin Oriental Hotel & Residences im ersten Bezirk — eskaliert der Streit zwischen dem Bauherrn Brisen Development GmbH und dem Totalunternehmer hagenauer Austria GmbH & Co KG weiter. In einem Schreiben vom 25. März 2026, das dem ImmoFokus aus Subunternehmer-Kreisen gleich mehrfach zugespielt wurde, wandte sich Brisen direkt an die am Projekt beteiligten Subunternehmer.
Streit um Schlussrechnung und Mehrkostenforderungen
Den Ausgangspunkt des Konflikts bilde, so Brisen in dem nicht namentlich gekennzeichneten Schreiben, die ausstehende Schlussabrechnung. Die Übergabe des Projekts erfolgte laut Brisen bereits im November 2025. Dennoch habe hagenauer Austria die Schlussrechnung „unter Berufung auf nicht näher erläuterte ‚rechtliche Gründe'“ verweigert — trotz mehrfacher Aufforderung durch den Bauherrn.
Die Rechnungen für die Monate September bis November 2025 wurden von Brisen nach eigenen Angaben teilweise beglichen. Einbehalten wurden Beträge, die auf nicht nachvollziehbare Leistungszuwächse entfielen — konkret werden in diesem Zusammenhang Mehrkostenforderungen und Ersatzvornahmekosten ohne ausreichende Dokumentation genannt. Brisen führt diese Forderungen auf Bauzeitverzögerungen und mangelnde Koordinierung auf der Baustelle zurück, für die hagenauer Austria als Totalunternehmer verantwortlich gewesen sei. Den vertraglich vereinbarten Sachverständigen zur Klärung der strittigen Beträge heranzuziehen, habe hagenauer Austria abgelehnt.
Im ersten Quartal 2026 habe hagenauer Austria laut Brisen weitere Mehrkostenforderungen von Subunternehmern angemeldet. Nachweise dafür seien trotz wiederholter Aufforderung kaum oder gar nicht übermittelt worden. Brisen hält fest: „Brisen hat stets gemäß Baufortschritt an Hagenauer bezahlt, soweit dieser verifiziert und ordnungsgemäß belegt werden konnte und keine Gegenforderungen vorhanden waren.“
Vertragsauflösung und Schutzschirmverfahren der Muttergesellschaft
hagenauer Austria ist, wie bereits berichtet, per 14.März 2026 vom Totalunternehmervertrag zurückgetreten. hagenauer Austria begründete das damit, dass Brisen die Stellung einer Sicherheit gemäß § 1170b ABGB verweigert habe oder schlicht nicht leisten konnte. Diesen – aus Sicht des ImmoFokus nicht ganz unerheblichen – Streitpunkt lässt Brisen im Informationsschreiben an die Subunternehmer von hagenauer Austria jedoch unerwähnt, dem Vernehmen nach ist er den Subunternehmern jedoch bekannt. Am 16. März 2026, beantragte die deutsche Muttergesellschaft Hagenauer GmbH ein Schutzschirmverfahren in Deutschland, dem Vernehmen nach nicht zuletzt aufgrund der Probleme in Wien Brisen weist darauf hin, dass hagenauer Austria dem Bauherrn den Zugang zu Projektunterlagen entzogen habe, zu deren Bereitstellung der Totalunternehmer vertraglich verpflichtet sei. Dies mache eine ordnungsgemäße Abrechnung unmöglich und verhindere, dass die von hagenauer Austria behaupteten offenen Beträge von irgendeiner Seite verifiziert werden könnten.
Brisen betont in dem Schreiben ausdrücklich die eigene Gläubigerstellung: „Brisen ist ebenfalls Gläubiger von Hagenauer.“ Aufgrund einer fast fünfmonatigen Verzögerung der Hoteleröffnung, umfangreicher ausstehender Bauleistungen im Wohnungsbereich sowie unvollständiger Dokumentation sei dem Bauherrn selbst ein erheblicher Schaden entstanden.
Ersatzvornahme erklärt — Projekt wird fortgeführt
Brisen hat die Ersatzvornahme erklärt und bekräftigt die Fortführung des Projekts. „Die Ersatzvornahme wurde erklärt und das Projekt wird fortgeführt“, heißt es im Schreiben. Der Bauherr bekennt sich zur Fertigstellung auf dem vorgesehenen Qualitätsniveau.
Gegenüber hagenauer Austria hat Brisen erklärt, in sämtliche Gewährleistungsansprüche einzutreten, die Hagenauer gegenüber den Subunternehmern zustehen, um Gewährleistungsangelegenheiten direkt abwickeln zu können. Das könnte sich aber wohl im Hinblick darauf, dass hagenauer Austria, wie ebenfalls bereits berichtet, schon mit Wirkung zum 14. März 2026 vom Totalunternehmervertrag zurückgetreten ist, als rechtlich nicht durchsetzbar erweisen. Hagenauer wurde zudem aufgefordert, bereits bestellte Sicherheiten herauszugeben. Eine Antwort stehe laut Brisen noch aus.
Subunternehmer: Direkte Kontaktaufnahme angekündigt
Brisen kündigte an, in den kommenden Tagen direkt mit den betreffenden Subunternehmern bezüglich der Projektfertigstellung in Kontakt zu treten. Das Schreiben vom 25. März 2026 reagiert auf ein Rundschreiben, das hagenauer Austria angeblich bereits am 15. März 2026 an die Subunternehmer versandt hatte.
Die Vertragsbedingungen sehen ein Eintrittsrecht des Bauherrn in die Subunternehmerverträge vor. Aus Subunternehmerkreisen ist dazu allerdings zu hören, diese Eintrittsrechte seien ihnen von Brisen via hagenauer Austria aufoktroyiert worden. Die entsprechende Vertragsbestimmung schließt noch dazu jede Geltendmachung von offenen Forderungen, die gegen die hagenauer Austria bestehen, gegenüber dem in den Vertrag eintretenden, neuen Vertragspartner aus. Nach anwaltlichen Prüfungen sei das als gröblich benachteiligend, damit sittenwidrig und rechtlich nicht durchsetzbar qualifiziert worden. Ein Eintritt von Brisen in die Subunternehmerverträge werde daher abgelehnt.
Nebenbei bemerkt, könnte sich im Fall eines Eintritts von Brisen in die Subunternehmerverträge, sollte er überhaupt rechtswirksam möglich sein, schon der nächste Streitpunkt abzeichnen: Der Anspruch auf Stellung von Sicherheiten gemäß § 1170b ABGB würde dann auch den Subunternehmern zustehen. Dass diese ihn auch geltend machen würden, sei „so sicher wie das Amen im Gebet", war aus mit der Angelegenheit vertrauten Kreisen zu vernehmen.
Es bleibt spannend.
