Spät aber doch hat die Brisen Development GmbH die Gelegenheit ergriffen und sich gestern am späten Nachmittag zu den „aufgeworfenen Sachverhalten“ geäußert, die in Summe zurückgewiesen werden – und ist damit bei Alfred Nemetschke, Partner bei Nemetschke Huber Koloseus Rechtsanwälte, der Hagenauer in dieser Sache vertritt, auf Unverständnis gestoßen.
So schreibt Jörg Thomas-Leitner, Geschäftsführer der Brisen Development GmbH: „Die Darstellung unbezahlter Rechnungen in Höhe von EUR 15 Millionen ist sachlich unrichtig und grob irreführend. Die Brisen Development hat sämtliche bis heute fälligen Rechnungen bezahlt. Es liegt kein Zahlungsverzug vor. Die verbleibenden Beträge unterliegen einem normalen kommerziellen Abrechnungsprozess, in dem die gegenseitigen Ansprüche beider Parteien ermittelt werden. Wir weisen darauf hin, dass der Generalunternehmer trotz unserer wiederholten formellen Aufforderungen bis heute die vertraglich vorgesehene Schlussrechnung nicht vorgelegt hat und sich dabei auf nicht näher spezifizierte „rechtliche Gründe“ beruft. Die Behauptung, Brisen habe die Stellung einer Sicherheit verweigert, weisen wir zurück. Unsere detaillierte Rechtsposition wurde dem Generalunternehmer in umfangreicher formeller Korrespondenz mitgeteilt.“
„Nach wie vor ist Werklohn für die erfolgte Leistung in beträchtlicher Höhe offen, der Auftraggeber versucht sich mit ungerechtfertigten Gegenforderungen und Ansprüchen seinen Zahlungs- und Sicherstellungsverpflichtungen zu entziehen“, kontert Nemetschke.
Ad Sicherstellung: Fakt ist, dass die gesetzliche Regelung hier kaum Spielraum für abweichende „Rechtspositionen“ lässt. Geregelt ist die Sicherstellung in § 1170b ABGB. Der Bauunternehmer hat demnach das Recht, vom Besteller eine Sicherstellung bis zur Höhe eines Fünftels des vereinbarten Entgelts verlangen. Das gilt ab Vertragsabschluss bis zur vollständigen Zahlung des Werklohns, ist an keine weiteren Voraussetzungen geknüpft und laut Gesetz unabdingbar.
Der Besteller hat die verlangte Sicherstellung innerhalb einer angemessenen Frist, die der Bauunternehmer festlegt, zu leisten. Kommt der Besteller dem nicht nach oder gerät damit auch nur in Verzug, kann der Unternehmer seine Leistung verweigern und sogar - unter Setzung einer angemessenen Nachfrist - vom Vertrag zurücktreten.
All das ist zwingendes Recht. Anders lautende, vertragliche Vereinbarungen wären unwirksam. Der Bauunternehmer muss auch nicht begründen, warum er eine Sicherstellung verlangt.
Nicht einmal Baumängel könnte der Besteller mit Erfolg dagegen einwenden, dazu gibt es höchstgerichtliche Judikatur (1 Ob 107/16s, 9 Ob 30/21h). Und sogar eine überhöhte Forderung des Unternehmers wäre nicht unwirksam. Laut rechtswissenschaftlicher Literatur käme es in einem solchen Fall lediglich zu einer "geltungserhaltenden Reduktion": Die Sicherstellung wäre dann in der rechtmäßig zustehenden Höhe zu leisten (siehe Böhler in Rummel/Lukas/Geroldinger, ABGB, § 1170b Rz 41)
Auch zum Thema „faktische Geschäftsführer“ nimmt Thomas Leitner Stellung: „Die Brisen Development GmbH ist die österreichische Projektgesellschaft für das Mandarin Oriental Vienna. Ihre Geschäftsführer sind die im Firmenbuch ausgewiesenen Herren Jörg-Thomas Leitner und Conrad Weiss; andere „faktische“ Geschäftsführer gibt es keine.“
Punkt 26 des Totalunternehmervertrages, der - wie bereits gestern erwähnt - dem ImmoFokus vorliegt, zeigt aber anderes:
„Für den AG (Auftraggeber Anm.) sind ausschließlich folgende Personen ermächtigt, bindende Erklärungen mit Wirkung für den AG abzugeben und entgegenzunehmen, und zwar jeweils mit Einzelvertretungsbefugnis (insgesamt beschränkt auf dieses Projekt und diesen Vertrag):
Herr Dimitry Vallen und Frau Edita Vallen.
Die sonst vom AG eingesetzten Personen sind zur rechtsgeschäftlichen Vertretung des AG weder berechtigt noch ermächtigt, es sei denn, dies wird vom AG schriftlich bestätigt.“ (siehe auch Faksimile).
Nemetschke dazu: „Wir verstehen die Ausführungen von Thomas Leitner zum faktischen Geschäftsführer daher so, dass es neben Dimitry und Edita Vallen keine weiteren faktischen Geschäftsführer gibt, was aber auch bislang, soweit ersichtlich, von niemandem behauptet wurde.“
Thomas Leitner: „Das Projekt ist vollständig finanziert. Vergleiche mit sachfremden Unternehmensstrukturen sind unbegründet und werden entschieden zurückgewiesen".
„Dazu ist festzuhalten, dass das österreichische Firmenbuch und das Schweizer Handelsregister ebenfalls anderes zeigen, nämlich einen faktischen Konzern beherrscht von faktischen Geschäftsführern“, so Nemetschke.
„Das Mandarin Oriental Vienna wurde im Dezember 2025 eröffnet und ist voll in Betrieb. Die Marken-Residenzen werden verkauft“, so Thomas Leitner abschließend in seiner Stellungnahme. Tatsächlich wurden bereits einige Residenzen verkauft. Diese machen, wenn wir richtig gerechnet haben, flächenmäßig bis jetzt rund ein Viertel der Residenzen aus.
