Meistens weniger, selten mehr, öfter billiger als teurer. Die Trends im Wohnungsmarkt 2023 sind regional unterschiedlich, aber in Summe auf jeden Fall ein Rückschritt.
Nur 19.999 Wohnungen wurden von Jänner bis Juni 2023 im amtlichen Grundbuch für neue Eigentümer eingetragen. Im selben Zeitraum 2022 − im Rekordjahr − waren es 26.262. Aber auch 2021 und 2020 waren es wesentlich mehr (26.166 und 23.868). Wie im Jänner im RE/MAX Future Index prognostiziert, ist der Markt von einem extrem hohen Niveau spürbar zurückgegangen, um -23,8 % zum Vorjahr und um -23,6 % zu 2021 oder -16,2 % zu 2020. Weniger Wohnungen wurden zuletzt in den Jahren 2014 und davor gehandelt.
Die Durchschnittspreise sind 2023 den RE/MAX-Experten zufolge das erste Mal seit 2015 nicht gestiegen, sondern gefallen. Die bundesweiten -1,6 % sind im Vergleich zum Anstieg von 2021 auf 2022 im Umfang von +9,6 % nur der sprichwörtliche Tropfen auf dem heißen Stein. Die Bandbreite der Preisentwicklung in den Bundesländern reicht von -10,9 % bis +4,3 %. Wie lange die Verschnaufpause dauert, wird sich weisen.
„Der Immobilienmarkt hat sich seit Mitte 2022 spürbar verändert, das betrifft auch die Eigentumswohnungen. Das Angebot ist in den letzten Monaten merklich gestiegen. Wer kaufen möchte, hat derzeit eine wesentlich größere Auswahl. Die Nachfrage ist hingegen aufgrund der verschärften Kreditvergaberichtlinien, der steigenden Zinsen bzw. der allgemeinen Verunsicherung deutlich zurückgegangen. Aktuell müssen viele ihre Pläne bzw. Träume vom Eigentum aufschieben oder gänzlich aufgeben“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von RE/MAX Austria.
„Die Kreditvergaberichtlinien müssen unbedingt noch angepasst werden, die aktuelle Regelung stellt selbst Besserverdiener vor unüberwindbare Hürden, um sich in jungen Jahren Eigentum zu schaffen“, so Reikersdorfer weiter.
„Eine bedenkliche Entwicklung nimmt die Errichtung von Neubauten von Bauträgern und Genossenschaften. Diese sind in den letzten Monaten − aufgrund der vorherrschenden Rahmenbedingungen – sehr stark zurückgegangen. Das wird massiv auf das Neubauangebot 2024 und danach drücken, denn die Bevölkerung und ihre Wohnflächenansprüche wachsen nach wie vor“, legt Reikersdorfer dar.
Wohnungsumsätze gehen um ein Viertel zurück
Aufgrund der geringeren Menge und der geringeren Preise ergibt die Analyse des RE/MAX-ImmoSpiegels auf Basis der Kaufvertragssammlung von IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, die die Daten aus dem Grundbuch als Vollerhebung ausgelesen haben, für das erste Halbjahr 2023 einen Transaktionswert von 5,60 Mrd. Euro nach 7,55 Mrd. Euro vor einem Jahr. Es fehlen also -1,95 Mrd. Euro oder -25,8 %. Damit liegt der Transaktionswert auf dem Niveau von 2018/2019.
Wohnungsanteil am Gesamtimmobilienmarkt gesunken
Gemessen am Gesamtimmobilienmarkt von 58.195 Transaktionen bedeuten die 19.999 Wohnungskäufe einen Mengenanteil von 34,4 %. Der Mittelwert der 10 Jahre davor lag bei 37,8 %, also um +3,4 Prozentpunkte höher.
Mit 5,60 Mrd. Euro Verbücherungswert kommen die Wohnungen auf 33,8 % vom Gesamtmarkt mit 16,58 Mrd. Euro. So ist auch der Wertanteil von 34,5 % im Jahr 2021 und 34,7 % im Jahr 2022 um einen Prozentpunkt im Jahr 2023 gesunken und liegt um 2,0 Prozentpunkte unter dem Zehnjahresdurchschnitt.
„Diese Verschiebung ist wohl auch ein Indiz, dass die Wohnungskäufe aufgrund von Inflations- und Zinsängsten, aber auch aufgrund von schwieriger zu erlangenden Kreditzusagen oder geringeren Kreditvolumina eingebrochen sind“, meint RE/MAX-Experte Anton Nenning.
Wohnungspreise in Österreich: Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 4.213 Euro weniger
Von 257.943 Euro 2022 auf heuer 253.730 Euro sind die Wohnungspreise im Schnitt gefallen, das erste Mal seit 2015. Der Rückgang um -4.213 Euro ist gegenüber dem Anstieg von 2021 auf 2022 um +22.540 Euro marginal. Historisch betrachtet sind die Wohnungspreise im ersten Halbjahr 2023 im Schnitt dennoch die zweithöchsten bisher.
„Die Preiskurve für Eigentumswohnungen hat sich – wie von uns im Jänner prognostiziert – in den letzten Monaten deutlich abgeschwächt. In vielen Regionen Österreichs sehen wir stagnierende bzw. rückläufige Preise“, erläutert Reikersdorfer.
Innerhalb von fünf Jahren haben die Preise somit um +31,8 % zugelegt, im Zehnjahresvergleich um + 59,2 %. Im Vorjahr lagen diese beiden Werte noch bei + 35,3 % und +83,9 %, also deutlich höher.
Preisrückgang im unteren Viertel stärker
Ein Viertel aller im ersten Halbjahr neu verbücherten Wohnungen kostete in Österreich weniger als 151.244 Euro. Noch vor einem Jahr lag dieser Wert auf einem Allzeithoch von 157.000 Euro, also um +5.757 Euro höher. Dies bedeutet einen Rückgang um -3,7 %. Wie bei den Durchschnittspreisen ist dies trotz des Rückgangs der zweithöchste Wert in der Geschichte.
Preissegment im oberen Viertel: ab mindestens 340.750 Euro
Auch im oberen Preisviertel zeigt der Trend nach unten. Mit -4.250 Euro interessanterweise ähnlich dem Rückgang im unteren Bereich, wenngleich aufgrund der höheren Ausgangsbasis in Prozenten natürlich geringer: -1,2 %.
Der Rückgang in der Mitte der Preis-Range beim Median ist mit -2.000 Euro geringer als an den Rändern. Offensichtlich ist in diesem Bereich der Nachfragerückgang und damit der Preisdruck geringer als im oberen und im unteren Viertel.
Wenig Veränderung bei den Wohnungsgrößen
Nach zwei Jahren mit Wohnungsgrößen von im Mittel 68,9 m², waren die gehandelten Wohnungen 2023 den RE/MAX Berechnungen zufolge um -0,7 m² kleiner. Die 68,2 m² waren dennoch nach 2022 und 2021 die größten seit 2014.
Auch im unteren Größensegment, den Klein- und Singlewohnungen, ging die Wohnungsfläche um -0,7m² zurück – von 52,0 auf 51,3 m².
Die Mindestfläche für das größere Viertel sank nach gut 84,4m² im Jahr 2022 wieder um -0,6m² auf 83,8m², das entspricht der Größe von 2021 und 2022 (83,9m²).
Quadratmeterpreise: Moderater Anstieg
Die Quadratmeterpreise sind in vier Bundesländern gefallen und in vier gestiegen. In Niederösterreich rührte sich nichts. Bundesweit verteuerten sich die Wohnungsquadratmeterpreise um +21 Euro von 4.044 auf 4.061 Euro, obwohl sie im größten Markt – Wien – gefallen sind. Die Bandbreite der Veränderungen in den Bundesländern lag zwischen -365 Euro und +558 Euro, die Preise im Mittel zwischen 2.095 und 5.218 Euro.
